总价门槛或不到150万,八里庄的迷你地铁盘能打动刚需?

盘点了一二圈层近期计划入市的项目，其中不乏多个起步户型建面不到100㎡的“刚需友好型”项目。今天，就先来看看位于成华区八里小区片区的东宸锦悦府。不止占据着东2.5环的地段，且起步户型建面约71㎡，预估单价约2万元/㎡左右，单价及总价都比较友好。

东宸锦悦府

项目位置：成华区二仙桥西一巷5号

总占地：12亩

容积率：2.77

绿化率：34%

总户数：155户

总楼栋：3栋（住宅1栋）

车位数：302个

总层高：32F

梯户比：2T5户

装修：清水

预计交房时间：2023年12月

国企背景主导

经济适用房变商品住宅

据悉，东宸锦悦府的开发商是四川凉投房地产开发有限责任公司，是凉山州发展（控股）集团旗下的全资子公司。凉山州发展（控股）集团成立于2008年12月，注册资本66亿元（实缴金额1亿元），旗下投资企业超70家，涉及地产开发、铁路建设、金融贷款、能源开发等多项业务，为州管重点国企。

凉山州发展（控股）集团在成都的项目，目前除了东宸锦悦府外，还有成华区的成都霆彪中环广场。该项目为商业项目，紧邻理工大学地铁站。其商办产品为层高4.9米的loft，户型建面约25-33㎡，带装修交付，已于今年3月售罄；而目前在售的写字楼产品建面约96-159㎡，单价约1万元/㎡。

虽然已经在成都有了两个项目，但这两个项目地块都不是凉山州发展（控股）集团在公开的土地市场竞得的。其中，成都霆彪中环广场项目地块位于成都市二仙桥东路10号，原使用权类型为划拨，用途为仓储，面积6431.2平方米，后续将地块周边的一些零散小地块整合，形成了如今的项目地块。且经几次调规后，终将该地块调整成了商业用地。

而东宸锦悦府项目地块，原本为凉山州商业局成都采购站修建经济适用住房项目的土地。但批复后项目一直未动工，直到2020年初，地块业主更改了两次，才又发布了竞争性磋商公告。至此摇身一变，地块项目宣告将修建商品住宅、商业用房及附属设施，这才成就了东宸锦悦府。

区域生活成熟度高

城市界面有待提升

东宸锦悦府位于成华区八里小区片区，北靠二仙桥西一巷，西靠市政绿道。

实地踩盘发现，由于片区内的老旧小区较多，居住密度和体量都比较大，后期拆改难度可能比较大。总的来看，短期内片区城市界面难以面向“高大上”靠拢。但是整个八里小区片区的街道、绿地等，仍能彰显出区域的文化底蕴及烟火气息。

再来看看项目周边的配套。从交通来看，东宸锦悦府距离地铁7号线八里庄站约300米，地铁出行便捷。但周边社区道路由于老旧小区普遍存在车位不足的情况，所以道路两边时常有临时停放的车辆。

目前项目周边的商业都以社区底商为主，大型商业比较稀缺。但东宸锦悦府的2#楼就是2F的商业楼栋，目前暂未明确将引进何种业态，不过据销售透露未来大概率会以轻业态为主。另外，项目东侧约400米处的合信·K101已经开始建设，项目占地145亩，定位为城市奥特莱斯，集酒店、写字楼、商业街等多种业态于一体，不仅能补充区域商业短板，还将进一步带动区域的发展。

从教育资源来看，根据目前的入学政策，东宸锦悦府所在街道将正读成华实验小学（北校区），还可参与成都七中英才小学部的摇号,初中可参与成都英才学校、石室初中和四十九中的摇号。

而在生态资源上，由于二八片区的更新，项目日常休闲去处较多。比如西侧紧邻城市面积约30亩的城市绿道，东侧300米左右依次为红仓·优质文创公园和成华二仙桥公园。

仅1栋住宅

功能性套三实用性强

聚焦东宸锦悦府项目本身的打造。

该项目的占地面积仅为12亩，体量小，共修建了3栋楼，且1号楼是社区配套用房，2号楼是2F的商业，只有3号楼为住宅。由于三栋楼的业态不一样，为保障居住的纯粹性，开发商把1、2#楼与住宅3#隔离开来，但小区内部的园林绿化有限。

实地踩盘发现，目前市政用房和商业两个楼栋主题基本成型，高层住宅也已经修建到了20层左右。现场有不少工人都干的热火朝天，整体建设进度较快。据悉，该项目计划将于明年年底交付。

单看3#住宅楼，总共32层，为2T5户，共155套房源。所有房源层高都为3米，公摊在20%左右。据悉，项目房源本批次将全部推售，其中115㎡的套三双卫户型为项目主力户型，共有64套。

从楼栋位置来看，3#楼西侧有市政绿道隔离，东侧为小区园林绿化，所以大部分户型均未直接临路，居住舒适性比大部分小地块项目要高得多。而从户型设计来看，每个户型都比较方正，动静分区明显，每个卧室都有飘窗，功能实用性较强。具体来看：

71㎡两室两厅一卫

该户型位于3#楼的西面，客厅及卧室三面均朝东南向。入户有独立玄关空间，进门就是一字型厨房，空间较小，仅容单人操作。客餐厅部分为竖厅设计 ，阳台与客厅相连，开间为3.4米，进深为5.1米，低矮楼层的餐厅采光不太好。

两间卧室布局紧凑，主卧面积略大一些，开间3米，但飘窗面宽比次卧小，采光不如次卧。此外，卫生间做到了三段式干湿分离。整个户型麻雀虽小，但五脏俱全，功能性强，适合单身或预算不多的一家三口居住。

92㎡三室两厅一卫

该户型位于3#楼南侧，整体户型方正，客厅及两间卧室均朝东北。横厅布局，入户即为餐客厅，一体化设计，面宽5.8米，阳台开间不足3米，让餐厅的采光受限。L型厨房面积比较小，但可以借用部分生活阳台面积，扩大厨房使用空间。三段式卫生间也做到了干湿分离。

三间卧室都带飘窗，但两间小次卧的面积都不足9㎡，作为卧室使用比较局促。

这个户型作为套三使用，只有一个卫生间，而且次卧面积太小，舒适度不高。但对于三口之家或预算不多的三代同堂家庭，总价低、实用性也很强。

115㎡三室两厅两卫

该户型朝向西北方，是所有户型中房源最多的，为竖厅布局。套三双卫设计，且有双阳台。餐客厅开间约3.9米，空间尺度有所提升。三间卧室与餐客厅完全动静分区，布局紧凑。主卧方正，而且带独立的卫生间，私密性较好，但小次卧实际使用面积也不足9㎡。

118㎡三室两厅两卫

该户型为西北朝向，整体布局和92㎡户型基本一样，但空间尺度更大。主卧有了独立的卫生间，两次卧的面积也在9㎡以上，舒适度更高。不过要注意的是，该户型的阳台面宽虽然达4.5米，但是阳台和客厅相连处为承重墙，会客厅采光并不完全通透。

据销售口径，该房源的清水单价预计2万元/㎡左右，总价预估在145-240万元/套。周边新房集中在中环路外侧的二八板块。比如，全新项目蜀道翰文府，整体品质为刚改，户型面积88-130㎡，清水住宅均价约2.3万元/㎡，总价门槛预计在在200-350万左右；项目紫瑞府仅余叠拼产品待售，预计单价约1.4-2.4万元/㎡，虽然单价友好，但总价较高。

对比周边项目，城市界面和未来区域可提升改造的空间，显然留给东宸锦悦府的“未来”远不如中环外的二八板块。另外，东宸锦悦府的开发商为国企背景，风险性较小，但四川凉投在住宅项目打造方面经验并不多，未来呈现的产品品质还有待检验。

但总的来说，东宸锦悦府不论是单价还是总价都比较有竞争力，对于预算不多的真“刚需”购房者来说，可以将东宸锦悦府纳入考虑范围内，毕竟中环外的低总价刚改项目，其热度也不一般。当然预算在250万以上的刚需购房者，若不着急上车，二八板块的新房或许还有些许捡漏机会。

来源：地产全说