在这个驱车40公里均价1.2万的热门区域,我如何被售姐看穿

来源：成都商报房产发布

一个月内，青白江迎来了3个品牌楼盘开盘，单价都站上了1.2万元/平米。要知道，去年4月，凤凰湖公园正对面的洋房还仅售7000，且这个价格在区域内已算高位。发哥眉头一皱，发现事情并不简单，于是驱车40公里踏上青白江踩盘之路，肉测青白江楼市温度。

青白江凤凰湖湿地公园 成都商报资料图

这是排名前列次，发哥踩盘惨遭滑铁卢。

有着丰富踩盘经验的发哥，自以为早已能够自由切换多重购房者身份，没想到，在青白江这片神奇的土地上被三次识破。

青白江收费站

每次看房进门之后置业顾问大致都会有以下几个回合的交手，进而对你进行全方位立体交叉式的客群定位：1、你现在住哪里呢？2、买房是自住吗？3、想买多大的户型？看似平常的几个问题，却成为置业顾问甄别购房者还是“同行窃密者”的制胜法宝。

排名前列次，发哥假装是一位来自城里的土豪，因为听说青白江正在腾飞，遂打算买房。却被置业顾问连问两次是否是踩盘。甚至在添加微信之后，置业顾问直接发微信问我是哪个楼盘的？（我发哥的售售气质真的那么明显吗？）

第二次，发哥学机灵了，面对置业顾问的追问，发哥给出了父母住在金堂，想在青白江养老的答案。置业顾问却再度追问为什么要劳神费力跑到青白江养老……发哥内心有些崩溃。在面对想看多大房子的提问时，当发哥给出“大的可自住，小的可投资”的惯用标准答案时，竟遭一万点鄙夷的目光伤害!!!每一个提问都仿佛是一场“真假购房者”的测试，发哥内心OS：我爱青白江，我有钱，我每种户型都想买！！！

惨遭滑铁卢的发哥一直在反省究竟是哪里出了错，是长得不够富态，还是穿得不够周正，还是没有一口地道的“亲bei江”口音，思来想去，发哥总结了以下两点：

排名前列，在青白江买房的多是地缘性客户，成都其他区域来投资或作为非排名前列居所购买的并不多，这一点发哥也在跟置业顾问的聊天中得到证实，目前青白江买房的仅有20%左右非地缘性客户。因此，这些项目多会在商场内布置展厅，安排许多小蜜蜂四处拉客，均可看出本地购房者的关键作用。

第二，目前区域内汇聚了太多开发商，包括已开盘及未开盘的项目多达十余个，同时，这些项目大多集中在北部新区附近，这些项目周边的配套、主要卖点大多相似，而在仅有的本地购房者中，同行竞争就很大了，毕竟工作日的早上顶着烈日买房的城里人实在难得。

青白江部分开盘项目

当天，我们一共看了五个楼盘，分别是万科新城时代之光、金科博翠天宸、佳兆业悦府、美的新城公园天下以及协信天骄城，整体来说产品差异不大，但也各具特点。

01

万科新城时代之光

项目地址：成都市青白江区凤祥大道（巨人树幼儿园旁）

容积率：3

绿化率：30%

楼层状况：18F

产品面积：118平米

价格：1.2万，部分户型有优惠

发哥点评：万科项目较大的卖点便是万科品牌，“给每个人居住万科的机会”，首次开盘共计推出180套房源，1.2万的产品均价，迎来了127人报名摇号，显然，青白江人民对于万科品牌依然买账。现在项目在售的便是排名前列批次剩余房源，仅有118平米户型。

02

金科博翠天宸

项目地址：凤祥大道与凤凰西三路交汇处

容积率：3

绿化率：30%

楼层状况：洋房(7+1)F、(10+1)F 高层34F

产品面积：87-138平米

价格：1.1-1.2万元

发哥点评：金科博翠天宸是上一批次在青白江拿地品牌中较先开盘的一个项目，与万科时代之光仅一街之隔。除了高层产品外，项目还包括7+1的洋房和10+1的小高层。上批次开盘的产品中，1楼和顶楼的洋房价格售价已经达到1.6万元。目前小区的景观、房屋建筑已经基本呈现。

03

佳兆业悦府

项目地址：凤祥大道与政府北路交汇口（文体中心旁）

容积率：3

绿化率：30%

楼层状况：洋房(6+1)F、高层26-34F

产品面积：高层94、112、126，洋房125-141平米

价格：待定

发哥点评：项目占地170亩，地块较大。目前售楼部还在修建中，据了解将于中旬开放，月底有望开盘。这是区域内排名前列打造的6+1层洋房，且洋房包括底跃和顶跃户型，舒适度较高。由于还没拿预售，价格未定，据置业顾问介绍，可参考旁边金科及万科的售价。

04

美的新城公园天下

项目地址：自贸区凤凰大道一段88号

容积率：3.5

绿化率：35%

楼层状况：11F、33F

产品面积：89-131平米 

价格：1.1-1.37万

发哥点评：去年美的轰轰烈烈入蓉拿地，但其开盘的排名前列作品却是同时期开盘项目中报名人数最少的。上批次开出208套房源，但仅35人报名。项目与前几个项目距离较远，紧邻成绵高速出口，出行非常便捷。据置业顾问介绍，项目一大亮点则是包含有美的的智慧健康社区及美的品牌装修。但从首批次销售情况来看，美的的品牌溢价能力显然比不过万科和金科。

05

协信天骄城

项目地址：自贸区凤凰大道一段88号

容积率：3.5

绿化率：35%

楼层状况：11F、33F

产品面积：89-131平米 

价格：预计7000-8000元左右

发哥点评：项目由协信收购取得，位于成绵高速出口旁。将售的两栋房源已经修建完成，为准现房。据置业顾问介绍，排名前列批次是清水房源，户型较小，单价也并不高，是区域内少有的小面积段清水房源。

区域扫描

在了解完青白江部分项目之后，我们再来看看整个青白江的楼市情况。

青白江近两年拿地情况一览

从上面图表我们可以看出，目前青白江楼面地价已经接近5000元/㎡的历史大关，并且已有包括万科、恒大、佳兆业、蓝光、金科、雅居乐、美的、新城、人居、花样年等超过10家品牌开发商的多宗地块将陆续入市。

从发哥实地踩盘一圈带回一手消息来看，3.0左右的容积率，3000元/平米的精装修、电梯高层+洋房或别墅的高低配业态，这些都构成了青白江楼市的主流。而从此前已拿预售的多个住宅项目的售价来看，青白江楼市的均价已经站上1.1万元/平米。而据中成房业的数据显示，2017年青白江住宅均价还在4475元/平米。

应该说，青白江是目前成都周边区县中最热门、品牌开发商最为集中、拿地时间最为密集的板块之一。

区域：2017年政策利好不断

进入2017年以来，青白江利好消息不断：3月，中国第三批自由贸易试验区正式挂牌，青白江铁路港片区作为四川自贸区的一部分一同走进全国视野。7月，青白江与天府新区一同被纳入新的中心城区。与此同时，随着2017年3月成都主城区及二圈层限购，作为中心城区少有不限购区域的青白江成为重点关注的区域之一。

青白江 图据东方IC

交通：高铁18分钟、高速半小时圈

目前青白江联系市中心的主要途径包括公路和高铁。成金快速通道、国道川陕路、108线、成绵高速、成南高速、唐巴公路等多条公路穿境而过，实现了青白江与成华区的“半小时交通圈”。发哥踩盘当天从西中环金沙出发，经三环走成绵高速，约40公里的路程只用了40分钟便到达青白江城区。除此之外，青白江的铁路也十分发达，坐动车高铁从成都东站出发，全城耗时在18分钟。

生活：常住人口40万，配套完备

资料显示，目前青白江常住人口在40万人。在教育资源方面，青白江最知名的为大弯小学、大弯中学，此外还有华严小学、外国语实验小学、北大附中、川化中学、青白江中学等多所公办及私立学校。此外，在品牌楼盘扎堆的北部新区，向东靠近总规划占地15000亩的凤凰湖生态湿地旅游度假区，同时区域内还有英祥商业广场、IMC美程广场等多个中型商业综合体，包括百货、影院、超市、KTV等生活配套。

川化中学

市场：22个楼盘，19个在售

2017年8月，随着金科以3600元/平米的楼面地价拿地，自此青白江进入了多个品牌房企密集扎堆进驻的快节奏。来自地产全说的数据显示，青白江现有项目22个，19个在售、待售3个，其中100亩以上项目15个。从板块来看，凤凰板块11个、城西4个、老城2个、大湾2个、大同3个。北部新区配套37万方的商业，是目前开发的热点区域，包括万科·时代之光、佳兆业·悦府、金科·博翠天宸、蓝光·公园锦汇等多个品牌楼盘均在此驻扎，相距以百米计算。

价格：站上万元大关，成交下降

在销售层面，来自成都购房通的统计数据显示，自成都实施摇号买房以来，青白江共计发出21张预售证，其中较低价格5500元/平米，较高16200元/平米。其中，今年4月，首次开盘的金科·博翠天宸，以高层10700元/平米、洋房16200元/平米的均价成为青白江排名前列均价破万的楼盘。不过，随着成都5·15调控新政升级，投资投机型客群被逐渐挤压、刚需和首改等自住群体占据主流，青白江楼市的开盘去化率也开始下滑。来自成都购房通数据显示，5·15新政之后，13个楼盘新拿预售，其中8个摇号中签率达到100%。

青白江 成都商报资料图

结语

作为目前成都最火的板块之一，青白江目前云集了一干知名开发商和嗷嗷待哺的在售楼盘。

在一些业内人士看来，青白江区与眉山视高镇有许多相似之处，作为一南一北的两个热门板块，一度成为不少房企和购房者争相角逐的区域。但伴随着调控进入深水区，两者在区域定位、产业发展、人口基数、配套设施等方面呈现的差异越来越明显。

5·15之后，青白江机遇与挑战并存，在刺刀见红的下半年楼市，产品为王的锻造实力和共性当中谋差异的营销能力，或将成为这些在售项目终极决胜的重要砝码。