成都土拍年终大考划重点:取消竞自持,配建减少……

成都土拍即将迎来年终大考。11月12日，成都第三批“双集中”供地的40宗地块亮相，总面积约2834亩，将于12月7日-12月9日三天分6场进行拍卖，土地较高总价合计约430亿元。

第三次“双集中”供地的土地规模比前两次都小，虽然明确了“限房价、定品质、竞地价”的拍卖措施，但当天并未公布地块的具体出让规则。此前市场的一个焦点是：本轮“双集中”的竞拍门槛是否会降低。昨天较新公布的地块出让文件让这个问题有了明确答案。

先来看看本轮集中供地出让方案的重点内容：

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40宗出让地块，38宗为常规地块，2宗为新建人才公寓用地。人才公寓用地位于双流永安镇，将修建成都天府国际生物城配套的人才公寓。其中，一宗约84.5亩，一宗约79.6亩，起始楼面地价都是4900元/㎡，较高楼面地价为5100元/㎡，宗地限定清水较高销售价格为12650元/㎡。

2宗人才公寓用地位置    

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38宗常规地块都采取“设置较高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”方式进行拍卖。其中，“设置较高限价”包括可售商品住房清水较高销售均价+土地较高限价，“竞销售型一类人才公寓面积比例”则是沿用今年第二轮集中供地出现的土拍规则。

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本轮供地的配建要求明显减少，几乎没有其他重大公建配建要求，也没有商业自持要求。38宗常规地块中，除了一宗位于天府新区万安街道大石社区的约65.8亩地块明确要求配建安置房，其余常规地块或是“无配建”或是“少配建”，有配建要求的大都是开闭所、周边道路、绿道等常规项目。

万安约65.8亩地块需配建安置房

从本轮出让方案可以看出，与成都前两次“双集中”供地相比，本轮土拍的竞拍门槛有所下降，最明显的变化之一是取消了“竞自持”这一要求。

据了解，在今年6月的成都首轮集中供地中，40宗成交地块有32宗地块都产生了自持租赁住房，其中，竞自持比例较高的三宗地块分别是高新区中和街道约76亩地块、天府新区兴隆街道约63.1亩地块、天府新区煎茶街道约86.6亩，自持租赁住房比例分别为59%、45%、37%。

在今年9月的成都第二轮集中供地中，有6宗地块设置了“续竞自持保障性租赁住房面积比例”的出让规则。

此外，本轮土拍继续沿用“竞销售型一类人才公寓面积比例”这一规则，若竞得人以这一规则竞得该宗地，应该按照相关规定在本宗地内建设销售一类人才公寓，根据《成都市拍卖土地配建人才公寓管理暂行办法》，“一类人才为《成都市急需紧缺人才和高端人才目录》中符合条件的A、B、C、D类人才”。

在今年9月的成都第二轮集中供地中，北京天恒以10800元/㎡的成交楼面地价+销售型配建人才公寓比例100%拿下了位于高新区新川板块约88.7亩地块，这也是此轮销售型人才公寓占比较高的地块，意味着未来将优先面向人才销售，而该地块的清水较高销售均价为17580元/㎡。

除了拍卖规则的变化，本轮拍卖针对竞拍企业的报名要求和上一轮规定差不多：   

本次拍卖宗地不接受自然人报名；同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。参与宗地竞买的意向竞买人须具有房地产开发资质，申请联合竞买的，联合体各方均须具有房地产开发资质。   

意向竞买人参与本次出让宗地竞买所缴纳的资金须为合规自有资金。对经审查资金来源不符合要求的，将依据公告要求或出让合同约定，取消意向竞买人的竞买资格，取消土地竞得人的竞得资格并解除土地出让合同，依法收回国有建设用地使用权，已缴纳的宗地竞买保证金不予退还，且一年内不得参与成都市的土地招拍挂活动。   

总的来说，成都今年最后一次集中拍地相比前两次有了明显调整。首先是起拍价，本轮“5+2”区域较低起拍价为8700元/㎡（位于成华区龙潭街道，宗地面积约34.2亩），其他潜力区域较低起拍价为3000元/㎡（位于青白江，宗地面积约16亩），而本轮拍卖中，清水房较高销售限价与起拍价的价差超过1万的宗地有14宗，这一数据在前两次土拍分别是6宗和11宗。其次是供地规模，本轮总计供应不足3000亩，虽然规模不及前两次，但这次供地的纯宅地占比约7成，有27宗，面积达1829亩。第三是竞拍规则的变化，取消竞自持，配建减少，这些规则的调整都将在一定程度上提升房企的利润空间。

作为成都今年的最后一次集中供地，究竟房企们是继续冷静躺平，还是充分利用这次机会在今年进行最后的补货，发哥将继续关注。

来源：成都商报房产发布