预售|78套华润秒杀878套万科?11500起买金牛区联排
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来源:买房特工队
今天有三个项目可以关注,一是华润龙湾御府,11500-12000元/平,大家别忙到PASS,要注意,这78套可是164平的联排别墅,今年初开过高层8300-10600元/平。
虽然城北+绕城外的项目位置对比三环内的项目稍微撇些,但这个价格,还有河景,对得起这个产品和金牛区。因为今天还有两个郫县的高层,清水都比这个贵。不是本工拍马屁,华润,确实是近期的业界良心。且买且珍惜。
网上登记时间:2018年10月16日-10月18日
核验资格时间:2018年10月16日-10月19日
名册公示时间:2018 年10月25日-10月27日(准确时间以摇号公告为准)
摇号时间:预计2018 年10月28日(准确时间以摇号公告为准)
选房时间:预计2018 年10月30-11月1日(准确时间以选房规则为准)
第二个就是高新南区的锦城悦庭,对,确定是好久没开盘的高新南区。这个位于新川的项目开发商名字没怎么听过,不过物业是龙湖。这次共推出380套带装修房源,参考价格14500元/平,面积段108-156平。反正高新南也没啥选择,总价和面积段适合改善群体,但产品似乎更适合刚需看看。这种夹缝小盘总觉得哪里不对:高不成低不就?
网上登记时间:2018年10月16日-10月18日
核验资格时间:2018年10月19日-10月21日
名册公示时间:2018 年10月25日-10月27日(准确时间以摇号公告为准)
摇号时间:预计2018 年10月28日(准确时间以摇号公告为准)
选房时间:预计2018 年10月30-11月1日(准确时间以选房规则为准)
除了华润龙湾御府和锦城悦庭,万科时光润园也可以了解一下。几个月前本工就好担心它这个价格卖不脱,重点介绍一下,优点还是有的。
特工零零P有段时间住郫都区红光镇华润橡树湾,那时候经常清早八早爬起来赶火车进城上班,注意,这里是赶火车,而不是赶地铁。红光赶火车,到火车北站,转地铁一号线到倪家桥,6点45起床,7点15上火车,7点半转地铁,抵达公司8点。每天来回通勤时间顺利的话就大约三小时。
今天的主角之一就在红光。万科时光润园今日取得预售,共推出878套带装修房源,清水价格12000元/平左右,装修价格2998元/平。参考单价在13500-15000元/平左右。尽管之前有2%的开盘优惠,加起来也是一个字,贵。但由于品牌开发商+数量多机会大,本文重点介绍一下,供大家参考。
网上登记时间:2018年10月16日-10月18日
核验资格时间:2018年10月16日-10月19日
名册公示时间:2018 年10月23日-10月25日(准确时间以摇号公告为准)
摇号时间:预计2018 年10月26日(准确时间以摇号公告为准)
选房时间:预计2018 年10月28-30日(准确时间以选房规则为准)
穿越时空的告白——万科时光润园,告红光人民书
我是润园系,我叫万科时光润园,我在红光广场附近,我是万科在成都的第三个润园系项目,前面我的大哥和二哥分别是,国宾润园和锦西润园,在2016年迅速清盘。润园系在所有万科的兄弟姐妹中,算得上中高端的代表,所以我来了,红光人民,久等了。
从地图上看,万科时光润园,坐落在红光大道的东北方向,处于红光大道与广场路的交叉点上,这么说,爷们其实都不清楚,先来两张图大致了解下:
上图,两个关键词:排名前列绕城高速外,西华大学旁
恭喜你,成都现有尾号限行规则,对你完全不起作用,绕城外,只要不进城,随你怎么开。当然,挨着西华大学的好处有不少,至少想减肥了,晚上去校园跑个步,打个球什么的完全没得问题。
楼盘所在的位置,是整个红光镇最热闹的地方,蓝色箭头方向是“红高路”,一条让红光人民欲哭无泪的要道。这是条好路,连通了西华大学和电子科大清水河校区,这两个巨大的学生消费群体,从红圈处往南可以直达龙湖时代天街(综合体,吃喝玩乐一体),短短3公里路程,花费的时间却足足需要半个多小时,原因无他,就是堵,白天堵,晚上堵,下雨堵,不下雨也堵,尤其是下班高峰期以及周末,堵车的情况尤为严重。而绿色箭头所在的“广场路”两侧是红光的老城,各种配套应有尽有。
这是郫都区离三环路“最近”的绕城高速外楼盘
虽说在绕城外,但万科时光润园进城其实是非常快的,为什么这么说,这得益于两个下穿隧道,一个是犀浦下穿,另一个是天河路下穿,可以这么说,正因为这两个隧道,大大缩短了项目和三环路的距离,这里的距离不是空间上的距离,而是时间上的距离,从三环路金牛立交到项目所在地,正常时速仅需要二十分钟。
红色箭头处是两大隧道
从蓝色A到蓝色B,三公里路程,快速通过了比较堵的金粮路路口(A点)和犀浦地铁站(B点),全程仅需7分钟,而三环路金牛立交到A点满打满算也不过十分钟的车程,最后3分钟,出了犀浦下穿(最上红色箭头),轻松可以抵达时光润园。下图是广场路辅道看时光润园的实景图。
这个房子有三类客群:一个是大学教职工,一个是高新西区的企业人士,最后一个才是区域外溢的改善人群。
这里的配套,接地气
商业配套:吃喝玩乐基本的都有了
蓝圈处是龙城国际的商业一条街,说白了都是吃饭的地方,靠近路口还有太平洋电影城,红色椭圆处是步步高超市。上面还说了,项目北侧是红光的老城,附近有新开的沃尔玛,车程大概五分钟,各种美食一条街,步行也最多十来分钟的样儿。
交通配套:主干道交通发达,地铁6号线不算远
项目距离地铁6号线大概700-800米,走路可能要费点时间,但是骑车的话,最多五分钟。地图上看到的红光镇站是高铁站,现目前根据高铁的列车时刻表,可以实现地铁2号线和高铁的无缝对接,也就是说,可以实现站内换乘,不用出地铁站,可以直接买票上高铁,如果时间把握得准确,还是可以顺利回家并节省时间。
教育配套:很弱很弱很弱
幼稚园很多,品牌幼稚园很少,民营幼稚园很多,上次用针duo小娃儿手臂的就是红光的某幼儿园。小学和中学,在这个区域严重缺失,要么品质步行,要么就是周围人太多,需要摇号,比如高店子小学,位于华润橡树湾那一片,虽然距离不远,但是橡树湾的人之多,每个人都盯着在,这还不包括龙城国际1到6期,宏御花园等小区,所以小学和中学只能另外找地方。
擦亮眼睛看清楚不利因素
1、下面来说说不利因素,2号楼的较大不利因素就是噪音和灰尘,靠近红光大道的2号楼,虽然有绿化带进行阻隔,但是,红光大道毕竟是出城的重要交通干道,每日的车流量无敌,各种重型货车在此经过,和成都的三环路差不多。即便开发商承诺安装双层中空玻璃,这方面的影响不可小视。
2、上图中的蓝色问号处是领地的兰台府,目前是打围阶段还没开始修,项目的一号楼和八号楼与之仅仅隔了一条双向单车道。作为主出入口,以后怕是要车水马龙堵得个实实在在。
3、中小学教育资源缺失。
纯住宅没得商业的时光润园,你喜欢吗?
万科时光润园整个项目大约占地约67亩,容积率2.0,由八栋高层围合式构成,梯户比是两梯四户,总共878户。单从外立面来看,有点当年城南海悦哥的感觉,与此前两个有文化底蕴的润园系有点距离。先来一张偷拍的楼栋分布图:
整个项目有两个出入口,其中红色箭头处是主出入口位于1号楼和8号楼之间,黑色箭头是次出入口位于6号楼和7号楼之间,靠近广场路的是4号楼和5号楼,且这两栋楼之间,在沙盘上看有一块空地,优质的隔开了这两栋楼,具体用途不明,靠近红光大道的是2号楼,详细楼栋鸟瞰图见下图:
整个项目共有878户,一次全部推出,预计的是2019年年底就要交房。
主要户型有两种,90多平米三房和110多平米的四房,1、3、4、8是34层,5、6、7是25层,下面来看户型图:
(90平米三房)
(110平米四房)
户型点评:时光润园的两个户型都还是比较方正,没有浪费的空间,但110平米做四房,特工零零P觉得还是较为牵强,最小的一个卧室只有2米6宽,放床?哪里还有回旋的余地,放书桌,感觉浪费的空间又有点大,如果作为小孩子玩耍的儿童乐园,还是比较可以的,其他户型万科标配,无亮点,无槽点。
(项目是精装房,有全屋地暖和全屋新风系统,基本延续万科城西几个项目的标准)
最关心的价格,贵!
旁边的龙城国际二手房价格是15000元/平到17000元/平,时光润园的价格明显以龙城国际等周边项目作为参考标准,排名前列个是因为龙城国际一期,几乎算是红光镇品质较好的项目,第二个,龙城国际一期距离时光润园最近,直线距离不超过300米。
但在限价的现状下,有两个因素才是决定其价格的重要环节。
一是地价,万科在2017年10月17日通过拍卖方式取得该宗地块,楼面地价为6800元/平。
二是,周边在售新房房价。较具参考意义的应该是一街之隔的荔园悦享花醍。
2016年7月21日,首进成都的广州荔园以380万元/亩的价格拿下31亩地块,容积率2.5,折合楼面地价2279.99元/平米。今年初该项目推出320套高层房源进行摇号,均价约8300元/㎡,而且带装修!
尽管一两年之间地价已经三倍有余,万科地块容积率略低,有溢价空间。而且参考万科在犀浦附近的三个项目万科城(约14000元/平)、万科玖西堂(约15000元/平)、以及理想城(约12000元/平),明显万科城和玖西堂产品更好,买房特工队认为万科时光润园的价格略高。
买房特工队的购房建议:
纯住宅,主推户型面积为90-110㎡,配上万科的品质,和各种地暖、新风系统的配置,如果可以接受价格,区域内的刚需和首改可以选择,而在城西需求外溢的情况下,在地铁40分钟左右可以解决通勤问题的前提下,这个项目都可以视为一种选择,在理想城、万科城、玖西堂等陆续清盘之后,下半年在城西选择万科的机会恐怕也不多。关键看价格。特工零零P可以接受的价格是,12000元/平上下,不能再多了。不同意见可留言,反正讨论不花钱。
当然贵不贵,最后市场说了算。
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