成都楼市:区域人口影响区域价格,买房不要纠结短期价格变动!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，高新区的房价是不是有点高了，现在买的话会不会买在高位了，主要是今年政策一直出，影响市场购房的情绪，现在买房在高新好不好呢？

回答：一般情况下，限购越严格的区域，楼市热度越高，价值越大，限购就是为了楼市维稳，较大限度除去较大的变因投资者的影响，而一个城市刚需越多，楼市越稳定。

高新区较大的困境之一就是缺地，所以高新区的资格才可以买高新区的房，未来在高新区集中的都将会是商业岗位，住宅规划不多，将会使价格竞争更为强烈，区域未来人口的迭代情况决定了区域未来的价格提升情况，高新区的未来是好的，但是短期可说不准。

金融城是众目聚焦，关于是否会买贵，答案是不确定的，因为到现在为止该涨得也涨的差不多了，调控政策的精准打击之下没有大行情。高新区长期来说当然好，现在也不错，最忌半信半疑犹豫不决，尤其是长期自住，目光放长而不要纠结短期价格变动。

提问: 你好成哥，坐标桂林。现名下有一套98年的学区房自住，再想投资一套房子。看中了位于漓江边解放桥旁的一套小复式楼，下面是门面，上面3、4楼是住宅楼，4楼是顶楼。小复式楼是一栋挨着一栋的，还有个30平的露台。地段好，离江边非常近，但就是房龄也比较老了，也是98年的，价格要100万左右带一个车位，价格是否合理？投资是否合算？如果上述方案不可行，请问购买桂林哪里的房子具有投资和升值的潜力，房价在100万以下的？

回答：桂林没有投资价值，老破旧更不要考虑，严重跑输大盘。广西少有有点投资价值的只有南宁了，桂林没有什么产业，属于旅游城市。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

买房投资，还是不要只盯着家门口买，不能熟悉哪里买哪里，要全国一盘棋去看，投资不自住，可以选择更好的城市，比如南宁重庆成都等。成都投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥好，本人名下在成都有套小户型自住房，想要买套改善房，不过现在各种神盘热点楼盘都是“无房有先”，像我这样的普通购房者该怎么办呢？

回答：首先要明确的是，影响普通资格购房者的并不是存量不多的“大剪刀差”神盘，这类楼盘存量不多，后期开出的频率也不高，这只是一个虚晃选项，而且“无房优先”已不是新政策，近两年神盘摇号情况也显示，普通购房者即便参与摇号，摇中概率也比刚需低，所以没必要因为失去上车“神盘”的机会患得患失。这种情况下，普通购房者应该更加注重性价比，可以将目光转向“非热点”楼盘，选择具备升值属性的新盘，即便是区位配套尚不完善，未来仍然具有很大的发展潜力。 

提问：成哥好,现有子弹800，想在成都买两套房，一套用于改善自住一套用于投资。11区普通购房资格，新房二手房均可。自住倾向于在成华区或者锦江区，一套用于投资不限区域。有没有合适的区域或者楼盘可以推荐?该怎么配置比较好?

回答：自住考虑锦江区+成华区，那800万以内选择还是挺多的，哪怕你留个300万买第二套，500万也是很充裕的。目前普通资格能买到的新盘。锦江区，2021年的重头戏一定是建发央玺，这个在攀成钢外侧，除了学区，其他都挺好的了。如果你觉得贵或者学区不够，那就直接上攀成钢的二手。然后剩下300万左右投资取向，个人觉得二仙桥板块的中车共享城是不错的，2万出头的单价，位置也比较核心，学区也不错。你可以考虑它和央玺组合，读中车的学区，但可以享受建发央玺的其他配套。如果搭配200万的投资考虑，那就只有去二圈层，类似十陵的时代风景未来之城了。成都其他价值高的区域或楼盘详见内部！

提问：成哥，我在高新区租房住了几年了，觉得这个区域位置不错，配套也很成熟，环境也舒服，就是房价有点高，最近看了新川板块，感觉挺有潜力的，请问我买房能买着这里吗？

回答：新川由于开发进度慢，规划没有落地等原因导致一直以来关注度不高，不过今年土拍市场活跃，这里的发展也是指日可待。新川虽然还没有大规模开发，但是交通已经比较便利了，无论是到市区还是天府新区都很近；这里的开发没有牵扯到拆迁，对打造新区非常有利，再加上陆肖站TOD项目的建成，这里的热度将会逐渐增加；新川这边有新川科技园AI创新中心和中国移动产业研究院，这样的高新产业进驻将会给板块带来巨大的发展潜力。目前新川的区位配套完全成熟还需要一定的时间，需要注意的是，目前新川房价有追高的风险，不过，总体来说发展前景还是值得期待的。

提问：你好成哥，目前工作在哈尔滨，有四套房，贷款二百，收入稳定且略高，去年把户口落在天津人才，孩子十一岁，原打算以后去天津发展，有利于孩子考学，现在看来天津经济一般，气候环境一般。很喜欢杭州，环境好，未来发展趋势好，和天津市区房价差不多，子弹100，勉强这两地首付都够。无论工作换到天津还是杭州收入都会减半，该去哪买房？该去哪工作？孩子该去哪上学？

回答：相比更看好杭州，互联网时代的杭州有了明确的目标和腾飞的姿态，但身负直辖市巨大红利的天津还在谋求转型的路上不断挣扎。未来沪杭甬湾区计划使三者在互补的基础上加深进一步合作，上海也开始由吸纳转为辐射周边城市，作为凭借新型科技崛起的省会城市，杭州市的城市地位也随着自身的经济发展得到巨大的提高。城市地位也得到巩固。而由于北方经济的先天缺陷，从现在的经济发展上来看，正处在经济转型期的天津无疑是处在弱势地位的，天津还要继续面对来自北京的资源虹吸和竞争压力。

较好就是工作和生活去杭州，只要有能力，收入总会起来的，而且杭州发展机会更多。同时考虑你孩子的高考教育，建议出掉1-2套哈尔滨房子，建仓天津一套，一方面天津投资价值大于哈尔滨，另一方面为孩子后面高考提前准备，等到高中再去天津读。这样可以很好满足你的2块需求。

提问：成哥，请问如何买到跑赢大盘的房子，有没有什么秘诀？

回答：房地产的本质是一个国家从初级阶段到成熟阶段的城市化发展过程，这个趋势不改，投资买房机会就不变买房没有秘诀，全靠买得早，买的对，跟上趋势！任何生意较大的优势都是时机。手里有子弹的，没有更好更稳的投资渠道，找个专业的销售，挑个好项目，买定离手。手里缺子弹的，努力搬砖。

有的投资在你买入的那一刻，就已经决定了未来的收益城市人口的增长，从来不靠当地的出生，而是靠移民，而大量的外来人口，依然在源源不断的进入城市。只有大城市，才有房地产！2021年的买房时机已经开始，时间窗口只有几个月，有计划买房的建议在合适的时机出手买房。

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