城南豪宅“雪藏”三年,如今现房开售值不值得买?

搜狐焦点成都资讯 2019-12-02 08:54:35
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最近,我们公号后台和“问问”上都收到了不少读者对中铁建·西派澜岸的咨询,问题主要集中在两个点:一是这个价格值不值得买;二是和高新另一豪宅紫境府以及复地金融岛对比如何选择。 这其实有点难倒我了。毕竟,西派澜岸上一次开盘的时间是2016年的9月,那时候我还没有开这个公众号,同时这也说明它已经有长达3年时

最近,我们公号后台和“问问”上都收到了不少读者对中铁建·西派澜岸的咨询,问题主要集中在两个点:一是这个价格值不值得买;二是和高新另一豪宅紫境府以及复地金融岛对比如何选择。

这其实有点难倒我了。毕竟,西派澜岸上一次开盘的时间是2016年的9月,那时候我还没有开这个公众号,同时这也说明它已经有长达3年时间没有在市场上露面了,我对它的印象还停留在第一代西派系——西派国际这个“姊妹项目”上。

为此,我和邱霜提前去售楼部踩了一个盘。说是踩盘,其实感觉上完全是去“收房”的,因为西派澜岸的一期已经交房入住,所有的园林景观、建筑立面、公区配置、室内精装都已经呈现多时,甚至连保安的精气神都一并考察了,完全就是所见即所得。

△高层及叠拼实景图

就在昨晚,中铁建·西派澜岸取得了现售许可证,推出2期精装高层228套,价格26619-29948元/㎡,含精装2998元/平;清水叠拼(上中下三叠,实际为跃层洋房,为了不混淆读者的理解,统一使用开发商叠拼的说辞口径)54套,价格38300-39998元/㎡。值不值得买,我们也算有了“发言权”。

项目基本信息楼盘名称:中铁建·西派澜岸产品类型:精装高层电梯、清水叠拼(上中下三叠)占地面积:142亩容积率:2.85绿地率:30%梯户比:高层2梯2户,叠拼1梯2户总户数:1072户车位数:2683个面积段:高层约225㎡,叠拼约245-304㎡(不含赠送)物管费:高层3.7元/㎡/月,叠拼3.8元/㎡/月物业管理:中铁建(北京)物业管理有限公司成都分公司开发商:成都中铁建投资有限公司#本次推售信息#楼栋:高层7、8、13、14、23、24栋;叠拼15、22、25栋套数:高层228套,叠拼54套面积区间:高层约225㎡,叠拼约245-304㎡(不含赠送)价格:高层26619-29948元/㎡、叠拼38300-39998元/㎡装修标准:高层2998元/㎡ 交房时间:预计2020年6月网上报名时间:11月30日-12月2日核验资料时间:12月1日-12月3日

说起来,西派澜岸也算是中铁建西派系产品中的“元老级”项目,在ART-DECO建筑风格和“法式古典”装修这两个标志性IP上,西派澜岸都具有巅峰意义。但是,这毕竟是5年前的产品了,西派系也迭代到了3.0,这种“上一辈”的产品究竟还能不能打?下面就通过踩盘报告告诉大家。

01 

地段&配套

西派澜岸位于高新南区天府一街1566号,属于锦城湖板块。它的周边,有凯德·世纪名邸、万科公园5号等楼盘,是大家比较熟悉的区域。

△项目地理位置示意图众所周知,锦城湖板块因为地处剑南大道以西,属于整个高新南区比较边角的位置,所以尽管有着极好的生态环境加持,却感觉始终比剑南大道以东的金融城板块要矮一头;而在生活的繁华度和便捷性来看,又不如它南面的大源板块。

但是好在,一方面,瘦死的骆驼比马大,锦城湖板块好歹也是高新南区,对于“富人住城南”有着强烈执念的人来说,是可以接受的区域;另一方面,整个高新南区供应极少,在售的竞品仅有来自新川板块的紫境府和金融城板块的复地金融岛,但论项目周边呈现度,锦城湖板块还是相对突出的。

所以,这里就不得不说一说西派澜岸周边的配套。

首先,我们看交通配套。

西派澜岸周边的路网交通早已成型,通过横向道路天府一街,可以有效接驳剑南大道、益州大道、天府大道、梓州大道,实现了一横四纵的干道交通体系,并完全囊括了城南所有的纵向主干道。而在轨道交通方面,距离即将通车的地铁5号线锦城湖站,大约在800米左右。5号线贯通成都南北,并能实现与2-9号线的换乘。

其次,就是良好的生态环境。

西派澜岸所在的锦城湖板块,正是因2400亩锦城公园而得名,这里是整个高新南区生态环境最好的区域,而“锦城湖夜跑”也成为众多城南居民最爱晒的朋友圈内容之一。

△锦城湖实景图 来源于网络

西派澜岸的北侧,距离仅400米,就是锦城湖最大的2号湖区。此外,在西派澜岸的西侧,与成昆线之间有一个绿轴公园,横向宽度大概只有150米,但纵向视野却一眼望不到头,这对于西派澜岸的高层产品来说,是一个相当不错的城市生态景观。

△西派澜岸高层样板间客厅阳台实拍图

第三,是名校环绕的学区。

对于高端自住型客户而言,明确的学区是他们必须要考虑的因素,而西派澜岸在这方便也是有优势的。

在西派澜岸周边1000米范围内,就可以享受0-18岁全龄段的教育体系。其中,离项目最近的幼儿园,是来自丹麦的霍森斯公立幼儿园,位于西派澜岸西北角,仅隔一条小路,此外周边还有高新区双祥川音幼儿园、金苹果国际幼儿园等;而小学则是直线距离250米的丹麦霍森斯公立小学,和直线距离约700米的墨池小学,从西派澜岸一期业主的入学范围看,丹麦霍森斯小学是主要学区。因此,学区问题对西派澜岸的业主来说,完全不用担忧。

△霍森斯幼儿园及小学

最后,是关于商业配套。

如果只是日常的生活所需,西派澜岸自身带了少量的社区底商;而一街之隔的凯德世纪名邸,则提供了总规模3万平米的商业体量,这几乎可以满足整个区域的商业需求了。

如果还不满足,那么可以考虑1.2公里外的铁像寺水街,1.4公立外的大源伊藤洋华堂;此外银泰中心、环球中心、悠方等大型shoppingmall也大多在10-15分钟车程内。

总之,如果对比高新南区目前在售的楼来看,西派澜岸所在的地段是呈现度最高的,而它的配套也是最明确的,这对于追求成熟地段和生活氛围的购房者来说,是不二选择。

02 

产品&规划

看过了西派澜岸的外部环境,再来看看它的内部。

首先,是它的土地和规划。

整个西派澜岸占地142亩,是一整块比较方正的土地,如果放到现在来看,是一个妥妥的大盘,比较难得。

△本次推售楼栋:高层7、8、13、14、23、24号楼、叠拼15、22、25号楼

2013年9月18日,中铁建以楼面价7840元/平拿下西派澜岸这块地,用现在的眼光看当然很便宜,但是放在2013年,那也是妥妥的高价地。说两个数字大家就能一目了然,2013年成都主城区楼面价平均为4000元,而当年的单价地王项目“望江名门”也才10940元/平。

要知道,随后的2014年是成都楼市上个周期中最惨淡的一年,为此西派澜岸保险起见,打造了一个高低配的产品,这样能让货值实现最大化,分散地价风险。

△西派澜岸鸟瞰实景图

西派澜岸沿着地块的东侧和北侧,布局了14栋高层产品,共806户;而在项目的中部和东侧,布局了13栋叠拼(上中下三叠),共234户。而叠拼显然是项目的主角,占据了约2/3以上的土地面积。

这样的高低配,其实我个人并不喜欢,它牺牲了高层的大中庭去反哺叠拼的花园。但是得益于项目整体2.85的低容积率,以及实地感受高层住宅几乎没有任何遮挡的超远视距后,觉得貌似也没有太大的影响。

其次,是它经典的建筑和园林。

大约5年前,在成都的上一代豪宅中,ART-DECO建筑是绝对的主流,现在我们能看到的中海城南一号、华润金悦湾、朗基望今缘,包括中铁建的西派国际和西派澜岸,都是其中的经典代表和巅峰之作。

西派澜岸的叠拼和高层,都在低区(2-4层左右)的位置铺贴了浅灰色石材,而高区则采用高档真石漆,整体显得经典、厚重、充满威仪,而相对更为复杂的线条和顶部造型则让整个建筑在细节和品质感上更进一步。这种高档的感觉,或许有一点复古,但一点也不会输给现在更加流行的现代风格建筑。

△西派澜岸叠拼产品实景图

而园林方面,因为没有了大中庭,所以更需要品质和设计感,才能达到高端住宅的需求。为此,西派澜岸请来了贝尔高林,并由其总裁兼首席设计师许大绚先生亲自操刀。整个设计与建筑风格浑然一体,宫廷感、仪式感非常强,硬质铺装的范围很大,用料十足,成本自然也大。而在植物软装层面,也达到了每平米80 株以上的“刺绣”级别。

△项目园林实景图

最后,是关于它的产品和定位。

西派澜岸作为西派系的2号作品,属于金融城豪宅西派国际的“姊妹篇”,甚至在中铁建内部的计划中,西派澜岸是“升级版”。

这一点,我们从它的产品定位可以看出来。西派澜岸的高层住宅只有一个户型,即225㎡的大平层;而叠拼的面积段则更大,建面约245-304㎡,且上中下三种叠拼产品至少都有20%的赠送空间。

除了面积够大之外,产品的品质也没得说。与一般的叠拼所走的“经济适用型”路线不同,西派的叠拼虽然也是上中下三叠,但绝非是一般大平层的替代品,而是真正属于“豪”的那种级别。第一,它的面宽做到了9米,这是市面上大多数叠拼都做不到的;第二,它每一户都带有独立的花园或露台,别墅的特点更加明显;第三,它的所有叠拼抬高了1.5米,并配备了采光井,有效对抗了地下室阴暗潮湿不好用的问题。

下叠A1户型 (左右滑动查看) 

建面约304㎡,图片顺序依次是一层、二层

中叠A2户型 (左右滑动查看)

建面约245㎡,图片顺序依次是三层、四层

上叠A3户型 (左右滑动查看)

建面约296㎡,图片顺序依次是五层、六层、顶层

而高层则全部精装交付,其中一期是按照6000元/平的西派系标准装修的,二期因为特殊原因,只有2998元/平,后面我会细说。尽管室内精装的部分看似“降低了档次”,但是公共区域却和一期一样,没有丝毫的折扣,地面全部石材拼花铺贴;墙面也使用石材满铺;天花板做了线条复杂的吊顶;豪华的电梯轿箱等等。总之,就公区而言,依然是那个“blingbling”的西派系。

△入户大堂实景图

此外,西派澜岸的一层全部架空,作为泛会所和公共区域,提供不同主题的,适合全年龄段居民的活动空间。

△部分主题空间实景图

总之,就西派澜岸的初心来看,追求货值最大化是核心。高低配的布局方式更有利于叠拼产品享有更多资源,但好在容积率不高,视野较好,高层除了缺少大中庭景观之外,其他也与豪宅无异。

产品层面,看得出来中铁建在投入上是“砸了钱”的,叠拼的品质感较强,在当前的市面上比较少见;高层的公共区域和配置也是西派豪宅标准,但室内精装有所“缩水”。但总的来看瑕不掩瑜,西派澜岸的实地感受,绝对是成都当前主流水准的一线豪宅。

03 

装修&户型 

这里我可能要单独说一下西派澜岸高层精装“缩水”的事情。

其实大家都知道,精装是开发商利润率的重要来源,能够做精装绝不做清水,能够奔6000元/平,绝不做4000元/平米。所以,我们才看到成都市场上不少刚需楼盘都要配一个5xxx元/平的精装,动机是可见一斑的。

那西派澜岸明明是一个豪宅,为啥却只配一个2998元/平的装标呢?这差不多也是市场上档次最低的装修了吧?配一个5字头的精装,毫无违和感啊!

这里,只能说西派澜岸生不逢时了。西派澜岸的精装价格申报的时间比较早,当时由于成都限价红线一刀切,导致那时候的精装标准的上限就只有3000元/平,而西派澜岸一旦申报就无法更改,导致如今也只能按照2998元/平进行装修。

△项目样板间实景图

但是有两点我觉得西派澜岸做的很厚道,也很人性化。

第一,它的这2998元/平的装修基本没什么水分,尽管看上去现在的精装样板间比较“清汤寡水”,但基本上符合“改善”这一级别的配置,也就是说,如果购房者不愿意折腾,那么现在的装修配置,你也不会觉得住起来掉价。

第二,它给予了购房者升级装修最方便的方案。我们知道,装修里面最麻烦的就是水电管道等隐蔽工程,如果一旦要动,基本就是“拆房子”的概念了。所以西派澜岸在地暖、中央空调、门窗系统等不方便“动”的配置上,都用了好品牌。而“缩水”的部分,如浴缸、冰箱、微波炉、消毒柜、垃圾处理器、净水器这些是没有的,但客户很容易自己就买来装上。还有一些“减配”的部分,例如全屋用的木地板而不是石材,全屋用的乳胶漆而不是墙纸,这些也非常容易改动,工程难度也不大。

因此,我觉得很难说这个“装标”不高是好事还是坏事。对于一些要求不太高的购房者而言,可能还觉得节约了六七十万的装修款;对于要求特别高的购房者,也有一个相对容易的“增配”方案,算是一个两全其美的办法吧。

最后,就是户型的部分。

高层 225㎡四房三卫户型

值得注意的是,高层225平的户型,居然也有大阳台和部分可改造空间的赠送,一定程度上增加了性价比。

04 

价格&购买建议

西派澜岸已经是准现房呈现,预计最晚明年6月就能交房,因此所有的好坏大家都可以实地感受。

而在价格方面,需要一分为二的看待:

精装高层的价格为26619-29948元/㎡,置业顾问表示可能会有一定优惠,但具体优惠政策目前暂不知。

仅从公示的价格来看,毫无疑问是具有性价比的,非常值得购买。

理由很简单,链家上西派澜岸的一期精装高层挂牌价为3.8-3.9万元/平左右(目前查不到历史成交价),只有2套在售,我们抛出3002元的精装差(一期6000元/㎡,二期2998元/㎡),也就是说理论剪刀差也在6631元。

反过来看新房,一街之隔的凯德·世纪名邸,清水均价1.99万,基本都是开盘售罄。但它是一个定位于品质刚需的楼盘,与豪宅定位的西派澜岸相距甚远,而两者之间,抛去精装,对比西派澜岸28867元/㎡的均价,也只有5969元/平的差价,这也再次印证了西派澜岸高层部分的高性价比。

但是,叠拼部分我觉得有点贵了。

一方面,它是一个上中下三叠的“假叠拼”,更像是跃层洋房;二方面它是清水交付的,但是它的价格在38300-39998元/㎡,换句话说,一套“叠拼”总价在937-1284万元。

虽然,我认为西派澜岸的叠拼比市场上大多数“经济适用型”叠拼好很多,但这个价格已经与麓湖部分二手的小面积独栋别墅价格相当了,显然是一般购房者所无法理解的。当然,它只有54套,或许货卖爱家吧。

所以,我最后的结论是,西派澜岸的高层是不错的,具有较高的性价比,值得高新南区改善以上客户购买;而叠拼部分价格略高,性价比稍弱,更适合追求“稀缺性”叠拼产品的实力买家考虑。

来源:吴思竹

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