总价门槛或不到150万,八里庄的迷你地铁盘能打动刚需?
扫描到手机,新闻随时看
扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友
盘点了一二圈层近期计划入市的项目,其中不乏多个起步户型建面不到100㎡的“刚需友好型”项目。今天,就先来看看位于成华区八里小区片区的东宸锦悦府。不止占据着东2.5环的地段,且起步户型建面约71㎡,预估单价约2万元/㎡左右,单价及总价都比较友好。
东宸锦悦府
项目位置:成华区二仙桥西一巷5号
总占地:12亩
容积率:2.77
绿化率:34%
总户数:155户
总楼栋:3栋(住宅1栋)
车位数:302个
总层高:32F
梯户比:2T5户
装修:清水
预计交房时间:2023年12月
国企背景主导
经济适用房变商品住宅
据悉,东宸锦悦府的开发商是四川凉投房地产开发有限责任公司,是凉山州发展(控股)集团旗下的全资子公司。凉山州发展(控股)集团成立于2008年12月,注册资本66亿元(实缴金额1亿元),旗下投资企业超70家,涉及地产开发、铁路建设、金融贷款、能源开发等多项业务,为州管重点国企。
凉山州发展(控股)集团在成都的项目,目前除了东宸锦悦府外,还有成华区的成都霆彪中环广场。该项目为商业项目,紧邻理工大学地铁站。其商办产品为层高4.9米的loft,户型建面约25-33㎡,带装修交付,已于今年3月售罄;而目前在售的写字楼产品建面约96-159㎡,单价约1万元/㎡。
虽然已经在成都有了两个项目,但这两个项目地块都不是凉山州发展(控股)集团在公开的土地市场竞得的。其中,成都霆彪中环广场项目地块位于成都市二仙桥东路10号,原使用权类型为划拨,用途为仓储,面积6431.2平方米,后续将地块周边的一些零散小地块整合,形成了如今的项目地块。且经几次调规后,终将该地块调整成了商业用地。
而东宸锦悦府项目地块,原本为凉山州商业局成都采购站修建经济适用住房项目的土地。但批复后项目一直未动工,直到2020年初,地块业主更改了两次,才又发布了竞争性磋商公告。至此摇身一变,地块项目宣告将修建商品住宅、商业用房及附属设施,这才成就了东宸锦悦府。
区域生活成熟度高
城市界面有待提升
东宸锦悦府位于成华区八里小区片区,北靠二仙桥西一巷,西靠市政绿道。
实地踩盘发现,由于片区内的老旧小区较多,居住密度和体量都比较大,后期拆改难度可能比较大。总的来看,短期内片区城市界面难以面向“高大上”靠拢。但是整个八里小区片区的街道、绿地等,仍能彰显出区域的文化底蕴及烟火气息。
再来看看项目周边的配套。从交通来看,东宸锦悦府距离地铁7号线八里庄站约300米,地铁出行便捷。但周边社区道路由于老旧小区普遍存在车位不足的情况,所以道路两边时常有临时停放的车辆。
目前项目周边的商业都以社区底商为主,大型商业比较稀缺。但东宸锦悦府的2#楼就是2F的商业楼栋,目前暂未明确将引进何种业态,不过据销售透露未来大概率会以轻业态为主。另外,项目东侧约400米处的合信·K101已经开始建设,项目占地145亩,定位为城市奥特莱斯,集酒店、写字楼、商业街等多种业态于一体,不仅能补充区域商业短板,还将进一步带动区域的发展。
从教育资源来看,根据目前的入学政策,东宸锦悦府所在街道将正读成华实验小学(北校区),还可参与成都七中英才小学部的摇号,初中可参与成都英才学校、石室初中和四十九中的摇号。
而在生态资源上,由于二八片区的更新,项目日常休闲去处较多。比如西侧紧邻城市面积约30亩的城市绿道,东侧300米左右依次为红仓·优质文创公园和成华二仙桥公园。
仅1栋住宅
功能性套三实用性强
聚焦东宸锦悦府项目本身的打造。
该项目的占地面积仅为12亩,体量小,共修建了3栋楼,且1号楼是社区配套用房,2号楼是2F的商业,只有3号楼为住宅。由于三栋楼的业态不一样,为保障居住的纯粹性,开发商把1、2#楼与住宅3#隔离开来,但小区内部的园林绿化有限。
实地踩盘发现,目前市政用房和商业两个楼栋主题基本成型,高层住宅也已经修建到了20层左右。现场有不少工人都干的热火朝天,整体建设进度较快。据悉,该项目计划将于明年年底交付。
单看3#住宅楼,总共32层,为2T5户,共155套房源。所有房源层高都为3米,公摊在20%左右。据悉,项目房源本批次将全部推售,其中115㎡的套三双卫户型为项目主力户型,共有64套。
从楼栋位置来看,3#楼西侧有市政绿道隔离,东侧为小区园林绿化,所以大部分户型均未直接临路,居住舒适性比大部分小地块项目要高得多。而从户型设计来看,每个户型都比较方正,动静分区明显,每个卧室都有飘窗,功能实用性较强。具体来看:
71㎡两室两厅一卫
该户型位于3#楼的西面,客厅及卧室三面均朝东南向。入户有独立玄关空间,进门就是一字型厨房,空间较小,仅容单人操作。客餐厅部分为竖厅设计 ,阳台与客厅相连,开间为3.4米,进深为5.1米,低矮楼层的餐厅采光不太好。
两间卧室布局紧凑,主卧面积略大一些,开间3米,但飘窗面宽比次卧小,采光不如次卧。此外,卫生间做到了三段式干湿分离。整个户型麻雀虽小,但五脏俱全,功能性强,适合单身或预算不多的一家三口居住。
92㎡三室两厅一卫
该户型位于3#楼南侧,整体户型方正,客厅及两间卧室均朝东北。横厅布局,入户即为餐客厅,一体化设计,面宽5.8米,阳台开间不足3米,让餐厅的采光受限。L型厨房面积比较小,但可以借用部分生活阳台面积,扩大厨房使用空间。三段式卫生间也做到了干湿分离。
三间卧室都带飘窗,但两间小次卧的面积都不足9㎡,作为卧室使用比较局促。
这个户型作为套三使用,只有一个卫生间,而且次卧面积太小,舒适度不高。但对于三口之家或预算不多的三代同堂家庭,总价低、实用性也很强。
115㎡三室两厅两卫
该户型朝向西北方,是所有户型中房源最多的,为竖厅布局。套三双卫设计,且有双阳台。餐客厅开间约3.9米,空间尺度有所提升。三间卧室与餐客厅完全动静分区,布局紧凑。主卧方正,而且带独立的卫生间,私密性较好,但小次卧实际使用面积也不足9㎡。
118㎡三室两厅两卫
该户型为西北朝向,整体布局和92㎡户型基本一样,但空间尺度更大。主卧有了独立的卫生间,两次卧的面积也在9㎡以上,舒适度更高。不过要注意的是,该户型的阳台面宽虽然达4.5米,但是阳台和客厅相连处为承重墙,会客厅采光并不完全通透。
据销售口径,该房源的清水单价预计2万元/㎡左右,总价预估在145-240万元/套。周边新房集中在中环路外侧的二八板块。比如,全新项目蜀道翰文府,整体品质为刚改,户型面积88-130㎡,清水住宅均价约2.3万元/㎡,总价门槛预计在在200-350万左右;项目紫瑞府仅余叠拼产品待售,预计单价约1.4-2.4万元/㎡,虽然单价友好,但总价较高。
对比周边项目,城市界面和未来区域可提升改造的空间,显然留给东宸锦悦府的“未来”远不如中环外的二八板块。另外,东宸锦悦府的开发商为国企背景,风险性较小,但四川凉投在住宅项目打造方面经验并不多,未来呈现的产品品质还有待检验。
但总的来说,东宸锦悦府不论是单价还是总价都比较有竞争力,对于预算不多的真“刚需”购房者来说,可以将东宸锦悦府纳入考虑范围内,毕竟中环外的低总价刚改项目,其热度也不一般。当然预算在250万以上的刚需购房者,若不着急上车,二八板块的新房或许还有些许捡漏机会。
来源:地产全说
声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。