成都楼市:楼市出现“涨跌互现”的现象,这些人较好早点下手!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥好，感觉今年成都楼市行情阴晴不定，我们购房者应该怎么买呢？成哥你有什么建议呢？

回答：市场的冷热不均就是房市变动的正常规律，预计今年因为这个规律造成的区域分化将会更为深刻，出现“涨跌互现”的现象。今年的购房门槛因为高价地和二圈层改善会一直变高，但是这并不削弱新盘的吸引力，价格的红线将售价已经将新房单价控制在合理范围，价格门槛提高不会体现在单价而体现在屋子的面积和总价之上，相比之下新盘会比二手房更具有优势。对于有置换或者改善需求的人来说，市场行情还在变动，风险较大，不急于这一时下注；预算少的刚需人士，二手房上涨情绪很可能引发心中焦虑，优先考虑买新房更为妥当，利用好政策优惠，早点下手的同时考虑升值空间。

提问：成哥好，家人和社保情况：家有两小孩，老公青白江区户口，购买的高新南区社保；我本人雅安市户口，社保公司买在峨眉山市。家庭房屋情况：1套小户型57平米在成华区驷马桥香澜半岛，一套大户型在新都泥巴沱森林公园旁边，叫润扬观澜鹭岛。家里两个小孩，现在考虑孩子以后上学+自住，所以想把驷马桥的房子卖了，换一个稍微好学区的房子，方便孩子以后上学+改善住房，预估驷马桥房子卖出后+自己手头存款，子弹可筹够150W， 还请房神帮忙推荐有哪些楼盘可考虑，我们对成华区相对熟悉些，其他区都不太了解，成华区有好的置换楼盘吗？除了成华区，其他区的有哪些楼盘我们可考虑选择呢？

回答：成华区二手可以关注华润24城，招商中央华城，新房可以关注青秀、中车。还可以关注高新南区的华润凤凰城、复地雍湖湾、中洲锦城湖岸、凯德世纪名邸。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，我是普通资格，新政出台后普通资格摇号无望。但确实需要刚改善换房，在看二手，目前住金融城附近刚需小区，很犹豫攀成钢的伊泰天骄还是金融城附近如城南一号等二手房，想买改善又想考虑周边配套学区等，想问哪个区域更合适，如果金融城比较推荐哪个楼的二手?

回答：能买伊泰天骄，就已经是傲视整个成都的购房者了，从产品来说，伊泰天骄和城南一号都是成都最贵的二手房了，从地段来看城南一号更好一些，包括学区也更有优势，但伊泰天骄的产品更好，各有优劣，如果你非要二选一，还是买城南一号会比较好，因为伊泰天骄是先进豪宅定位，中学对口学区也是一个硬伤，感觉城南一号更符合你一些。

提问：成哥你好，去年看到很多烂尾楼项目，想知道，今年买房的话，怎么避开烂尾楼项目呢？

回答：烂尾楼产生的原因：首先是由于资金链断裂，这主要是因为局部房地产过热时，市场遭受宏观调控，信贷减少出现资金流断裂，或者是出现经济危机或金融风暴，导致经济环境恶化，还有开发商由于债权债务等原因资金不够，都容易出现资金流断裂，导致项目停工；其次是由于开发商建造或销售时出现问题，如投资定位不准、决策不力，或是施工质量低劣，被迫停工，这些也有可能导致产生烂尾楼。买到烂尾楼最根本的原因是预售证制度，房子还未完工就已经实施预售，开发商可以提前收到来自购房者或者银行的全款，资金直接流入开发商手里，而后期房产质量得不到保障，出现烂尾楼后，购买者钱已经交付，只能咽下苦果。

建议购房者在买房时要购买现房，较好不要选择预售购房，还要尽量选择品牌开发商或口碑较好的企业，要对开发商有一定了解。除此之外，房产较好“五证”齐全，包括土地使用证、建筑工程规划许可证、用地规划许可证、工程施工证以及商品房销售许可证，还应了解开发商工程进度、楼盘销售周期与销售进度以及尾盘房屋产权等情况。确保自己买房风险降到较低，避免买到烂尾楼。

提问：成哥你好,本人已婚，于2016年在攀成钢凌云峰阁有一套套三贷款中，现在因为家庭情况需要给自己老婆买一套房子，老婆在成渝立交附近医院上班，购买的区域可能就只能考虑在三圣乡，二号线大面或者龙泉驿，首付可能最多就150万，是买套二套三还是套四？哪个楼盘比较有增值空间，各方面还可以的？电建悦御府值得买不？或者有更好的建议，比如等摇号的楼盘？

回答：至于选择套几，这个可以根据自己的需求来定，如果希望后期流动性好一些，80-120的小三居是较好的。大面性价比高点的，可以考虑，世茂城、百悦城。电建悦御府不属于大面板块，不过从它的位置来说，后期升值空间还是可以的。成都因为新房价格和二手房价格出现价差，一般新房都很难摇到号，不过如果有喜欢的新盘，可以试试手气。具体其他建议详见内部！

提问：你好成哥，我是外地的，锦江户口满两年，无社保，买房主要为了保值投资，之前一直新房没摇上。目前计划入手绿城诚园三期，价格2万左右，户型144或166,可持有5年以上，你看是否能入手，风险大吗?是入绿城还是选择二手，二手有没好推荐？

回答：你是锦江顺二，其余限购区顺四资格，说实话，300万左右的预算，在新房市场上确实很难摇到好房子。转战二圈核心区也是不错的做法，绿城是品质是相当可以的，只是这批次装修很不得劲，2万的单价在以前很泡沫，但放到现在，倒也香了起来，整体来看问题并不大哈，可以作为中长期的投资。

除此之外，也可以等等锦江华熙528这类神盘预售，但是时间成本和机遇成本比较高。不建议这样等的。从二手房的角度来看，可以去了解下华宇广场、塔子山壹号、招商中央华城这类主城楼盘。

提问：成哥好，我们家现在就是属于老破大的房子，在金牛区，目前规划是不会拆迁，近期小区还说要安装电梯，我们家现在就是考虑是留下来继续住呢还是卖掉买新房？

回答：中优背景下，成都很多地方的老破小大概率不会拆迁，而是使用美化、加装电梯、三供一业的老翻新措施。

金牛区建设早，人口密集，房屋老旧的现象十分严重，这里有几个可以拆迁的点，首先是白果林，这也是金牛区的核心板块，大部分房龄都在30年左右，若只是做美化，那么未来相当长的一段时间内，这个区域还是比较破旧的；其次是北一环路段，这个区域很大，老破小房量多，部分房龄甚至在50年以上，过于老旧美化工作难以开展；然后是成华区的八里庄，这里是曾经很多国营单位的宿舍楼，人员复杂，基础设施差；接着是双林路片区，这里的房子房龄大部分也是30年左右，部分区域的房子已在美化中，无法整体拆迁，不过这里文创建设较好；接下来是东光小区，这里房屋老旧，交通和区位配套都不够完善；西边的双楠、玉林两个区域相对来说居住环境要好一些，楼龄也较新。

这些可以拆迁的房子都有一个共同点，人口密集并且有烟火味，可以说这些地方是最地道、最传统、也是较具有童年回忆的区域，但是由于时间太长，居住环境的整体改造也是必然的，建议有购房资金的话可以早点换新房。

提问：成哥好，一个城市的某个板块或小区,不是价格调整深度越大，上涨反弹的力度越大,通俗讲,这些小区适合投资。除了政策,规划等因素外,对于存量房来说,纯投资目的,通过哪些指标甄选笋盘。

回答：大致讲，上一轮跌多，下一轮涨多。但也有例外,比如上一轮上涨是大行情,则一个城市郊区的房价涨幅很可能超过市区。房价下跌之后,郊区的跌幅大于市区。但当下一轮房价上涨时，如果不是大行情,只是中小行情,则市区的涨幅可能大于郊区。笋盘,是指售价低于市场价的房子。纯粹只关注价格。市场价是多高,这个需要对一个板块微观市场很熟的人,比如附近的中介人员,才能较好的鉴别。投资二手房，主要还是看区位、环境、小区品质,还有学区等配套。具体买笋盘技巧详见内部文章！

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