成都楼市:地段好的老破小区值得考虑吗?以后还有价值吗?​

成哥说房 2021-03-15 17:27:02
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这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。 以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选 提问:成哥你好,地段很好的但又老又破的老小区,可以考虑吗?它有哪些优势劣势?老小区房子以后还有价值吗? 回答

这里是成哥说房,带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦,一字一句详细为你解答,成哥是通过直接实战,将最有用的方法传授给你们,让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问:成哥你好,地段很好的但又老又破的老小区,可以考虑吗?它有哪些优势劣势?老小区房子以后还有价值吗?

回答:老小区优势在于地理位置好,周边的配套成熟完善,生活便利;住房面积变大了,以前建设的都是5-7层的小高层,一层就两户,也没有电梯,所以公摊面积较小,得房面积比现在的房子要大很多。劣势在于小区内部配套不够完备,由于建成小区的时候,国内汽车并不普及,而在几乎每个家庭都有车的今天,老小区的停车位是远远不够的。小区里在空地上画出来的停车位,也不能保证一定可以停到。再就是小区的物业是非常差的。由于物业的不完善以及机制的不健全,对于小区的停车位管理,以及找人办事的时候都是非常不方便的。最后是老小区房子价值的问题,一般来说是有价无市的,即使有价,也不是特别高的价;无市是因为没有拆迁计划,老小区的实用性也确实没有如今的小区强,而且这种实用性也是无法改造的,顶多装个电梯,搞搞绿化。对于想入手老小区的人群,可以就以上情况结合自身需求考虑一下。

提问:成哥,今年在成都买房,选哪个板块更划算呢?

回答:今年在成都买房,推荐选择的板块是东安新城。东安新城位于成都市东部,距天府广场15公里。作为2021年第31届世界大学生夏季运动会的开闭幕式和重大活动的主办地,东安成为成都的世界文化名城。也就是说,东安新城未来是现在整个龙泉驿区的城市中心,也是成都向东建设和发展的重点之一。截至目前,已有十多个楼盘交房入住,小区底层商户配套设施相对完善。不仅如此,还有新城的吾悦广场以及沃尔玛超市,商业设施也比较齐全。地铁2号线、4号线贯穿东安新城南北两侧。更有20、12号线地铁服务于东安新城。更多推荐板块详见内部!

提问:成哥好,家人和社保情况:家有两小孩,老公青白江区户口,购买的高新南区社保;我本人雅安市户口,社保公司买在峨眉山市。家庭房屋情况:1套小户型57平米在成华区驷马桥香澜半岛,一套大户型在新都泥巴沱森林公园旁边,叫润扬观澜鹭岛。家里两个小孩,现在考虑孩子以后上学+自住,所以想把驷马桥的房子卖了,换一个稍微好学区的房子,方便孩子以后上学+改善住房,预估驷马桥房子卖出后+自己手头存款,子弹可筹够150W, 还请房神帮忙推荐有哪些楼盘可考虑,我们对成华区相对熟悉些,其他区都不太了解,成华区有好的置换楼盘吗?除了成华区,其他区的有哪些楼盘我们可考虑选择呢?

回答:成华区二手可以关注华润24城,招商中央华城,新房可以关注青秀、中车。还可以关注高新南区的华润凤凰城、复地雍湖湾、中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸。成都投资回报率高的楼盘详见内部!

提问:成哥,我身边买房投资的朋友不看好温江,但我觉得这个地方未来规划不会差,如果我在温江买房投资,想问老师温江未来3.-5年,哪个区域发展会较好?

回答:可以考虑光华新城。首先这里地段好,交通便利,这里是成都出城的必经之路,人流量大,现在已经通了两条地铁,未来还将新增三条地铁;地段也不错,这里离青羊新城近,能受到马场坝TOD的辐射,有一定的人口基础,未来发展潜力大;其次,这里配套比较成熟,整个光华新城各个板块的配套都已经落地完善,商业、公园、教育资源等应有尽有;最后这里区域比较新,区域内楼盘新,房龄多在十年左右,规划合理,居住性强,未来还有很多可供开发的土地,因此这里未来的发展空间很大。

提问:你好成哥,坐标绵阳,持有一套高端小区3室,成都一套刚需3室已经用了少有房票。现在想改善居住品质,同时考虑升值。在绵阳250万可住得很舒适,成都只能买3室刚需盘,达不到改善居住的目的,但是又不想错过成都的增值空间,女儿可以落户等房票,选哪个城市?如果选绵阳,小岛花园的一跃二带花园,与小枧湿地公园旁新开发的电梯洋房,如何选?

回答:建议买成都,成都非常看好,绵阳三四线城市,能级太低,除了自住价值,投资看不到太大机会,资金还是用在刀刃上,不要错过成都接下来的机会。如果不考虑升值,只想改善自住,那就买新开发的电梯洋房。买房投资里要记住:好的买进是成功的一半,而坏的买进是进退两难噩梦的开始。一套房子,只有金融属性足够强,才会有流动性才会有可交易性,可交易性强才会有增值潜力和动力。具体更多分析详见内部文章!

提问:你好成哥,大孩在成华小学读三年级,小孩两年后也准备读成华小学,想就近买套房子。目前没购房资格,除开为小孩贴学历用的一套小户型,还要卖两套才有资格。现在比较烦的是,自有的房子这两年降得很多,卖合适吗?其次是2022年就要去 成都天府国际生物城 上班,如果要买,需要兼顾孩子上学和自己上班,哪些小区比较合适?

回答:你因为没有资格,你管它合不合适都需要卖掉,但是今年确实不是卖房的较佳时机,你可以等一等,等市场有些回暖了再考虑,或者等建设路的地铁通了,附近的房子可能会有些上涨。

提问:成哥好,我在广州白云区万达这边工作,社保2年半,广州没有房票,今年佛山房价跌了一点点,想着在白云区边上的佛山里水买首套房自住,自己有车上下班也比较近。手里子弹45万,月入2万,今明两年考虑结婚最近看了里水大道附近的几个楼盘,规划说未来规划佛山5号和8号接轨广州地铁,还有条有轨电车链接广州地铁,离广州最近的金沙洲房价都到3万,3.5了,压力太大,因为首套自住,佛山比较容易落户,广州落户有点难。我这种情况怎么做选择?佛山还有更好更适合自己的位置吗?,综合推荐下,你怎么看广州边上的佛山里水?

回答:首先投资角度来说,资金充足建仓优选广州。54大法找婚票可以破限购。广州真正涨幅比较大的是“城郊结合部”,就是沿着地铁7号线沿线的两侧,以及结合广州“向东向南”的这些区域。具体板块及楼盘详见内部分享!

佛山投资优先千灯湖,其次就是北滘。看好千灯湖的少有原因:佛山少有CBD标杆。再难有能力打造第二个成长到成熟确定性高的区域了。它未来会一直是佛山房价的峰点。佛山选筹,次新为主。近地铁是必须的。另外里水临广一带,很多人都看中了金沙洲,但在我眼里的话呢,金沙洲这边有点盛名了,黄歧这边老的楼盘比较多,一般的话回避一下滘口这个地段吧。

提问:你好,十几年前家里在江西省下面的三四线城市买了店铺,店铺也是处于当地的核心地段临街。这几年受到电商,经济形势冲击以及shopping mall的分流。租金基本上跌了40%,像这个势头以后店铺租金今后还有回升可能么?如果大趋势已去,是不是应该考虑当即卖了换筹码。租金五年前基本上达到顶峰,近两三年跌的特别厉害,前几年没预料到租金跌这么狠,现在卖不知道是不是太迟。房价是不是要见顶了?

回答:一般来说,多数三四线城市不太可能租金跌这么多。单从租金看,短线看,已跌这么多,此时卖时机不好。但从房价来看,未来三年左右三四线城市的住宅价格会呈阴跌态势,估计也会拖累商铺价格。因此,当前还是应卖掉,以后在更优势的城市买住宅。

不能简单的认为高房价就是“房产泡沫”。中国一线城市的高房价本质上是决定需求与决定供给之间的矛盾。衡量一线城市房地产刚性需求,要看的是购买力流动。加杠杆也不必然等于“炒房”,更不必然等于泡沫。而且在影响房价的因素中,土地供给因素占有着极其重要的位置,但却常常被忽视。所以不必担心房价“历史大顶”的突然出现,尤其是对于一二线城市来讲,其上涨的可能性依然存在;也不用过分担心三、四线城市的房产,因为它们基本不存在暴涨暴跌的可能性。

提问:成哥,坐标成都,想问一下,200多万的预算,在成华区,哪些楼盘值得关注?有中介给我推荐了红枫岭、天空城,请问这两个盘怎么样?另外,请问东湖那边怎么样?

回答:成华区二手房200多万可以关注,华润24城、成发紫东阳光、成发紫东莘座;新盘可以看,中车共享城、青秀。至于你说的2个盘,红枫岭,房龄太老了,天空之城如果单价在18000左右还算比较合理。东湖那边可以关注:翡翠城、央湖名邸。

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