成都摇号助手丨成都市场月度分析报告(11月版)

政策解读丨房产投资丨数据分析丨楼盘点评丨干货分享

一、行业信息

【住建部】：与国家统计局联合印发《关于进一步加强协作做好房价统计工作的通知》，要求地方统计部门、住建局规范网签备案制度，及时上报真实房价数据，严查房价统计违法行为。

【房价指数】：今年9月70个大中城市新建商品房住宅销售价格环比上涨的城市64个（上月67个），西安、呼和浩特、泸州等西部城市涨幅较大；二手环比上涨城市59个（上月66个），贵阳、昆明、西安等地涨幅较大；一线城市新房和二手住宅销售价格环比均下降二三线城市涨幅回落。

【棚改】：国务院部署推进棚户区改造工作。①将老城区内脏乱差的棚户区和国有工、矿、林、垦区的棚户区作为改造重点。②调整完善棚改货币化安置政策，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。保持中央财政补助水平不降低，有序加大地方政府棚改专项债券发行。

【住房贷款】：三季度末个人住房贷款增速回落：余额24．88万亿元，同比增长17．9％，増速比上季末低0．7个百分点。房地产开发贷款余额10．06万亿元，同比增长24．5％，其中，保障性住房开发贷款余额4．25万亿元，同比增长34．4％。

【房贷利率】：北京、广州、杭州、佛山等房地产热门城市出现部分银行下调房贷利率的现象。这是去年以来首次多城同时出现房贷利率下调。其中10月以来，广州地区中行首套利率从上浮15％调为上浮10％，四大行首套利率均为上浮10％；杭州地区工行及中行部分网点开始执行首套利率上浮10％，二套上浮15％的政策。

【公租房】：住建部确定在浙江、安徽、山东、湖北、广西、四川、云南、陕西等8个省（区）开展政府购买公租房运营管理服务试点工作。试点地区包括入住和退出租金收缴、维修养护、综合管理等各类公租房运营管理内容，凡适合市场化的，可通过政府购买服务方式实施。

【房企融资】：据媒体报道，①今年1－9月，85家典型房企融资总额为8287亿元，同比减少11％；其中43％房企的融资额同比有所减少。②下半年以来排名50之后的房企只有5家发债，显示中小房企融资难的问题显著。③除6月外，房企各月平均融资成本较17年同期有所增加，9月整体融资成本为6．91％，为17年下半年以来较高值。房企融资成本增加或进一步限制融资规模増长。

二、成都10月房价行情

二手房行情：

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新房行情：

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三、成都10月新房交易数据

1、9月成交套房数35049套，10月成交套数2207套，环比-36.64%。

近两月各区域成交数据：

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10月每日成交数据：

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2、成都10月有78个楼盘共27433套房源取得预售许可证入市销售，较9月有所下降，但仍高于近6个月的平均值。

近六月预售楼盘总数： 

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  近六个月预售房源总套数：

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3、成都10月有97个楼盘（一圈层9个、二圈层44个、三圈层44个），29904套房源摇号完毕，共51234人次参与，综合摇号中签率约58%。房源总套数、参与摇号总人次、综合中签率均创下了摇号政策以来的较高值。

近三个月参与摇号的房源总套数：   

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近三个月参与摇号的总人次：

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近三个月摇号中签率：

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四、  土地拍卖  

截止11月1日，成都国土资源局10月份共拍卖出让20宗地块，除温江区黄金路社区24.428亩地块流拍以外，其余19宗土地全部成交，成交总面积1475.5153亩。成交的这19宗土地分布均在近郊和远郊区域，主城区域无一地块供给。

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五、发展状况与存在问题

受限购影响，成都住宅供应上涨，成交量萎缩，购买资格和首付的提高隔绝了部分投资者。

虽然政府有限价措施，但价格依然保持坚挺，认为未来价格稳中有升，涨幅减缓。近半年开盘认购率为最近几年较高，几乎位置和品牌略好的楼盘开盘即售罄，一房难求。一方面购房者有需求，另一方面限价导致房子备案价低于市场价格，购房者看好未来增值潜力，投资因素仍然是购房重要考量。

六、形式分析与预测

从外部环境看，国际经济形势复杂多变，美联储进入加息周期，市场不确定性显著增加。从长期看，中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

从数据来看，新房限价有所放松，部分区域已突破2W左右，短期供应紧张局面有所缓解。2018年上半年，由于地方政府对新建商品进行限价，导致一、二手房价格倒挂。主城区新房一房难求，购房摇号中签概率堪比中大奖。2018年下半年，限价有放松的态势，这将促使被捂盘惜售的新房重新进入市场。虽然新房价格会出现暂时上调，但短期供应紧张局面将有所缓解。

从中央调控来看，坚决抑制房价上涨，对房价上涨预期有较大影响。中共中央政治局7月31日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，提出要坚决遏制房价上涨。这是中央层面首次将房价调控目标由抑制房价过快上涨转变为遏制房价上涨。这不仅将影响市场房价预期，也将促使地方政府将房地产调控政策真正落到实处。

从新政出台至今，各路媒体对成都市房地产做出来各式各样的分析，大部分的言论是“凉凉”二字。从统计数据显示，普通商品住宅的成交量并不像传言所说的那样，反而有小幅上涨趋势，不过成交价格倒是有一定的下降（二手），但这种下降究竟是因为成交的普通商品住宅中新房增加拉低了成交价，还是因为受到新政影响，需求被抑制导致的价格下降，从目前的统计数据来看10月成交环比下降36.64%。有一点，成都市房地产市场或许还有泡沫，但是也随着城市的不断发展真的有一定的需求。所以要说成都未来的商品住宅出现大幅量、价双跌的可能性是不大的。也非常感谢“5.15新政”，让跌宕起伏的成都楼市处于半凝固的状态，一定程度的不能买卖，即便是受国际贸易战的舆论让我们守住钱包过日子，那些想抽离房地产市场的资金已无法抽离，没有抽离才没有崩塌。没有疯狂的上涨才能迎来楼市的积极向上，毕竟房子不是不能涨价，只是不能突然涨价，不能影响民生，也不能主导经济，所以只能被调控，在被调控中跟随政策的变化而变化。那些唱着“凉凉”的媒体们，如果看看逐渐升高的新盘备案价，看看逐渐出现纠纷的精装修楼盘，看看炒了近一年的房地产租赁市场的搭建情况，或许就不会再那么凉了，当然谁也看不准未来会是怎样。

基于以上因素综合推测，短期成都“金九银十”落空，新房价持续上涨，而二手房价稳中有跌。

七、11月即将预售楼盘汇总

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