成都楼市:刚需买房,三大点行情变化,建议事先了解!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，今年打算在成都买套刚需自住房吗？想知道今年成都刚需买房的话有什么行情变化吗？

回答：排名前列个变化是二圈层不再是备选，目前很多二圈层区域都出现了难买的情况，再不下手就只能选别人剩下的了；第二个变化是神盘逐渐消失，房源减少，由于近几年土地价格不断上涨，现在很多盘都不具备做神盘的优势了；最后一个变化是热门区域将发生改变，一些热门区域的开盘频率越来越低，热度将会转移到那些能开出较多高价盘的区域，并不排除会有黑马出现的情况。

提问：成哥好！我现在双流华府怡心湖板块有套房在自住，想再买套投资，怕以后房价太贵，上不了车，目前看了华润未来之城和紫光天府芯城，请问哪个楼盘值得买呢?还是可以再等等明年呢?或者你有没有更推荐的楼盘呢?预算230万左右的，之前也考虑过绿地公馆一期的房子。

回答：紫光好像它现在出了一些问题，风险较大。投资来看，普通资格其实很难的，保值可以，但发不了财，你要降低预期才行。未来之城和你所在的怡心湖，现在买两年内都是站岗，如果还有天府新区的资格，也可以看看万科天府公园城和幸福里。具体更多价值高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，每月不工作有固定收入。一直对房产投资感兴趣，15年买过一套房子，但当时眼光更差从投资角度来说买的区位不好。现在想学习房产投资知识，以便自己买房投资 。总觉得买到好房子还是较好的投资，稳挣。

回答：现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。

然而买房的过程中，充满了机遇，也充满了陷阱！有的人，买的房一两年就翻倍，利用各种买房技巧，年纪轻轻就实现了财务自由，和身边的人拉开了差距。而有的人，同样买了房，几年了房价仍然没什么变化，甚至卖不出去，想换房，发现没有了首套福利，再换房难上加难。还有些人，买了房，甚至被开发商坑骗，连房产证都拿不到....

所以说，买房过程中，少走一个坑，可能就多赚几十万；多学一个技能，升值速度也许就比别人快100%。具体投资买房赚钱技巧详见内部分享！

提问：成哥你好！成都人，无负担。手上有30万现金。请问省内或者周边省市有值得购买的，旅游度假项目小户型嘛？目的是度度假，避大城市疫情。

回答：较好不要购买一些打着“旅游”“度假”旗号的房子，这些房子距离主城区较远，首付较低，以温泉、游乐场、特色小镇为噱头，吸引希望休闲养老的买家，但实际价值不大。从居住角度来看，这些区域的楼盘，缺乏健全的基础设施，没有优质的医疗教育场所，温泉、游乐场并不能满足居住实际需求。从投资角度来看，这些区域的房子离主城区太远，交通不便，流通性差，没有学校、地铁、商业、医疗等配套，很难说具有升值潜力，而且出手困难，难以做到保值变现。

提问：成哥，兴隆湖畔的中铁悦鹿府据说高层精装2.2。请问这个盘这个价位投资如何?

回答：你好，悦鹿府其实就是中铁先进城三期，预计超过1000套房源供出，所以摇中概率还是有的。兴隆湖板块除了定向住宅，对外销售是非常稀缺的，如2015年开盘的北鑫苑，2019年开盘的东鑫苑，以及今年8月取证的龙湖天境。所以悦鹿府的出现算是一个彩蛋。临湖的3栋2、3号房，但也不是直接看兴隆湖，而是兴隆湖出来的一条河道。

目前片区内中铁先进城—期挂牌单价在2.5万左右，天投北鑫苑达到了3.1万左右，所以剪刀差还是很明显的。不过距离地铁兴隆站步行距离大概2千米，今后出行更多需要自驾或者公交车，但作为投资房的话，是可以等待交通配套的完善的。开盘后报名的人数会很多，还是值得一摇。

提问：成哥好，坐标成都，上班大概率软件园，一直生活在老城南边，2.5环火车南站的尊邸1.7～2.2新盘，周边都很成熟 但离铁路和马路都很近 。高新区靠地铁口有个世纪城天鹅湖，虽靠近金融城和软件园二手价格一直迷惑不高。1.5左右，自住？更建议哪个？还是都不是好选择？

回答：金融城中海这一片，北有南城都汇，南有天鹅湖英郡，成达家园。 整个高新区的房价地段非常混乱。买入这些楼盘需要长持，起码要熬到分区限购取消，然后会有个价值修复的过程。 建议优先南站。具体更多分析详见内部！

提问：成哥好！请问现有金牛区交大路附近15年房龄小套三、犀浦新房套五清水。都是小开发商，感觉增值特别差。想腾挪资格上车。看了天新保利中海这些，确实不错，但是生活圈不在那。看了保利时代中铁御华府。准备卖交大路的入手保利时代。你觉得如何？确实，现在手头的学区都不行。保利时代学区也一般。但是，天新毕竟生活圈不在那。不晓得保利时代那边未来会怎么打造学区？

回答：15年的房龄确实过几年属于老房了，成都一般超过20年房龄的房子升值潜力都不大。天新适合改善，但现在买入至少空置几年以上。保利时代修高价那边有几块地一直没拆，说是铁二局，看起来或许会有点乱；西北桥往一环路口子小摊贩有点多，可能看起来会有些嘈杂。旁边的火车北站虽然因为成渝中线造成延迟，但这是个重点项目，改造后我觉得潜力很大，地理位置来看保利时代位置属于中优，等周边改造估计还是要花一段时间，如果改造好了也不是这个价了，想想当年南门刚开始发展很多人嫌偏僻不方便，现在早已今非昔比。至于保利时代学区好像旁边在修小学，是两个学校合并的。卖15年的套三卖保利是得行的。

提问：星叔你好！坐标昆明，现在有两套房，一套有贷款，另一套产权证还没有下来，现在手里有50万，想再入手一套房子，去呈贡新区地铁口市政府附近看了一套房子，很喜欢，觉得也有升值潜力，但是首付不够，怎么凑首付呢？还有是这个区位有潜力还是西山草海片区的融创有潜力呢？

回答：1.二套资格买房，首付不够的话，如果是新房，资金缺口大可以做一笔首付贷，10年期，月供少，压力相对少一点。如果是二手房，可以采用全款抵押方式买入，找中介垫资公司配合，过户后抵押7成，相当于首付3成。2.呈贡在“南延”战略线的重要位置，经过几年的发展，规划63所学校，加上大学资源，高铁和地铁的开通，打通了呈贡和主城及以外的商业互动与生活出行，实现了逆袭，以高姿态先进昆明。

相比昆明其他的区域，呈贡确实还处于一个“洼地”，涨幅空间也不小。纯投资可以优先考虑呈贡新区。昆明投资价值高的板块及楼盘详见内部！

提问：去年很多红盘我都参与，可是运气不太好，一直没有抢到，今年的话，成都楼市会是怎样的情况啊？

回答：去年一年，成都不仅很多网红盘难以抢到，一些改善或者高端盘也很难上车，房地产市场出现这种情况，主要有以下三大原因：排名前列、过去几年房屋供应少，房价自然上涨；二、除开供需之外，地价上涨也是一个主要原因，土地供应不均衡，导致供不应求；第三、户型面积持续上升，虽然有所控制，但是“豪宅化”问题仍然存在。基于以上几点，今年的房地产市场仍将继续呈现供不应求的状态；一二圈层房价上涨，但涨幅不大；大剪刀差仍然存在，外地购房者可尽早做换房打算。

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