成都楼市:三四线城市为何不能投资?谁又将为低价房产接盘?

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑！

以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，未来几年哪里的房子能买，更有投资价值？三四线城市有没有能投资的？

回答：三四线的房子，尽量不要再碰了。那些库存不足，房价已经上涨过一轮的三四线城市，目前有了一个缓冲期，窗口期，想离场就要抓紧时间，别幻想着短期内还能再来一波行情了。

那些库存量仍然很大，房价还没上涨的少数三四线，也会有一定的空间和机会，可以尝试去抓一抓，但是千万别堆上全部身家。

对于一二线核心城市，以及这些城市的核心城区来说，城市化进程远未结束。

高端产业还会源源不断地发展起来，而值得注意的是，这些高端产业所需要的人才，大部分要一二线城市才能负担得起，才能提供给他们足够的空间和发展机会。

所以，未来资金和配套人口的流向，也会更加明显地指向一二线，指向那些拥有高端产业的城市，和拥有高端产业的城区。

如果一定要用一个指标，来预判城市房价的未来潜力，那么人口净流入数量，才是较佳的参考指标。人口越多的城市，意味着越高的经济发展潜力，也就意味着越大的房价纵深空间。房价的变化，终归是供需关系的表现。而供需关系的关键因素，终究还要看人口。有人口的地方，房价才有发展的空间！

提问：成哥好，以投资为主，目前在太升南恒大广场这边工作，老婆在新都工作，在新都已有一套120的房子，想在主城区内再配置一个套二手房，用于出租。两人都是新都区户口，只能买非高新天新的房子，预算在240w左右。

目前初步想法：目前考虑了华润二十四城一期的89的小套三，总价在200左右。主要就是因为配套成熟，地铁方便，但也担心由于周围开发基本完成了，房价没有上涨的动力。请问成哥，成都那还有合适的二手房可以考虑呢？新房也可以，但预算比较少，担心会有横盘期。

回答：华润24城是非常不错的选择，它所在的位置对它后期的发展是非常有利的，它未来将仅次于攀成钢，所以不用担心它没有发展的动力了。至于横盘期，主要是大市场导致的，不会因为哪个版块没有发展动力了而不横盘。除了华润24城外，在你的预算内，这个2个小区性价比还是不错：成发紫东阳光、成发紫东星座。至于新盘，这个预算，没有什么适合的盘。二手房更多推荐还可以参考内部分享！

提问：成哥你好！想请教一下，目前主城区有2套房，如今限购了，手上可支配现金在100W，想投资三圈层，请问三圈层有哪个区域比较值得投资？新津怎么样?

回答：我可能会优先考虑东部新区，东部新区现在是按三圈层来限购的,但是它的对标是天府新区，虽然这个过程比较长,但如果打算持有10年以上，个人觉得现在1万以内是可以扫货的，预期在3万左右。当然其他三圈层中，新津是较好的，如果觉得东部新区不行，也可以考虑新津，但一定要有地铁，价格较好1万出点头即可。在三圈层中，新津是较好的，买郊区一定要有地铁，价格较好1万出点头即可，贵了就不要追高了。还有个考虑东部新区，东部新区现在是按三圈层来限购的,但是它的对标是天府新区，虽然这个过程比较长,个人觉得1万以内可以买。

提问：成哥好，请问下成都与深圳买房还能抗通货膨胀吗，选择深圳还是成都啊，深圳选择那几个楼盘，成都选择哪几个楼盘？谢谢解答

回答：买房其实就是在赌国运，现在很少人会把钱直接存在银行。房产投资的根本逻辑，在于货币超发永不停，以及大城市土地资源的稀缺性和城市化。大的普涨概率比较低，具体到某一个人或者家庭，是否要投资房产、是否要加杠杆，取决于你的现金流和选筹。从大的理论到实际落地，天差地别，通胀每年12%，并不必然地等同你随便买房就能抗通胀。选筹正确+贷足，任何时候都是房产投资的排名前列要义。不要低估全国资本的实力，5年后是什么情况很难预测，但是相信我们的国家，一定会更强大。深圳715新政之后被打残，目前只建议打新，二手房等回调一些还是可以入的。

成都投资回报率较大的楼盘，详见内部分享。

提问：成哥好，坐标武汉，考虑投资和自主兼顾，融创望江府113平17楼和杨春湖畔126平洋房4楼，若价格均在250W左右，请问成哥更倾向哪一套？

回答：杨春湖畔性价比一般，各个方面都不怎么样，加上离武钢太近了，空气着实不好，不太适合自住。 融创望江府对比杨春湖畔自住相对好一点，位置在环线内，有地铁口，通勤方便，附近还有一线滨江。但是周边环境短期内会比较差，没有相应配套和商圈，绿化少，发展还需要很长时间，未来大概率跑平大盘。 这两个楼盘对比优先融创。 如果单纯考虑投资，还有性价比更高的产品。

提问：成哥好，我想咨询一下公司买房首付能三成吗？后期过户或者卖出税费有什么区别吗？

回答：公司购房只能全款抵押。 公司购房税费比较高，一般不转给个人，直接转让公司，变更法人或股东。 公司买房，无论是普通住宅还是非普通住宅，只要是以公司名义购房，均需按照房款的3%缴纳契税，不享受税率减半的优惠。 公司买房属于公司购置固定资产，没有条件限制，公司买房需要提供的资料与人个提供的资料不一样，缴纳的契税税率不一样。

提问：成哥你好！成华区中环十里风和单价2万，这个时候可以投资吗？听说它的地下是地铁车辆段，会有震动和噪音的影响吗？

回答：十里风和地铁资源丰富，交通便捷，但是教育配套一般。小户型总价不到200W，投资的话还是比较合适的，高层楼下是民用停车场，从再加上轨道的走向来说，有一定距离，震动问题不大，基本没什么影响，不用去考虑这个问题。

提问：成哥你好，我的预算差不多在80~120之间，想了解一下那些不需要资质的住宅区情况。

回答：成都及周边不需要购房资质的区域有：大邑 邛崃 都江堰 新津区 等区域。但同时发展也很难说，入手需谨慎！

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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