成都楼市:区域板块轮动,房价上涨,是价高先涨,还是价低先涨?

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，在同一座城市的板块轮动是不可避免吗？板块轮动的核心原因是购买力驱赶，还是预算有限，或者你认为房价上涨的情况下，是价高的先涨，还是便宜的后涨？

回答：板块轮动是不可避免的，板块轮流的核心原因取决于这个板块经济是否发展良好。

当好的产业进入市场时，板块就会上涨。有些人认为，板块轮动是价格高的先涨，价者低的后涨，个人认为这样理解的话都还是不懂什么是板块轮动，先升，后升，有两条平行线。一是置换，这条线严格遵循总价格低到高的方向；二个是产业链，产业的背后是什么，是人，哪里近期涌入的人口多哪里就有底气。不过，先进板块未必是总价格高的板块。

因此，这条线的核心是产业导致上涨，领涨导致溢出，而不是那种认为某个高价格区域将首先上涨的僵化信念。在总价格需求较低的情况下，我们仔细研究轮动规律，然后确定下一个目标。总价高的，更好的策略是：市中心、市中心、市中心。具体更详细的分析详见内部分享！

提问：成哥你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，面积小，最小套三要330－340，然后就是次新房，房龄基本都有八九年，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。最近成都还能买吗？成都房价是不是又要开启17年那波涨幅了？

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题，精装修的房子都有溢价。面积小，非常影响居住感。

楼市的启动一般有以下几个特征:新区品质楼盘开始日光，板块炒作；老城市中心二手次新开始跟涨；外环附近非热点板块地铁二手房开始跳涨；老城市中心老破房也开始跟涨。具体分析详见内部！

提问：成哥你好，坐标成都，在锦江三官堂有一个全款小套三的老破小自住，18年在中坝买了一个小套四，有两个孩子，家里还有老人，一直想换个好一点的套四，考虑孩子读书，老破小附近的小学和中学都还不错，还不想卖掉，一是卖不了几个钱，二是要考虑娃儿上学。中坝的房子附近学校不行，不想去住，那个房子明年五月到三年才能出售，卖掉估计要亏不少。目前手头上现金有子弹50左右，是明年中坝房子到期后及时止损亏钱卖掉，重新找机会买一个套四，还是卖掉老破小，中坝房子暂时不处理?中坝房子是否还有升值空间?

回答：如果是5.18限购那段时间买的，算买到高点了。中坝升值潜力有，属于涨跌跟大盘，目前来说，成都楼市还是向好，那套房子涨幅可能不会太大，但跟着稳涨没有问题，到明年的时候，不出意外价格能再涨一些。至于老破小，以后肯定涨幅不大，投资的角度讲留在手里不划算，但考虑孩子读书，可以留下。个人建议老破小留着孩子读书，中坝倒期卖掉，换置一套你们自住的改善，后面没有学区需求了，排名前列时间把老破小给尽快卖掉，再用老破小的钱，换置套作为投资。

提问：成哥，想问下家里有孩子四岁，计划在成都北部新城天回镇新开发片区买房，属于三环以外绕城以内,该区新建小学两所，首套房购买资格，想先买一套就近学校的房子，您觉得这片区发展前景如何?现在的价位值得入手吗?可以推荐下这片区的楼盘吗?

回答：成都三环至绕城，尽量买在城内，绕城外房价上涨快，其主要原因是城南，特别是高新区、天府新区房价的带动；不过对于刚需客来说，这是一次在城内买房的好机会，一方面，城内房价稳定，对自住的刚需客来说，风险较小;另一方面，相对于大丰天回，随着板块轮动这些地方也会跟高新天府持平。具体的楼盘推荐详见内部资源！

提问：成哥你好，关于城市各区房价轮动的规律。按以前是一般市区涨后一年才轮到郊区。比如广州2016市区起涨，2017初才轮到郊区大涨。但下一轮的话，这个间隔是否会变得很短？因为现在微信群，媒体非常发达，另外大家都有过去的经验，所以会大大缩短轮动的时间差？可能市区一涨，郊区就闻风而动？

回答：这个是适用以往的情况的。但现在我认为更在于一个预期的兑现程度。人们对房子价值、价格的预估，和实际规划的兑现程度之间，是否存在可寻利空间，才是真真切切带动往上涨的重要因素。因此专业地去寻找这些领域，板块，以及不为人所明显知晓的，才是关键。更多分析详见内部！

提问：成哥你好！坐标成都。三口之家，名下有三套房，两个房龄超过15年的南二环附近的套三，面积120以上的住房，另外一个是锦江区的红星国际。目前无成都购房资格，需要将手上的房产重新做资产优化配置 ，公婆今年70岁，在14年在高新南区购入住房一套，可享受落户政策。红星国际学区房18年买来摇号，现租金2200每月，买入价格加税费163万，为什么这个房子始终涨不起来？需要继续持有吗？

回答：如果需要做资产配置的话，你只有把你2套房龄超过15年的房子卖掉，换置更有价值版块的次新房。如果能落户高新南区，可以考虑大源版块的房子。红星国际小区不错，这两年你没有看到涨幅，是因为从18年开始，成都的房价整体处于横盘期，除了郊区，基本都没有涨幅。因为它位置不错，后期涨幅空间肯定是有的，建议你继续持有。

提问：成哥您好，夫妻年龄42，家庭年入约70万。两个孩子，小学6年级和幼儿园。商品房3处：福田区华强北片区135平，福田区彩田片区96平，罗湖区翠竹片区27平，无欠款。现有资金300万。大通胀环境下，是否还需要再买房？有没有具体片区的建议如果不买房，老师有没有其他资产配置的建议？

回答：未来深圳的发展是双核心：前海科技和金融。是福田和罗湖金融与文化，现在已有的房产，都属于普涨板块。深中学位是因为有学校利好，导致价格上涨，买房买的是土地价值，土地资源和圈层，而非房子本身。 规划好配套好学校好的地方就只有宝中，因此宝中领涨然后辐射周边地区。导致的现象就是 只有这区域范围内的楼盘拼命的涨，其他地方的板块轮动，实际上是购买力外溢的跟涨和普涨板块。 涨的原因是产业人口提前布局。 好的板块房价还会继续涨。我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段、学位、圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。 科技园，宝中，碧海都是不错的板块。具体更多推荐及建议详见内部文章！

提问：成哥好，成都武侯区置信丽都花园城C区房子，139平方，6楼，不临街，240万，自己住，考虑到想尽快入住，所以买的二手房！之前考虑了几个因素，地段，商业，地铁，几个因素都还符合预期，主要因素是距离老婆上班地方特别近，目前合同已签订，面签时银行提出只能贷款25年，楼龄有点老，有些焦虑，麻烦成哥帮忙分析一下。

回答：高新区最坑的就是丽都，神仙树，紫荆，玉林这一带，资格是高新的，地理认知人们认为是武侯的。如果是自住，勉强可以接受，就是房龄老了点。买定离手，别多想了。未来投资可以多关注几个近郊的低价板块。

提问：你好成哥！目前坐标德阳罗江区，现自住一套房，大概是2005年用30万买的小三房，还有几万元贷款未还完。另外在去年年底购又在什邡买了一套四房。明年9月前交房，感觉离主城有些远，是否值得继续持有？想更加有效利用资金，实现房产的不断裂变，但由于刚买房，手头资金有限，也曾想把现在自住房8万元贷款还完，然后用抵押款再去购买新房，但想到再购买新房还需要贷款，加上抵押款也要每月还款，这样再算上也要每月还贷款，这样还款压力就难以承受。希望成哥能给我一些建议。

回答：楼市投资裂变是指随着楼市上涨，用排名前列套房通过风险可控的方式不断叠加债务以建立更多面积的房产，形成优质、灵活的资产组合。首先，楼市裂变是随着楼市上涨而进行的，如果楼市下跌，那就无法裂变；再次，我们采取的方式是用风险可控的方式进行债务叠加；最后，叠加债务的目的是建立更多面积的房产，以形成优质、灵活的资产组合。具体分析详见内部文章！

根据你的情况来看，当下资金流和负债能力都有限，不适宜操作房产裂变，否则负债太大会恶性循环，加大风险，裂变一定是在风险可控情况下才能进行。你的情况只适合卖1买1进行置换，暂时不适合裂变，预算有限宁可买对板块，牺牲一点面积。

什邡远离主城核心区，对外交通不畅，令其“形同郊区”。就算在成都疾风暴雨般向北拓几十年，什邡也摆脱不掉边缘化的危机感。你说的这2点，只能说轻微利好，对德阳房价实际拉动我认为能力有限，投资来说地段还是硬伤。所以长持价值不大，后期可以考虑出手。

提问：成哥你好！现在成都房价新房一直涨价，二手房却低迷，请问是什么原因引起的？

回答：上涨主要是放松了限价，开发商纷纷跟风上调备案价。

大部分人都有新房癌，还有很多人觉得买二手房麻烦，不仅要多付税费中介费贷款服务费，可能还要帮忙解押，而买新房，就相对轻松省事多了。很多人都有买涨不买跌，买新不买旧的观念，所以把购买力都吸引到新房市场，二手房就没有成交量，这也是新盘上涨的原因。

如果想要做投资房产赚钱，那就买二手房才是更好的选择，因为二手房的价格是由房东决定的，更有谈判空间。可太多人因为懒，错过了不少二手房淘笋的机会。最后在同等地段情况下，新房还是比老房子升值潜力大，5年时间足以拉开两者之间的差距。

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