2021,关于成都买房的干货建议!

　　我是成叔，拥有多年成都房产研究和投资经验，长期持续关注成都地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

        以下内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

　　1.提问：成叔您好，我感觉成都楼市这么不稳定，2021年成都还可以买房吗？成都楼市未来会如何？

　　成叔：你好，先看一下成都楼市，去年成都房价疯狂上涨，新房市场和二手房市场都变得火热起来，受疫情影响，楼市停摆，四月东部新区获批，房市逐渐恢复生机，一路上涨，直到九月的15条房产新政才控制住这个势头。其中满五政策增加了二手房的成本，房住不炒理念得到进一步贯彻，而新房摇号也优先无房家庭，大剪刀差也消失不再。在这样的状况下，成都房市未来怎么办？随着城市发展加快，成渝双城经济圈的进一步落实，未来成都的房价还能上涨，从914新政来看，成都房价趋于平稳，不管是刚需、改善还是投资，在各类资源丰富的成都，房价上涨是长期性的；但是通过高杠杆操作房产投资的来说，很有可能变成不动产，综合来看，是可以买的。

　　2.提问：成叔，最近地产股大涨行情是与新出的新规有关吗？新政策出台对我们购房者而言又有什么利好呢？

　　成叔：你好，2.25日地产股市整体出现一波较大涨幅，与原本颓靡的行情形成较大的反差，原因或许在于近期22新城集中供应土地新规的出台。新规要求22个重点城市实行住宅用地集中供应，每年供应次数不得超过三次。实行集中发布信心，集中组织土地出让，确保土地供应市场的公开性与均衡性。这些城市可能为北京、上海、深圳、广州、南京、苏州、杭州、厦门、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡22个。新规的出台保证了土地市场供应的充足，一定程度上可以抑制房价的过大涨幅，稳定地价与房价。集中开盘对于购房者而言是一大利好，新盘供应充足，房企可能会通过降价营销来吸引客源；对于地方政府而言，新规对政府管理能力是一次挑战，也促进了地方土拍市场的健康运行。对于房企而言，具有口碑效应的龙头房企会有更多融资机会，上市地产的股价也因此有了较大涨幅，而实力较弱的小开发商压力会更大，市场份额或许被挤压。

　　3.提问：成叔您好，今年成都买房可以选择哪些区域？

　　成叔：你好，从城市、板块、楼盘、房源四个方面来看，金融城板块、浣花溪板块、攀成钢板块、麓湖板块这四大板块的区位配套都较佳，未来升值空间大；高新区的中德、城南宜家、大源等板块以及天府新区的海洋公园、天府公园、兴隆湖等板块未来会有一定的升值潜力；成华区的万年场、八里庄、武侯区的广福桥、衣冠庙、红楼牌等板块还没有明确突出的优势，但是也值得进一步关注。在这些板块的选择中，可以优先考虑教育，毕竟优质的教育也能反作用于整个楼盘乃至区域的升值。

　　4.提问：成叔你好，本人在成都工作，有一二圈层购房资格，可承担首付20w左右，想知道买一二圈层的房子还有机会吗？

　　成叔：在成都，如果首付预算在20w，还是有机会能挤进一二圈层的。首先可以考虑市中心不带学区属性的老破小，这类房子一般配套完善，建筑面积大，但是外观老旧，环境不好，并且金融属性弱，很难办理按揭贷款; 其次可以考虑三环内的高密度老电梯房，这类房子相对老破小来说质量较高，楼龄比较新，并且也容易办贷款，但是环境差也是一个很明显的缺点; 最后还可以选择二圈城边缘的一些次新二手房，这些房子虽然地段和区位配套都不够好，但是相对来说居住环境和居住舒适度比较高。

　　5.提问：成叔，我准备贷款买房，对按揭贷款不是很了解，想问一下成叔是不是房产证必须房贷还完才能拿回来？

　　成叔：你好，目前多数人都会选择贷款买房，但关于贷款按揭买房，不少人还存在一定认知误区。首先是关于房产证抵押的误区，不少人认为住房按揭贷款的抵押物是住房，即房产证办理下来之前是被抵押给银行了。其实不然，在买房人获得产权证之前是由开发商进行阶段性担保的，如果在房产证下发之前，贷款发放之后，贷款人无力偿还贷款，那么购房者的贷款将由开发商负责承担偿还责任。阶段性担保时间并不固定，一般在2年到4年之间。第二个误区是认为住房按揭贷款是将房产证抵押在银行。实际上，在贷款还清之前，个人将房产抵押银行而非房产证，这跟贷款政策的变革有关：房产证与国土证合成不动产权证，国家进行不动产登记颁发不动产权证；抵押贷款银行不再保管房产证，而是由业主自行保管。

　　因此，现在业主在房产证办理下来之后可以自己持有，但房产的他项权利还是抵押给银行。第三个误区是民间借贷私人间抵押房产证，这是无效操作。抵押房产证并不能改变房产主人，只有在房产管理部门进行抵押登记之后，另一方才有资格办理房产过户，仅凭私人产证抵押不具有法律效力。房产证的所有者与产权人并不等同，产权人有资格处置房产，房产证所有者如果不是产权人则无法处置房产。

以上内容选自“成叔说房”微信公众号，粉丝提问

成叔深耕房产投资多年，擅长购房技巧及经验，希望能够在你买房路上提供部分中性的建议，甚至为你制定最适合的购房方案，比别人快一步实现财富自由。