3月7日傍晚,成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年排名前列批次集中供地的公告,共计供应住宅类用地50宗,合计出让面积约3124亩,将于2022年3月31日-4月2日集中拍卖。来源:公众号@地产全说由于此次集中供地的信息中,有3宗土地的清水限价超过了此前的29999元/平,较高的1宗土地达

3月7日傍晚，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年排名前列批次集中供地的公告，共计供应住宅类用地50宗，合计出让面积约3124亩，将于2022年3月31日－4月2日集中拍卖。

来源：公众号@地产全说

由于此次集中供地的信息中，有3宗土地的清水限价超过了此前的29999元／平，较高的1宗土地达到了32000元/平，所以也引发了江湖各路人马一场不大不小的狂欢。

这让我想起公司的年会上，老板高调宣布今年的年终奖，人均较高500万；员工打开红包一看，是一注机选的彩票。

所以，这个价格到底是“画饼”还是“真饼”，一要取决于开发商买不买账；二要取决于购房者买不买帐。归根到底，市场才是检验价格的少有标准。

当然，此次集中供地的公告也透露出多个重要信息，如果深挖，还能推导出一系列可能的结果，我个人认为，这对购房者来说是比较重要的，建议大家好好琢磨琢磨。

排名前列、楼面地价差为何突然大幅增加？什么是楼面地价差？简单说，就是房价减去楼面地价。我们以本批次最贵的三圣乡地块为例，它的起始楼面价为17200元／平，土地限价19600元／平，清水限价32000元／平，那么它的理论楼面地价差为12400元－14800元之间。我们假设开发商的建安等综合成本为7000元／平，那么理论上，开发商的利润就会达到5400元－7400元／平。换句话说，楼面地价差越大，开发商的利润空间大概率就越大。而在成都2022年一批次集中供地公告中，我们能非常明显的看出，楼面地价差比之前有了较大幅度的增长。

来源：公众号@地产全说

成都去年的三次集中供地中，楼面地价差大概在7000－10000元的样子，而通过上图我们可以看出，今年的一批次供地，楼面地价差在7500－15000元之间（在理论值中取低值）；且5＋2区域除金牛外，其它几个区楼面地价差均在10000元以上。

这说明什么问题？

可能，成都的土拍市场压力比较大。

众所周知，去年不少房企暴雷，基本躺平；而更多房企降薪裁员，竭力保命。在这种背景下，开发商拿地的能力和动力都在减弱，所以成都主动提高土地的楼面地价差，希望增加成都土地在全国市场上的竞争力，吸引更多的房企投资，让地方财政良性循环。

我们继续深一层思考。

成都土地市场承压，会带来什么连锁反应？前不久，很多读者都在问我，郑州出台的十九条新政，成都会不会效仿？我个人认为，这就要看土拍的结果了。如果今年的几次土拍，都能取得不错的成绩，那么成都大概率会维持稳定。但如果，在提高楼面地价差后，土拍市场依然不达预期，那么成都肯定会有一些应对措施，不排除会效仿郑州，学个一招半式什么的。

所以，广大购房者们，请紧盯土拍，这里或许才是一切信号的源泉。

第二、清水限价为何要突破前期上限？

我估计很多不明真相的群众会认为，一是政府放松调控、故意涨价；二是让渡利润，吸引拿地；三是刺激市场，让人买房。

Too young too simple , sometimes naive

上述的第二、第三点的确有可能，但真正最核心、最本质的问题大家没看到。这个政策较高明的地方，在于它把“双限地”较大的问题给解决了——

一是解决“质量差”的问题。

双限地项目较大的问题是什么？是开发商为了保利润，会不惜一切代价去控制成本，在这种背景下，修出来的房子或许能及格，但肯定谈不上优秀。长期如此，对城市的人居价值，对购房者的居住体验都是极大的打击。

但是，现在政策放开了清水限价的上限，在一些行业从业者的错误引导下，很多人以为房价就要涨了，但事实并非特别如此。我认为，这背后传递出成都转换了“一刀切”的调控思路，可能考虑将价格的最终决定权交由市场去衡量，政府只限制较高价格红线，保证不出现暴涨的情况；但在红线范围内，由市场买卖双方自行博弈。

对购房者来说，这意味着，虽然政府提高了清水限价的红线，但并不代表房价就涨了，而是开发商如果想要挣这个利润，卖这个高价，它就必须匹配相应等级的产品，购房者觉得值，才会买单，觉得不值，就不会买单。

反过来说，开发商如果对市场预期不乐观，或者对自身的产品没有信心，那么也可以选择做一个“正常”的产品，卖一个“安全”的价格，这样也算互不耽误。

因此，过去的“双限地”项目，只有“低质低价”一条路可走；但现在，至少可以有“低质低价”、“中质中价”、“高质高价”三条道路可选。

你就说NB不NB吧？