2017成都零售商业市场整体回暖 求新求变成市场主音调

《2017成都楼市白皮书之零售商业篇》

——搜狐焦点成都出品

关键词：回暖 求新求变

2017年成都零售物业市场整体呈回暖态势，求新求变成为贯穿全年的市场主音调。

市场整体空置率下降 创5年来新低

据排名前列太平戴维斯统计，2017年内成都共录得9个新项目开业，新增供应共计约78万平方米，推动市场总存量达到约537万平方米。全年零售物业市场净吸纳量录得约83万平方米，超去年同期2.7倍，拉动市场整体空置率同比显著下降2.2个百分点至6.9%，创五年来新低。

核心商圈租金稳中有升

中高端品牌纷纷通过核心商圈地标项目积极登台成都市场，促使部分项目议价能力进一步提高，核心商圈平均租金同比上涨2.3%，并成为市场整体租金上扬的主要驱动力，成都零售物业市场强者恒强态势突显。截止年末，全市购物中心首层平均租金同比微涨0.3%，报人民币422.1元每平方米每月。

整体来看，空置率较高的为城北商圈，空置率达到13.8%，较低的为东沿线商圈，空置率仅0.2%，而传统热门商圈，如春盐、城东、双楠、城南、城东、高新南等的空置率几乎都在3%-5%阶梯范围。

租金方面，以天府广场为中心，地理位置向外租金整体逐渐降低，而因金融城、大源等商圈的崛起，人民南路至天府大道一线租金下降速度明显比其他方向更慢，意味着同等直径范围下这个方向的零售商业租金整体更高。

零售和餐饮仍是需求端主力

在租赁需求端方面，零售和餐饮仍是主要驱动力，分别占比全年新增租赁成交量的58.7%和27.9%。其中，服饰和珠宝配饰仍占据零售类需求来源的前两位，此外，日益风靡全城的运动健康生活方式带动户外运动品类年内加速扩张，跃升至零售类需求来源的第三位。

2017年是见证成都零售物业市场诸多变化变革之年。

其一，新入市的零售项目催生商业格局之变。社区型购物中心和邻里街区商业在2017年异军突起，推动市场从大而全向小而精发展，加速形成“城市级—区域型—精细型”的金字塔三级格局。年内，不仅录得卓锦曼和星悦广场等填补新兴居住社区商业少有的零售项目，还看到针对如白领、邻里小区特定群体的中粮鸿运悦街、创意山、中海环宇荟等街区式和底商式项目，以期迎合日趋细分化和碎片化的消费场景和行为。另一方面，年内共八家百货迫于激烈的市场竞争而相继黯然离场，创下历史新高。

其二，成都零售项目的内部空间历经解构和重塑之变。年内录得多个购物中心的调整升级开始通过物业改造结合业态品牌调整来探索内部商业空间重新呈现，以期塑造消费空间场景化和主题化，追逐零售消费小众窄群化的趋势。年内瞩目的案例包括成都IFS的“Y+青年空间”、锦华万达广场的“68街区”、万象城的“501街区”等。

其三，消费者日新月异的消费偏好带来品牌租户和业态之变。一方面，传统业态或品牌呈现方式不断更替，例如快闪店、互动体验店以及新零售概念下催生的新物种等，皆对购物中心的融合度提出了新要求；另一方面，医疗、家装、办公等新兴、跨界业态或品牌也纷纷侵入购物中心，从楼层业态分布规划、坪效等多方面考验项目运营能力。租户变革中最为瞩目当属新零售，高科技应用赋能实体店链接线上和后台，增强消费体验感和便捷性的同时，亦能快速而精准的获取、传输和分析消费数据，并及时反馈至零售商，驱动零售商调整生产及物流方案，更“聪明”消化库存和应对需求变化。年内录得超级物种、盒马鲜生、苏鲜生等多宗“新零售”品牌进入成都，以求及早占据零售第四城的一席之地。

其四，购物中心通过强化服务和推广带来运营之变。年内，购物中心纷纷利用各种节庆契机举办大型主题活动以期提高曝光度和吸引客流，主题活动数目达历年之最。人文关怀型的增值服务在购物中心蔚然成风，80后父母群体增多让母婴室已成标配，千禧一代对宠物喜爱使得宠物准入和其服务设施也悄然进入多个购物中心。

展望

2018年，成都零售市场预计将迎来8个新项目开业，新增供应约79万平方米。新增项目均落于非核心商圈，届时成都零售物业市场多中心、多商圈空间格局将进一步成型。未来成都零售物业市场将见证更多样的建筑形态、更专精的定位、更别致的装潢风格的购物中心，重新定义业态规划，为消费者创造更多生活体验乐趣。

租赁需求预计将持续活跃，现有项目对已有消费内容快速迭代的诉求，新增项目对新业态新品牌的渴求，均给品牌扩张提供舞台。2017年抢足媒体版面的“新零售”模式将在2018年全面布局落地，进入正面角力时期，通过消费者、零售品牌商和项目运营商三者之间探索将不断挖掘和演绎“新零售”内涵，推动整个零售行业在产业链、供应链、价值链的提档升级。

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