2021,成都土地市场7宗“最”!

搜狐焦点成都资讯 2021-12-14 22:20:08

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随着三批次集中供地落下帷幕,宣告2021年成都土地市场的“表演”也将进入尾声。目前,仅余3圈层还有部分地块未出让,所以,本次我们统计数据截止时间为2021年12月9日。整体来看,2021年成都土地市场主要呈现出以下特征:①先热后冷,市场热度分化加剧,城南一路高亮;②流拍率增加,溢价率创新低,超半数

随着三批次集中供地落下帷幕，宣告2021年成都土地市场的“表演”也将进入尾声。目前，仅余3圈层还有部分地块未出让，所以，本次我们统计数据截止时间为2021年12月9日。

整体来看，2021年成都土地市场主要呈现出以下特征：①先热后冷，市场热度分化加剧，城南一路高亮；②流拍率增加，溢价率创新低，超半数地块底价成交；③一圈层供需占比提升，三圈层溢价率超一、二圈层，为5.9%；④土拍规则再调整，从竞无偿移交住房到竞自持租赁住房再到竞销售型人才公寓，逐渐降低土拍门槛；⑤成都轨交、中国铁建、兴城人居、东部集团、建发、龙湖等成拿地大户，中海、保利等无新地入库；⑥双限地的房地价差变高，未来房价明牌。2021年，成都土地市场几宗“最”：

较高溢价率：36宗地溢价率超14%，较高溢价率为29.79%，由招商简阳39亩地块创下，须自持4%的租赁住房；

较高自持比例：较高自持比例达59%，由远达高新76亩地块在一批次集中供应中创下；

较高无偿移交比例：较高无偿移交住房比例为41%，由佳兆业天府新区76亩地块创下，即佳兆业印月项目；

较高销售型人才公寓比例：较高销售型人才公寓比例为100%，由北京天恒高新区88亩地块在二批次集中供应中创下；

较高成交楼面价：较高成交楼面价为19600元/㎡，为远达高新58亩地块；

较低成交楼面价：较低成交楼面价为1125元/㎡，由五矿大邑66亩地块保持，即五矿西湖未来城项目；

较高清水限价：清水较高限价为28500元/㎡，依然是远达高新区58亩地块。

1、市场分化，城南热度不减

2021年，成都土地市场两极分化严重，经历了从高热到迅速降温的过程，这与全国整体市场走势大致相同。在95宗溢价成交的地块中，有65宗都是上半年成交的，下半年仅30宗。在36宗溢价率超14%的地块中，有29宗都是上半年成交的。另一方面，区域热度分化依然存在。从三个批次集中供地的土拍现场来看，以高新区和天府新区为代表的城南区域，土地竞争激烈，报名房企多，成交地块中超半数都达到了较高限价，进入续竞阶段。而以新都、金牛为代表的城北区域则成为流拍大户，在14宗流拍地块中，6宗都位于新都区。

2、溢价率降至个位数

2021年，大成都范围涉宅用地供升需降，供应涉宅地块约18370亩，同比增长约13%。成交约14732亩，同比下降约9%。流拍率升至6.28%，同比增长5个百分点。整体溢价率降至个位数，创近年新低，仅4.83%，同比下降9个百分点。在成交的209宗地块中，其中114宗地底价成交，其中一圈层39宗，二圈层44宗，三圈层31宗。2021年，大成都涉宅用地楼面地价进一步走高，已突破7字头。起拍楼面价约7432元/㎡，成交楼面价约7791元/㎡。溢价率走低原因中，起拍楼面价的持续提升是重要推手。

3、一圈层供需占比提升

分圈层供需结构来看，2021年一圈层供需占比提升较大，供应占比从23%到18%再到今年的32%，是近三年来首次突破三成。与此同时，一圈层成交占比也提升到了3成。当然，后期三圈层还有一些地块将成交，或将导致一圈层供需占比降低，但大概率将超过去年同期的18%。

4、土拍门槛逐渐降低

今年以来，成都土拍规则几经调整，从竞无偿移交住房到竞自持租赁住房再到竞销售型人才公寓，逐渐降低土拍门槛。到三批次集中供应时，竞自持全面取消，配建明显减少，现房销售暂时退出，减少房企隐形拿地成本。

5、拿地大户与颗粒无收

2021年，成都轨交、中国铁建、兴城人居、东部集团、建发、龙湖等成拿地大户，同时入围2021年大成都拿地金额和拿地可建面积TOP20榜，为接下来的2022年储备了充足粮草。而另一方面，今年前11月仍在成都房企销售排行榜TOP10名单中的中海、保利、恒大、蓝光等则均无新地入库。蓝光、恒大今年先后暴雷，未能拿地在预料之中。但从网络流传的土拍报名名单来看，中海、保利均有报名参拍，但最终仍颗粒无收，不知来年还能否保住TOP10地位？下一期，我们将对2021年房企拿地特征进行多维复盘，敬请期待。

6、房地价差变高，未来房价明牌

2021年，成都集中供地区域未来房价全部明牌，清水限价在7900-28500元/㎡之间。