刚刚取证!2.5环总价216万起,又是一个限价房

*本文为行业交流资讯，非广告项目 备案名：蓉御天骄名邸；开发商：成都市鸿卓房地产开发有限公司；预售证号：510106202136612。*文中信息仅供参考。

8.18

总价200多万起，三环内，“洋房”更好……“钱少”但是“要求多”的买房人，你看看今天这个是不是你的菜？

周末一个纯新盘售楼部开放，我刚去踩完觉得有点东西，想着这周慢慢和你们说道说道。结果周一就接到置业顾问的电话说（项目）可能快要取证喽。

笑话，这些套路能套住我？于是我丝毫没放在心上。好的，人家真的在今天（8月18日）取证了......登记时间：8月23-24日。我还是以较快的速度来和大家盘一盘这个清水较高销售均价在22580元/㎡的限价盘——新城德商·蓉御天骄（推广名，下同）到底买不买得。对于这个项目，我建议先看它的优点，由新城+德商合作开发，还没去看就相信产品应该不会差。果然，我们可以看到一个这样的项目规划：纯居三、四房建面约102~129㎡先看参数。新城德商·蓉御天骄占地约32亩，容积率约2.0，修建有8栋11-18层的住宅，共388户，所有楼栋均为南北朝向。

蓉御天骄效果图从它的地块条件来看，做成目前这种小高层规划效果，算得上主流改善产品里面的中上水平。比起另一类30多层+叠拼的高低配，不是吹，舒适度上反正我是会喜欢蓉御天骄这种多一点。

蓉御天骄沙盘实拍图据置业顾问介绍目前售楼部所在的地方未来将会是小区正大门。并且在项目外面，我也看到了有完工的外立面实景，米白色搭配深灰色，简约耐看，审美还是在线的。

蓉御天骄旁售楼部实拍图

蓉御天骄外立面实拍图2号楼和7号楼是18F的2梯4户高层产品，建筑面积（下称建面）约102~116㎡的套三、套四户型。

参考户型图（可滑动）其中，朝向小区中庭的建面约116㎡虽然规避了与映日荷花小区的对望，但是它的客厅采光面朝北。不过开发商也预见到了采光问题，所以在设计上选择横厅，通过增大阳台面积，来强化室内光照条件。剩下6栋都是11F的1梯2户板式小高层产品，其中，1、3、4、5、6号楼为建面约120㎡套四户型，8号楼为建面约129㎡套四户型。

参考户型图（可滑动）要注意建面约120㎡的户型，虽然它是个套四。但是仔细看它的线框图，其中一个房间非常细长，开间只有两米多，只能当一个多功能房来用。第三方装修创想图直接将这堵非承重墙取消，将空间并入客厅。如果按照这样来设计，它其实只能算个三房，建面约120㎡的三房。

建面约120㎡线框图与第三方装饰创想图对比图结合高架、铁路（这些下文会提到），以及项目自身的朝向与间距来看，5、6、7栋朝外户型可能会受到高架噪音影响；2、3栋朝外户型可能会受到铁路噪音影响（虽然置业顾问说项目会采用隔音处理，但影响确实是存在的）；1、7朝外户型可能与映日荷花产生对望与遮挡；再加上2、7栋建面约116㎡主采光面朝北的影响，我个人比较推荐的房源是下图的红色区域。

蓉御天骄施工现场总平图实拍图3、4、8栋位置较好，能享受到小区内的大中庭。其中3、4栋还能南瞰市政绿地。

小结      

总体来看，产品方面是不错的。虽然2.2W左右的均价很多人会认为市面上选择很多，但是这个项目的优点是建面约100-129㎡很好地控制了总价。总价216万起、首付60多W怕是主城改善新盘也不好找吧。

高架+铁路除此之外配套醇熟单是产品我觉得对得起这个价格。但离开地段说价格都是耍流氓。新城德商·蓉御天骄位于金牛区五块石板块，属于成都主城区北2.5环的位置。区域配套具体见图，接下来主要讲讲我在实际踩盘过程中的感受，仅供参考。

项目配套大致示意图从地铁5号线福宁路站D2口往外看，就能看到正在热火朝天建设中的蓉御天骄以及旁边的成彭高架与改造中的蓉北商贸大道，未来噪音问题肯定会存在，并且就从肉眼来看，部分楼栋与高架的距离还是有点近。

地铁5号线福宁路站D2口实拍图蓉御天骄北面是合力达·映日荷花，两个小区临街楼栋之间间隔一街道的距离，部分楼栋未来可能会产生对望和视野遮挡问题。

蓉御天骄与映日荷花间距实拍图商业方面来讲，蓉御天骄是纯住宅项目，自身无商业，但是它旁边的映日荷花有底商。并且映日荷花东侧还有一排老旧民房形成的菜市，生活气息挺浓。

蓉御天骄周围底商实拍图 至于置业顾问口中挨近龙湖北城天街购物中心，那就要先通过项目旁边一个下穿隧道，再路过龙湖北城天街二期住宅区才能到达。

蓉御天骄附近商业实拍图 站在下穿隧道旁看，项目部分楼栋与铁路的距离也不远，并且在我准备过下穿的时候，刚巧来了辆火车，噪音算是能接受的水平。

蓉御天骄旁宝成铁路实拍图

小结    

地段这点是购买这个项目无法回避的因素，每个人的度也不同，建议实地感受更为直观。高架+铁路，建议部分接受不了一点噪音的人可能要慎重。区域改善换房者如果习惯了倒是一个好选择。

购买参考打个总结，蓉御天骄是一个优缺点比较明显的项目：产品不错、价格被限、地段挑人。 优点：1、2.5环内，项目所在区域成熟度高，各项配套都比较完善。2、距离地铁非常近，具体有多近可以实地感受或自行百度。3、项目产品规划设计不错，纯居、低密、户型建面在102~129㎡之间，总价可控，对刚改比较友好，不像那些一来就一百六七平、甚至二三百平让人望而祛步。 缺点：1、大区位上来讲，项目在北2.5环，有点挑人，对城北不喜勿喷。2、地块临近宝成铁路与成彭高架，噪音问题需要考虑。从成都住建官网得知，项目全部388套房源将全部推出，清水单价约20102-25052元/㎡（参考数据自成都购房通），总价216万起。其中有21套建面约181.18-193.11㎡的房源，总价约394.46-512.11万。和某些限价房的底跃与其他户型单价相差近1W相比，蓉御天骄就显得非常“实在”，底跃单价也是2字开头

如果你想留在三环，生活半径不介意城北，或者地铁5号线可以满足你的南北通勤，那这个项目你可以看看。

来源：买房特工队