2021,成都土地市场7宗“最”!

搜狐焦点成都资讯 2021-12-14 22:20:08
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随着三批次集中供地落下帷幕,宣告2021年成都土地市场的“表演”也将进入尾声。目前,仅余3圈层还有部分地块未出让,所以,本次我们统计数据截止时间为2021年12月9日。 整体来看,2021年成都土地市场主要呈现出以下特征:①先热后冷,市场热度分化加剧,城南一路高亮;②流拍率增加,溢价率创新低,超半数

随着三批次集中供地落下帷幕,宣告2021年成都土地市场的“表演”也将进入尾声。目前,仅余3圈层还有部分地块未出让,所以,本次我们统计数据截止时间为2021年12月9日。

整体来看,2021年成都土地市场主要呈现出以下特征:①先热后冷,市场热度分化加剧,城南一路高亮;②流拍率增加,溢价率创新低,超半数地块底价成交;③一圈层供需占比提升,三圈层溢价率超一、二圈层,为5.9%;④土拍规则再调整,从竞无偿移交住房到竞自持租赁住房再到竞销售型人才公寓,逐渐降低土拍门槛;⑤成都轨交、中国铁建、兴城人居、东部集团、建发、龙湖等成拿地大户,中海、保利等无新地入库;⑥双限地的房地价差变高,未来房价明牌。2021年,成都土地市场几宗“最”:

最高溢价率:36宗地溢价率超14%,最高溢价率为29.79%,由招商简阳39亩地块创下,须自持4%的租赁住房;

最高自持比例:最高自持比例达59%,由远达高新76亩地块在一批次集中供应中创下;

最高无偿移交比例:最高无偿移交住房比例为41%,由佳兆业天府新区76亩地块创下,即佳兆业印月项目;

最高销售型人才公寓比例:最高销售型人才公寓比例为100%,由北京天恒高新区88亩地块在二批次集中供应中创下;

最高成交楼面价:最高成交楼面价为19600元/㎡,为远达高新58亩地块;

最低成交楼面价:最低成交楼面价为1125元/㎡,由五矿大邑66亩地块保持,即五矿西湖未来城项目;

最高清水限价:清水最高限价为28500元/㎡,依然是远达高新区58亩地块。

1、市场分化,城南热度不减

2021年,成都土地市场两极分化严重,经历了从高热到迅速降温的过程,这与全国整体市场走势大致相同。在95宗溢价成交的地块中,有65宗都是上半年成交的,下半年仅30宗。在36宗溢价率超14%的地块中,有29宗都是上半年成交的。另一方面,区域热度分化依然存在。从三个批次集中供地的土拍现场来看,以高新区和天府新区为代表的城南区域,土地竞争激烈,报名房企多,成交地块中超半数都达到了最高限价,进入续竞阶段。而以新都、金牛为代表的城北区域则成为流拍大户,在14宗流拍地块中,6宗都位于新都区。

2、溢价率降至个位数

2021年,大成都范围涉宅用地供升需降,供应涉宅地块约18370亩,同比增长约13%。成交约14732亩,同比下降约9%。流拍率升至6.28%,同比增长5个百分点。整体溢价率降至个位数,创近年新低,仅4.83%,同比下降9个百分点。在成交的209宗地块中,其中114宗地底价成交,其中一圈层39宗,二圈层44宗,三圈层31宗。2021年,大成都涉宅用地楼面地价进一步走高,已突破7字头。起拍楼面价约7432元/㎡,成交楼面价约7791元/㎡。溢价率走低原因中,起拍楼面价的持续提升是重要推手。

3、一圈层供需占比提升

分圈层供需结构来看,2021年一圈层供需占比提升较大,供应占比从23%到18%再到今年的32%,是近三年来首次突破三成。与此同时,一圈层成交占比也提升到了3成。当然,后期三圈层还有一些地块将成交,或将导致一圈层供需占比降低,但大概率将超过去年同期的18%。

4、土拍门槛逐渐降低

今年以来,成都土拍规则几经调整,从竞无偿移交住房到竞自持租赁住房再到竞销售型人才公寓,逐渐降低土拍门槛。到三批次集中供应时,竞自持全面取消,配建明显减少,现房销售暂时退出,减少房企隐形拿地成本。

5、拿地大户与颗粒无收

2021年,成都轨交、中国铁建、兴城人居、东部集团、建发、龙湖等成拿地大户,同时入围2021年大成都拿地金额和拿地可建面积TOP20榜,为接下来的2022年储备了充足粮草。而另一方面,今年前11月仍在成都房企销售排行榜TOP10名单中的中海、保利、恒大、蓝光等则均无新地入库。蓝光、恒大今年先后暴雷,未能拿地在预料之中。但从网络流传的土拍报名名单来看,中海、保利均有报名参拍,但最终仍颗粒无收,不知来年还能否保住TOP10地位?下一期,我们将对2021年房企拿地特征进行多维复盘,敬请期待。

6、房地价差变高,未来房价明牌

2021年,成都集中供地区域未来房价全部明牌,清水限价在7900-28500元/㎡之间。

清水限价明牌后,每宗地的房地价差都清晰可见。

从三个批次集中供地的房地价差来看,后一批次均比前一批次有所提高。

一批次房地价差区间在5500-12150元/㎡

二批次房地价差区间在5450-13500元/㎡

三批次房地价差区间在6200-13818元/㎡

我们期待,房企在房地价差提升、隐形成本减少、利润空间回升后,能真正回归产品力打造,为2022年的成都市场带来新惊喜!

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来源:克而瑞四川

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