佳兆业走出泥沼有望?房企急需“自救范本”

“这种公司生存下去的问题不大，” 一直有这样的声音，“只要能腾挪。”

说的是佳兆业。近日，“腾挪”中的佳兆业似乎迎着虎年，看到了好消息。

好消息一，有消息称深圳国资将接盘佳兆业子公司佳兆业文体科技集团。对此，佳兆业方面表示，“佳兆业文体科技集团引进战略投资者的工作积极推进中，目前尚未与任何单位签订相关法律文件。”

好消息二，有媒体报道，佳兆业旗下深圳南山东角头项目、深圳福田东山小区已经有多个意向强烈的国资买家，或于春节后有实质性的方案落地。

11月4日，一款由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现3亿元的兑付逾期，佳兆业排在花样年后面，也踏上了“自救之路”。

奥园、花样年、雅居乐、恒大、蓝光……为什么这些排队自救的企业之中，佳兆业“腾挪腾挪”就会“问题不大”？TA的自救路线是怎样的？有怎样的基础？我们来看看。

01

迷惑事件如何发生？

其实，绰号“旧改之王”的佳兆业债务违约本身是让人有些迷惑的。

时间线稍微往前倒一段距离，佳兆业2021的中报显示：回顾期内，本集团的营业额及毛利分别约为人民币30,065.4百万元及人民币9,278.0百万元，较二零二零年同期分别增长约34.8%及23.1%。期内溢利增加30.5%至约人民币3,079.1百万元。 

图据佳兆业2021中报

中报数据看起来颇为喜人。

并且，中报显示，截至2021年6月底，佳兆业“三道红线”全部达标：剔除预收款项的资产负债率为69.9%，净负债率为93.7%，现金短债比为1.53倍，属于绿档房企。

再看截至10月31日的10个月未经审核经营数据：总合约销售约为人民币95,744百万元，总合约建筑面积约为5,587,263平方米，分别较2020年同期增加约23.2%及24.1%。 

图据佳兆业公告

紧随其后，2021年10月26日，佳兆业内部发文宣布进行组织架构调整：撤销成都地产公司，相关职能及人员划归西南集团；撤销北京地产公司，相关职能及人员划归北京集团。

11月4日，一款由锦恒财富发行、佳兆业集团担保的理财产品出现3亿元的兑付逾期，佳兆业在官网发布了声明。

图据佳兆业官网

常理来讲，大家都认为佳兆业手握大湾区2.5万亿货值的旧改项目，被称为“旧改之王”，不像是缺钱的样子，怎么会无法兑付3亿元？

11月4日兑付逾期当天，佳兆业行政总裁麦帆现场解释：过去一年，佳兆业在经营上确实遇到困难，之前一直坚持完成对金融机构、合作方、财富产品的兑付，不过从10月29日开始，佳兆业遭遇了“阶段性的难以为继”，因此无法给投资者兑付应有的本息。

追溯原因可能有二。

其一，虽然佳兆业账上有远远超过3亿的现金及现金等价物（中报数据为383.64亿元），资产负债率却达74.48%，负债总规模为2376.62亿元。同时，佳兆业还背负着沉重的美元债，截至2021年末，美元债余额达100亿美元以上。2021上半年的净利润虽有增长，却不及现有债务产生的利息。

图据佳兆业2021中报

其二，10月时，穆迪、标普和惠誉三家信用评级机构均以美元债到期规模较大为由下调了佳兆业的信用评级，于是佳兆业的海外融资渠道出现了阻碍，同时国内融资渠道也处于收紧状态，难上加难。

有趣的是，9月佳兆业发布中报前后，国信证券、首创证券、排名前列上海证券、西南证券、中泰证券、平安证券等曾给出佳兆业清一色“买入”“增持”的评级，9月之后，就不再说什么了。

02

走出泥沼有望？

不过，9月出现的部分研报上的观点还是很有道理的：“土地储备充裕，城市更新项目进入加速转化期……在大湾区土地储备充裕，拥有大量优质城市更新项目资源……”

同时，佳兆业在深圳拥有几个“想亏都难”的优质好地块，自然吸引实力买家前来。

据佳兆业方面消息，集团2021年全年交付43个项目、52批次、约3.3万套房，创下了佳兆业成立以来较大的交付量，做到了“保交付”。

还是那句，只要肯“腾挪”，回笼资金，活下去是没问题的。

那么，会不会“腾挪”到成都的项目？

成都的“佳兆业·印月”一直颇受关注。

2021年3月佳兆业以1720万元/亩+41%配建并无偿移交统筹住房比例摘得天府新区锦江生态带75.8亩“住兼商地块”，溢价率14.67%，折算成交楼面价约为12900元/㎡。

拿到这块地，代价很大。有人认为，佳兆业此地块的实际楼面价已经达到近3万元/㎡，打造的项目就是——佳兆业印月。

这也从侧面看出当时的佳兆业还是颇有魄力。

佳兆业印月的位置在锦江生态带西片区，是天府新区发展较早，较为成熟的区域，周边配套不错，项目正挂着“即将开盘”的动态，尚无取证信息。

锦江生态带示意图

虽然在10月时撤销了成都地产公司，在11月给出的资产处置的初步方案中，拟处置的资产以深圳商业地产项目为主，很快又将待售项目增加至25个，其中包含10个深圳旧改项目，当下暂无处置成都项目的消息。

新消息传出

最后，到了1月28日，在截稿之前，佳兆业又有新消息传出。

1.惠誉国际评级发布报告，撤销佳兆业集团的“RD”长期外币发行人违约评级(IDR)、“C”高级无抵押评级及其“RR4”回收率评级。

2.佳兆业集团（深圳）有限公司新增股权冻结，冻结期限729天，冻结日期为2022年1月24日-2024年1月23日，执行通知书文号为（2021）琼0271财保589号。冻结股权标的企业为鹰潭市锦营投资管理有限合伙企业，被执行人持有股权、其他投资权益数额为16.34亿元。

虽然较新传出的消息似乎给佳兆业的自救之路蒙上了一层灰尘，但是，持有优质项目，能够迅速回笼资金才是佳兆业的自救砝码。

此前我们提到过，“房企并购大年”来了，并购的就是“优质项目”，并且房地产并购贷款不再计入 “三道红线”，鼓励有实力的企业出手并购，解决危机。

至于佳兆业方面“上架待售”的项目能回笼多少资金，是否需要继续增加“待售”项目，就是买卖双方的博弈较量了……

年后，佳兆业究竟会不会成功脱险，传出真正的好消息，甚至于是否会成为“自救”范本，我们等等看。