青羊将拍土地双限差异小,成本和利润空间完全明确化
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3月7日，成都市公共资源交易服务中心发布了成都中心城区今年排名前列批次集中供地的公告。根据公告，本批次中心城区共计供应50宗住宅类用地，出让面积合约3124亩，将于2022年3月31日-4月2日，分9场次集中拍卖。
相比此前的集中供地，本批次土地拍卖以“限价竞买+抽签竞得”方式进行拍卖。即每宗土地设置土地较高限价和可售商品住房清水较高销售均价，拍卖过程中采取固定的加价幅度。宗地较高应价小于宗地较高限价的，较高应价为出让宗地成交价格，较高应价者为出让宗地竞得人；拍卖宗地较高应价达到设定的较高限价的，采取“抽签竞得”方式确定竞得人。
作为本批次“5+2”区域土地供应最少的区域，青羊共有2宗土地将出让，出让面积合约73.38亩。2宗土地均位于青羊新城，为纯住宅用地，将分别于3月31下午和4月1日下午出让。其中，马厂坝片区的36.56亩宗地为去年二批次集中供地时“因故终止”的“回锅地”。
除了供应量少，青羊同其他区域在土地的“限价”上也有着较大的差异。
本批次其他区域土地所限定的可售商品住房清水较高销售均价，相较于同区域此前集中供应土地几乎都有1000-4000元/㎡的提升，但青羊供应土地的限定清水房价变化几乎没有。这与青羊此前土地限定清水房价就较高不无关系，而这也不代表青羊本批次供应土地没有为房企放松条件。
不仅是纯住宅用地，且透过土地出让文件可以看到，待出让的2宗土地均无任何的配建/自持要求，包括人才公寓、租赁住房甚至道路、绿地等公建配套。可以说，青羊本次供应的2宗土地，在“限价竞买+抽签竞得”这一拍卖方式之下，土地成本和开发利润空间，完全明确化。
36.82亩宗地
宗地位置：青羊区文家街道高坎社区七组，大石桥社区二、三组
净用地面积：36.8206亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.2
起始楼面地价：13000 元/㎡
土地较高限价：14800元/㎡
可售商品住房清水较高销售均价：23660元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年3月31日14:00
其中，将于3月31日下午出让的36.82亩土地，位于高坎片区。这也是该片区自集中供地以来，即将出让的第3宗住宅类用地。
截至目前，高坎片区合计成交了2宗“双限地”。在去年首批次集中供地中，爱情地产以楼面地价17500元/㎡+自持租赁住房比例18%竞得了69.93亩住兼商用地；香港置地则在第三批次集中供地中，以13000元/㎡的楼面地价竞得了82.6亩的“回锅地”（2021年二批次供地曾“因故终止”）。相较而言，香港置地地块的开发利润空间提升明显。
本批次供应的该宗土地与香港置地、爱情地产地块距离仅约200米。宗地北侧即为教育配套，包括成都实验小学附属幼儿园、成都市胜西小学高坎校区；东侧即为成都工业创新设计功能区中所规划的高级航空高端装备智能制造产业园。
该宗土地的起拍楼面地价与香港置地地块一样，限定的清水房价也与香港置地地块几乎无差别，且均要求成品住宅比例100%。但从宗地属性来看，待出让的36.83亩宗地为纯住宅用地，无任何其他附加成本。所以，若底价成交，楼地价差则为10660元/㎡；若抽签竞得，楼地价差则近8800元/㎡。这一明确的利润空间，大幅高于爱情地产地块，也更容易规划纯粹的产品形态。
36.56亩宗地
宗地位置：青羊区康河街道董家坝社区8组，马厂社区2、3组
净用地面积：36.5579亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.2
起始楼面地价：13910 元/㎡
土地较高限价：15810元/㎡
可售商品住房清水较高销售均价：25260元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年4月1日14:00
位于马厂坝片区的36.56亩宗地，也是去年二批次集中供地“因故终止”的“回锅地”。
去年供应时，该宗土地为住宅兼容商业用地，兼容商业比例在20%-30%。土地起拍楼面地价为14000元/㎡，土地较高限价15400元/㎡，限定清水房价25261元/㎡，且要求竞得人须建设并自持计容建筑面积不小于宗地总计容建面10%的租赁住房。
再次面市，该宗土地的性质已由“住兼商”转变为“纯住宅”用地，且没有相关配建要求。土地较高限价提升了约400元/㎡，但起拍楼面地价和限定清水房价均无较大变化。而从25260元/㎡的限定清水房价来看，与附近在售的新房项目相比，价格相当。比如，马厂坝片区的新房项目马厂坝TOD·青云壹号，首批次住宅预售价格约24000-26000元/㎡（清水）。
所以单就宗地本身而言，该宗土地再次供应上市，土地出让条件已经大幅放松。而从土地所在片区所出让成交的双限地来看，待出让土地开发的利润空间也将更大。其若底价成交，楼地价差为11350元/㎡；若抽签竞得，楼地价差则近9400元/㎡。
自集中供地以来，该区域共成交了3宗土地。城投地块与本批次待出让的36.56亩宗地“限价”几乎无差，但为住兼商用地，且须建设计容建面占比52%的销售型人才公寓；香港置地与国贸地块为底价成交，且土地起拍地价和限定清水房价都更低，但楼地价差所预留的利润空间也相对较低。
相较于本批次供应的高坎片区36.82亩宗地，马厂坝的这宗36.56亩宗地周边生活配套更齐全一些。
其东侧为城投地块，北侧为国贸地块，南侧即为市政公园。在市政公园南侧即为城投打造的人才公寓项目城投置地·梧桐博雅以及较先在此区域布局的项目佳兆业广场。其距离成都市实验小学附属幼儿园（马厂坝分园）、成都市泡桐树小学（乐平校区）均在500米范围内；距离地铁非遗博览园站、佳兆业广场商业均在600米范围内。
该宗土地的起拍楼面地价与香港置地地块一样，限定的清水房价也与香港置地地块几乎无差别，且均要求成品住宅比例100%。但从宗地属性来看，待出让的36.83亩宗地为纯住宅用地，无任何其他附加成本。
所以，若底价成交，楼地价差则为10660元/㎡；若抽签竞得，楼地价差则近8800元/㎡。这一明确的利润空间，大幅高于爱情地产地块，也更容易规划纯粹的产品形态。
36.56亩宗地
宗地位置：青羊区康河街道董家坝社区8组，马厂社区2、3组
净用地面积：36.5579亩
土地用途分类：住宅用地
计算容积率：2.2
起始楼面地价：13910 元/㎡
土地较高限价：15810元/㎡
可售商品住房清水较高销售均价：25260元/㎡
成品住宅建设比例：100%
拍卖时间：2022年4月1日14:00
位于马厂坝片区的36.56亩宗地，也是去年二批次集中供地“因故终止”的“回锅地”。
去年供应时，该宗土地为住宅兼容商业用地，兼容商业比例在20%-30%。土地起拍楼面地价为14000元/㎡，土地较高限价15400元/㎡，限定清水房价25261元/㎡，且要求竞得人须建设并自持计容建筑面积不小于宗地总计容建面10%的租赁住房。
再次面市，该宗土地的性质已由“住兼商”转变为“纯住宅”用地，且没有相关配建要求。土地较高限价提升了约400元/㎡，但起拍楼面地价和限定清水房价均无较大变化。而从25260元/㎡的限定清水房价来看，与附近在售的新房项目相比，价格相当。比如，马厂坝片区的新房项目马厂坝TOD·青云壹号，首批次住宅预售价格约24000-26000元/㎡（清水）。
所以单就宗地本身而言，该宗土地再次供应上市，土地出让条件已经大幅放松。而从土地所在片区所出让成交的双限地来看，待出让土地开发的利润空间也将更大。其若底价成交，楼地价差为11350元/㎡；若抽签竞得，楼地价差则近9400元/㎡。
自集中供地以来，该区域共成交了3宗土地。城投地块与本批次待出让的36.56亩宗地“限价”几乎无差，但为住兼商用地，且须建设计容建面占比52%的销售型人才公寓；香港置地与国贸地块为底价成交，且土地起拍地价和限定清水房价都更低，但楼地价差所预留的利润空间也相对较低。
相较于本批次供应的高坎片区36.82亩宗地，马厂坝的这宗36.56亩宗地周边生活配套更齐全一些。
其东侧为城投地块，北侧为国贸地块，南侧即为市政公园。在市政公园南侧即为城投打造的人才公寓项目城投置地·梧桐博雅以及较先在此区域布局的项目佳兆业广场。其距离成都市实验小学附属幼儿园（马厂坝分园）、成都市泡桐树小学（乐平校区）均在500米范围内；距离地铁非遗博览园站、佳兆业广场商业均在600米范围内。
所以综合来看，青羊本批次的土地供应，并未在土地的可售商品住房清水较高销售均价上大做文章，但为了给房企拿地减负，已经从土地出让建设本身，有了明确的“宽松”。
值得一提的是，青羊新城的马厂坝片区和高坎片区，逐渐成为了近两年青羊的主力供地区域。预计接下来，青羊的新房住宅市场，将逐渐从中坝-万家湾发生转移。
来源：地产全说
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