清水6802元/㎡起,天新S盘突然取证,便宜有没有好货?

12月8日，天府新区一个名为建发·麓岭汇的项目取得了预售证。

很多人可能都会以为这是一个全新项目，但严格意义上来说，它应该算是老盘加推。

因为麓岭汇1期住宅2015年就开盘，2016年基本售罄，优质避开了2017年才开始的房产自媒体飞速发展期；时隔5年推新，这届购房者把它当成全新盘也就很正常了。

作为在2015年就参加过项目亮相发布会的“老人”，我对麓岭汇的了解可能要比大多数人要略多一些。

所以，今天的踩盘报告，我就深入写一些大家在其它地方可能看不到的内容。

项目基本信息楼盘名称：建发·麓岭汇购房资格：天新、高新南、五城区（含高新西）占地面积：约240亩，其中住宅约118亩产品类型：高层容积率：住宅1.8绿地率：住宅约52.13%总户数：住宅890户停车位：住宅车位1724个物业费：1期住宅4.5元/㎡/月（现按3.5元优惠价收取），4期待定开发商：成都盛和城置业有限公司物业公司：建发物业＃本次取证信息＃楼栋：4期全部（11~17#楼）套数：532套面积区间：建筑面积约120-350㎡梯户比：2梯2户、2梯3户交付形态：装修清水均价：约12699元/㎡装修基础包：约2698元/㎡装修加载包：约2698元/㎡登记时间：12月9~10日01.江湖传说 麓岭汇的前世今生 

建发·麓岭汇其实原本的名字并没有“建发”二字，因为它最早是美国房企铁狮门在成都的第二个项目（排名前列个项目是太古里旁的晶融汇）。

这栋时常出现在美国大片里的尖顶建筑

就是铁狮门旗下的克莱斯勒中心

铁狮门旗下有很多世界知名的标志性建筑，比如纽约曼哈顿的克莱斯勒中心、洛克菲勒中心，德国柏林的索尼中心等。因此，铁狮门在世界上也享有比较好的口碑和声誉。

不过在2015年成都楼市并不火爆之时，麓岭汇开盘就叫价1.5万/㎡带精装显得非常“超前”，即使是优惠后约1.1万/㎡的实际成交价，也比当时麓山板块排名前列大IP麓山国际卖价8800元/㎡的高层组团云堤曦岸还贵了一大截，因此销售去化速度十分缓慢。

直到2016年下半年成都楼市逐渐起势，已经艰难熬了快1年的麓岭汇一期住宅才在去掉精装修后，以约6600~13000元/㎡的价格得到了市场的认可，基本售罄。

因为前期销售不理想，加上成都限购和当时的国际关系等多种因素，铁狮门于2017年开始张罗项目整体转让事宜，最终于2018年被建发集团收入旗下，冠名建发·麓岭汇。

02.产品规划

 成都罕见的真低密高层社区 

麓岭汇1期住宅已经交房4年多，从1期的现房观察，建筑采用现代风格，有种新加坡建筑的感觉，但配色不太出彩，特别是浅黄色的部分比较不耐旧，好在建筑外立面保持了统一（没有一户封闭景观阳台），整体观感还不错。

麓岭汇1期住宅实拍

除开项目外观给人的宏观印象，麓岭汇的产品规划和内部细节的打造才是它最硬核的优势。

首先，麓岭汇8年前做的整体规划方案，即使放到现在，也仍然保持着先进。

铁狮门版麓岭汇鸟瞰意境图

麓岭汇项目总占地约240亩，是一个包含住宅、商业街和写字楼的综合开发项目。

其中南北两侧临路的为商业地块，占地约122亩，用地容积率3.0；中间不临大路的为住宅地块，占地约118亩，用地容积率仅1.8。

麓岭汇项目地块分布示意图

拿到容积率仅1.8的宅地，大多数开发商都会做成更赚钱的“高低配”，撇死也会做纯小高层“洋楼”。

但铁狮门却坚持打造与土地指标对应的正确产品，用14栋纯高层住宅围出两个大围合，使住宅地块的建筑密度做到约10%，绿地率大于50%（绿地率是比绿化率更严苛的指标）。

麓岭汇1期住宅现状实拍

建发接手后，对项目后期用地的规划调整主要集中在2、3期的商业部分，而剩余的4期住宅用地，基本保持了原有的规划特点。

调规后的麓岭汇住宅地块（1+4期）容积率1.8、建筑密度10.73%、绿地率52.13%，规划指标与原方案基本相当。

因此，未来麓岭汇住宅全部呈现后，仍然会是成都罕见的真低密高层住区。

当然，建发也对4期住宅做了一些优化调整，比如将原本8栋高层调整为了7栋，减少了一栋北向住宅。

建发版方案鸟瞰意境图

另外，铁狮门版的户型尺度做得非常大。

参考已交付的1期住宅，建筑面积约112~128㎡的均为大套二，143~188㎡的均为大套三，216~246㎡的才是套四，全是舒适取向的改善型设计，所有户型均为横厅设计（2013年就做全横厅设计，现在回过头去看，特别算是引领了潮流）。

而建发调整后的方案，建面约120㎡为套三，约123~150㎡为套四，约167㎡为套五，约171~192㎡则是套四，户型的奢侈度降低，但更符合目前市场的主流需求，应该会更好卖。

建发·麓岭汇部分户型图

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从以上麓岭汇4期的户型图可以看到，所有景观阳台均为封闭交付。建发似乎从中央湾区开始，在成都的高层住宅就都采用了景观阳台封闭交付的方式。

这样做较大的好处就是能保证建筑外观的统一之美，但阳台也因此要计全面积，降低了户型的“赠送率”。

这种设计我认为是利大于弊的。

因为成都现在的一些高品质项目，比如麓湖生态城、蔚蓝卡地亚花园城，包括麓岭汇1期住宅，交房多年业主们都坚持不封阳台，共同维护了小区外观的统一之美。但要让近2100万成都人都有这么高的觉悟还是很难的。

所以开发商从设计上去杜绝破坏建筑外观行为的发生，不仅可以让小区的建筑历久弥新，也能让小区的邻里关系更和谐。

其次，麓岭汇（1期）在细节品质上的打磨也很“处女座”，而细节往往最能显现品质。

比如住宅标准层电梯厅采用了跟单元大堂同样的设计标准，而不像很多楼盘只注重单元大堂的打造，上楼档次就下滑。

1期标准层电梯厅实拍

又比如住宅公区的强弱电井、水表间、消防栓等公共设备空间，全部采用隐藏式设计。

1期全隐藏式公共设备间门实拍

成都目前除一些外资、港资开发商的楼盘和麓湖、卡地亚等高端精品项目之外，基本很少能见到处理得这么优质的细节设计。

其它楼盘公共设备间门实拍

当然，建发打造的麓岭汇4期最终会呈现出什么样的实际品质，还有待时间的验证。

有可能品质会升级，比如从建发打造的麓岭汇商办产品第五大道来看，至少它的建筑外立面的配色和耐旧度都好于1期住宅。

建发·第五大道商办外立面实拍

蜗牛背后的矮建筑为1期会所

也有可能在细节上无法超越铁狮门，毕竟在限价政策下开发商都是要抠成本的，铁狮门做的那些能彰显品质的优质细节，往往就是最容易被开发商拿来节省成本的地方。

03.地段配套

 越来越熟的麓山板块 

建发·麓岭汇位于天府新区麓山板块，该板块的区位不如天府新区黄金十字四大板块那么核心，但它位于高新区和天府新区承上启下的位置，居住的便利度还是很高。

建发麓岭汇

位置：

四川省成都市双流区成环路与和韵南路交叉口东方向20米

交通配套

比如项目附近的遂州路、通州路和夔州大道（规划），都可以直连天府CBD。麓山板块的梓州大道和利州大道作为城市快速通道可以快速连通主城区、高新区、兴隆湖科学城等。

特别是利州大道上层的高架路蓉遵高速，因为收费所以基本不堵车，是天府新区连接主城区较高效的地面通道。

项目交通示意图

轨道交通方面，项目附近已开通地铁6号线，从项目1期西门步行到麓山大道站C2口约480米，是标准的地铁盘。

通过6号线，无需换乘可直达天府CBD、新川科技园、金融城、九眼桥、东大街等城市重要节点，也可与除10号线外的其它所有已开通地铁线路直接换乘。

商业配套

麓岭汇项目自带的第五大道商业街目前已部分投入使用，主要以餐饮和生活服务类商家为主，其中还包括麦当劳这样的品牌餐饮，日常生活需求能就近解决。

项目商业街实拍

大型商业方面，距离项目2公里的山姆会员店已开业，此外在紧邻项目西侧的麓山大道地铁口还是有一片规划的TOD商业用地。

教育配套

项目1期目前对口的小学为天府三中小学部，距离项目不到1公里，还是比较方便。

另外，项目的3期地块上配建了一所公办的白麓幼儿园，南侧的商业地块上还有一所民办的麓鸣呦呦幼儿园，均已投入使用，能较好的解决幼儿入学问题。

项目1期商业幼儿园实拍

04.不确定及不利因素

我在写稿查资料时，无意中发现网上有不少招聘类的媒体平台不约而同的发布了麓岭汇小区招聘兼职保安的信息。

招聘类公众号截图

看到这些信息我震惊了，毕竟小区保安事关楼盘最基本的安全保障问题，而流动性很大的兼职人员能在小区内外自由出入，本身就是安全隐患本患。

随后我又顺藤摸瓜搜索了一下，发现不止麓岭汇，建发在成都开发的多个楼盘都有类似的兼职保安招聘信息发布在网络上。

招聘类公众号截图

当然，这只是我在网上看到的招聘信息，至于这些小区的保安是不是兼职人员，我无法核实。

如果是真的，那么购房者想在成都购买由建发物业管理的小区，就需要多留个心眼。

项目周边示意图

另外，相比麓岭汇1期离地铁站及规划TOD商业更近的特点，4期的位置则是距离蓉遵高速更近，且与高速之间多为低矮的4S店建筑，部分楼栋的高楼层可能会存在一定的噪音影响，对噪音敏感的人群建议尽量选择靠近1期的楼栋或者低楼层。

05.价格及购买建议

根据预售信息显示，建发·麓岭汇一次性取得了4期住宅全部532套房源的预售，为装修交付，清水均价约12699元/㎡，各个小程序上现在都看不到装修价，但据我收到的线报，装修基础包（必选）约2698元/㎡。

这一价格无疑具有极高的性价比。

据我一个曾经是麓岭汇业主的朋友透露，她在今年麓岭汇出台二手房 “参考价”之前卖掉了1期约112㎡的套二，成交价约2.7万元/平。

即使按麓岭汇目前19575元/㎡的二手房“参考价”算，本批次新房价格也很划算。

另据线报，本次取证的房源还会推出约2698元/㎡的装修升级包，我在踩盘现场看到的就是装修升级后的样板间。

升级包装修样板间实拍

这套升级装修包含中央空调、新风系统、地暖等三大件，客厅、主卧等空间也有比较丰富且符合主流审美的装饰背景墙，看起来还是比较漂亮。

加升级包后，本批次房源的价格约12198~16586元/㎡，依然具有极高的性价比。

对比项目周边在售和待售项目（详见下图），麓岭汇的价格竞争力十分明显。

项目周边楼盘情况

因此，对于天府新区刚需资格的购房者，必须积极报名，因为麓岭汇不仅价格便宜，而且项目的规划指标绝非一般的网红盘能比。

由于项目一次推盘量较大，且有不少大户型产品，外加项目附近总价门槛低至约155万元/套的海伦堡玖悦府也正在报名，会分流走很大一部分低预算的刚需资格人群，不排除天府新区普通资格的改善人群也有机会入围麓岭汇，不妨一试。

但有两点需要提醒大家注意：

1、今天取证的4期房源，11号楼不知原因的比其他所有楼栋的单价便宜三四千，但据我观察它并没有任何重大不利因素，反而是离1期更近，完全不临路的好位置，所以如果摇到前40多位的刚需，建议优先考虑11号楼。

麓岭汇4期楼栋总平面图

我根据指北针旋转了一下方向

方便大家正确识别房源朝向

2、项目1楼的底跃户型价格比标准层更便宜很多，但这种底跃产品无论出现在哪个楼盘，一手房很难卖，二手房更难卖，所以并不算“便宜的好货”，如果不是专门喜欢1楼的爱家自住，就不建议入手。

来源：吴思竹