刚需“上车”靠谱板块推荐,较低单价门槛竟1万出头?

今年，全成都范围内铺开了大量的“双限地”，抛开对产品结构的影响不提，对购房者来说更多的是机会：未来数年内，成都的房价水平都会是可透视的、相对较低且稳定的，至少会消除刚需层面的房价恐慌，而且还能根据个人预算快速匹配到楼盘。索性，今天把我们目前心里的几个刚需板块一次性推荐给大家。其中，有些板块现阶段有稳定的双限地供应，价格和户型双低，有些有不错的二手房供应，即使是双限地时代到来，也建议刚需观望。因为每位购房者都是独立的个体，会有自己实际的需求维度，所以几大板块不分先后，也无特别的适应度。

外光华：有品质的刚需板块在众多人的印象里，青羊区一直是一个新房供应较少的区域。但与此同时，该区域二手房的数量也是数一数二。其中，以光华大道沿线的【外光华板块】热度更为突出。

外光华板块的热度大致能从两个维度谈起：一方面是外光华板块的主城优势，成就了较为成熟的区域配套。得益于青羊新城的规划，外光华板块在几年前就站在了主城外扩的前沿阵地，并迅速发生了一场巨变。沿着光华大道往温江方向行进，可以看到一片成熟的生活社区已经成型。从已经交房入住的保利香槟光华、光华杏林等二手房，到新建起的五矿西棠、建发央著等新房，外光华已经形成了良好的居住氛围。

更值得一提的是，片区内生活资源优质。金苹果幼儿园、青羊实验小学、泡桐树小学、苏坡小学、树德中学、37中、成都七中等教育资源，吸引了一批又一批置业者的入驻。双地铁和成都妇女儿童医院、鹏瑞利青羊广场、青羊万达等密集配套，同样也是成熟板块的象征。

另一方面，外光华的二手房资源相当突出。板块的起步阶段，恰逢7090政策的推行（拿到土地的开发商建设楼盘时，建面90㎡以下小户型要占到70%以上），区域内大部分楼盘都是以建面70-90㎡的小户型为主，总价相对较低，虽然户型刚需，但是如中铁西城、光华逸家、万科金色领域等小区综合品质尚可，因此外光华可以看作是一个有品质的刚需板块，承担了不少主城客群的需求。

具体到小区，有通勤需求、注重配套的刚需客，可以多看光华逸家等地铁站旁的楼盘；要求居住环境的刚需客，不妨考虑下凯德风尚和俊发时光俊园；想要入住外光华的改善，则不妨把眼光放在光华锦苑、万科金色领域等。

武侯新城北区：双限地的高密领地按武侯新城的规划示意图，武侯新城其实应该以武侯大道-武兴路，分为南区和北区。

武兴路以南，也就是我们往常认知的武侯新城，以高端居住区为主，说起来就是一个高改扎堆的地方，当代璞誉、武侯瑞府、金茂府等高端项目，包干了武侯新城此前四年的供应。

然而，4年的高光，也渐渐榨干了南区的土地与住宅供应，伴随着2020年德商、正荣等五家房企集中落地北区，武侯新城的话语权也正式宣告易主。

目前这5个项目已经全部呈现，其中有3个限价房项目，清水限价都在2.3万这一均值，而绿城桂语朝阳与鼎仁天越虽未限价，但出于市场环境考虑，销售价格也在这个区间内。

双限地项目的普及，透视了武侯新城房价未来，也带动了其余商品的良性竞争，一段时间内区域单价应该能稳定在2万的门槛上。在住宅产品上面，可以看到双限地对区域面积段分布的改变，最小如聚亿玺悦府已下探至建面约89㎡的刚需区间。

为了增加自身竞争力，鼎仁天越则直接奉上了百平左右的纯刚改产品，绿城桂语朝阳建面约109-139㎡的产品，其置业顾问也表示，本次产业已经比以往更小，是绿城综合考量后作出的产品定位。综合来看，北区的产品供应已经定型在了总价200万起步，这样的价格放在一个三环边新城是足够吸引人了，对于想买入主城的刚需，也是值得考虑的。

航空港：城南刚需之光要说航空港这些年的发展，大抵要用一个“不尽人意”来形容。同样是背靠航空枢纽的区域，远离主城的简阳一路开疆拓土，紧邻国际城南的航空港却无奈沦为“房价的后腿”—— 当大源、新川等热门地段上探3万+时，航空港还在1.5万以内徘徊。

不过，票子的节约，加上距离城南更近，也成为了刚需客踊跃买入航空港的决定性因素。近年来，地铁8号线、10号线的开通和大量生活配套的兑现，也为航空港加持了一份幸福感。大量的房源也是航空港颇受关注的重点。截至11月23日，航空港在贝壳找房平台，共计有2641套房源挂出，稳超东升、蛟龙港等一众区域。

现阶段航空港二手房的热度高低，可以大概以距离地铁的远近来判断。如稳居航空港成交榜首的蓝光圣菲TOWN城，由品牌房企打造，加上房源多、可选性大，距离商业、地铁等配套也相对近，参考价在15196元/㎡。其周边稍新的圣菲悦城等楼盘，价格也在大致区间内，而房龄稍旧的学府嘉苑等小区，挂牌单价则直接探底1万。

而距离地铁稍远的部分区域，如温哥华广场周边区域与圣菲TOWN城区域的挂牌价差较大能到达3000元/㎡，房龄稍旧的小区，如07年建成的温哥华花园、09年建成的成都早晨等价格普遍在1万出头。而稍新的小区，如14年建成的空港小院、15年建成的前锋空港国际等，挂牌价格可上升至14000-15000元/㎡。总而言之，无论是地理位置、生活配套，还是二手价格、可选面，航空港都谈得上刚需客的“排名前列城”。而在新房方面，对比二手房，则略显暗淡。据我们不完全统计，航空港板块内有中绿康桥新取证，清水单价12000-16335元/㎡，户型建面约104㎡-230㎡，即将于明日开始登记（预售证号：510116202148530）。还有锦悦锦利府目前在售，清水价格13796-15006元/㎡，户型建面约107-125㎡（预售证号：510116202145917）。

此外空港陆号、合力达先进南城还有未售房源，户型和价格应该都较为刚需。对于想买航空港的客群，在同样的配套下，我们建议还是以二手房为主，可选性更大，且整体门槛也较低。具体到小区，可以首先观望蓝光圣菲TOWN城，其无论从供应量还是质量上，都相对突出，且价格也不算太夸张；如果是有固定区域需求的，也建议确定好具体的站点后，向两侧铺开根据需求确定。

大丰：新房万元板块的更优解近两年是大丰城市红利的爆发期。大运会的场馆建设，为区域带来了配套和曝光的双丰收；北部新城的产业红利，为大丰引入了大量的居住需求。

此外，还有诸如地铁5号线开通、龙湖天街开业等价值锚点的兑现，也正在逐渐拉近大丰与其他区域的距离。

在看大丰的正经房子之前，还是要先理清大丰的住宅市场特征。简单来说，就是“改善+洼地”。自从2017年后，大丰由刚需向改善的趋向日趋明朗，至目前，整个区域市场在售的多是高低配产品，从改善洋房到刚需高层皆有可选，这与大丰的区域市场逐渐打开不无关系。

从房价上看，大丰几乎没有超过20000元/㎡的在售盘。购房通小程序显示，万科润园15900元/㎡起，人居悦云庭13100元/㎡起，金隅上城郡总价210万起，龙湖颐和上院总价270万，整个区域的新房门槛多数控制在200万左右。在二手房方面，大丰区域的热门楼盘普遍接受了指导，指导价主力区间在11000-13000元/㎡，或许因为接近此前的成交价格，目前在贝壳平台上仍有过2000房源挂出。

诸如保利大都汇、保利城、绿地城等小区，品牌开发商打造，房龄不老，且部分已经满五年，对于刚需客户，也不失为一个优选。对于当下想买大丰的购房者，拾一在这里也分享一些个人看法：当下有意买入大丰的看官，尽量沿着地铁线或者已有的商圈去挑选；非地缘性的客群慎选，当下多数楼盘的位置仍需要借助公交接驳地铁，通勤成本不低；注重教学质量的客群慎选，一段时间内大丰的教学质量仍会有短板，且资源略显紧张。

以上的几个刚需板块及项目，只是成都楼市的一角，带有我们的主观色彩仅，仅供当下参考，因为楼市供应始终有着周期性。比如武侯新城北区在这一轮供应完毕后，明年又会有另一个双限地集中的区域成为热土，而明年外光华和航空港的二手房仍然值得刚需去认真考量。你关注哪些刚需板块和刚需项目，欢迎评论区里跟我们聊聊。

来源：成都购房通