贰爷:买房要买牛鼻子!天府新区的牛鼻子在哪里?

成都楼市实战专家；开发公司操盘手；

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；

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什么是牛鼻子？跟我们买房有什么关系？天府新区那么大，买房要想抓住牛鼻子，你知道在哪里吗？

近日，会议提到：以疏解北京非首都功能为“牛鼻子”推动京津冀协同发展。

1982年10月11日《人民日报》曾发文指出“实行经营管理的责任制，就是牵住了商业工作的“牛鼻子”。“牛鼻子” 比喻事物的主要矛盾或影响全局的关键。

据“牛鼻子”的释义可以很好指导个人投资，特别是投资房产，抓住一个大区位的“牛鼻子”，也就抓住了影响全局的关键因素，投资就具备了基本的成功要素，主抓牛鼻子，也就控制住了整头牛，如果抓住的是牛尾，可能就会被牛“爆踹”！

天府新区在过去的几年发展迅速，2016年，天府新区地区生产总值达1966.1亿元、同比增长8.3%，完成固定资产投资1615.1亿元、同比增长16.1%；2017年上半年，实现地区生产总值1010.9亿元、同比增长9.1%，完成固定资产投资1172.2亿元、同比增长48.4%。天府新区直管区幅员面积564平方公里，代管双流区的1个街道和12个镇。

天府新区虽然好，但是建设天府新区需要多年努力，建设不是一蹴而就的，天府新区区域辽阔，必须找到正确的切入点，聚焦在某个较具投资价值的板块，换言之就是一定要要抓住“牛鼻子”。贰爷告诉你：天府新区房产的牛鼻子，就是锦江生态带！那么锦江生态带何来如此大的魅力，竟然称之为天府新区的“牛鼻子”？

1、锦江生态带是什么？

锦江生态带起于牧华路，止于成昆铁路货运外绕线，总长度约10.8公里，规划面积约7平方公里。整治后的锦江生态带包含六个河流弯道：广都湾、钓金滩、天保湾、云龙湾、正兴湾、钓鱼嘴。每个河湾都有自己独特的风景。

锦江生态带目前已基本完成岸边的绿化景观打造，尚未对外开放。锦江生态带河道沿岸布局将现代服务业、休闲创意产业、大型生态主题公园和高端居住配套，形成居住、商业、文化、生态、娱乐相融合的现代都市滨河新区。开放之后，对于生态带两岸的住宅品质拉升非常大，特别可以期待这样的价值提升。

2、双剑合璧，双擎动力；

贰爷告诉你：两大开发商双剑合璧，共同操盘两个楼盘驱动一个板块，拉动一个市场，是非常成功的经验和成熟的套路。足够实战经验，方能得此秘诀。

纵观过去10多年的成都，凡是优质板块，都是经历了这样的历程：

中华园和银都花园之于桐梓林-紫荆板块；

中房蜀风花园城和天韵金沙之于内金沙板块；

恒大绿洲和世茂城之于大面板块；

中海城南一号和誉峰之于金融城板块；

中海兰庭和华润凤凰城之于大源板块；

以及正在进行的：

北大资源紫境府和融创香璟台之于新川板块；

恒大锦城和华宇旭辉锦绣花城之于龙潭寺板块；

华润公园九里和万科第五城之于九江板块；

在锦江生态带这个舞台上共舞，对中海与万科来说，是中海和万科在成都20年开发的过程中，首次“携手”进入同一新兴区域。两大开发商在这个区域的项目，分别为：

中海锦江城。位于天府新区锦江生态带上游居住区位置，牧华路以南，锦江以西。整体占地570亩，总体建筑面积约200万㎡。项目自身拥有约19万㎡商业配套，约68%由中海地产自持及运营。

万科翡翠公园。翡翠系始于京沪，是万科旗下城市资源品牌系产品。项目总占地220亩，总建筑面积约56万㎡，集生态资源、品牌资源、立体交通资源等于一体的生态墅居大盘。项目自带约5.6万㎡全能配套商业。

3、再创“中海城南”系列的辉煌？

贰爷给大家算一笔细账：中海锦江城项目570余亩，中海左岸和右岸共717亩，再加上新增的相邻152亩新项目，中海布局于天府新区的项目总规模早已突破千亩。

中海“重仓”天府新区，与2009年中海以城南1号开篇金融城，当时很多人质疑如此大户型和高价，何以出手？谁来接盘？并且后续接连开发城南官邸、城南华府和九号公馆这三个名片楼盘，彻底打响了金融城住宅的名号，中海城南一号成为金融城的标杆楼盘，在此板块构建出闻名城南的中海高端生活圈的做派。回顾过往，再看看今天的态势何其相似？我们做房产投资，更多要从实战中来总结提炼这样的思想，既懂板块又懂开发商，既会总结实战经验又会房地产开发，才是真正的地产投资的“王道”！

10月12日，相关部门与万科集团签署战略合作框架协议，其中最重要项目是万科梦想城。早在9月4日，进行了万科梦想城的签约仪式，项目选址位于锦江生态带一路相隔的怡心湖片区，总占地面积约11056亩，其中经营性国有建设用地（包括住宅、商业、医疗、科研、教育）约5639亩。这是何等的大手笔？后续的文章我会详细解说这其中的巨大机会和深层次含义。

4、锦江生态带的土地热度-----118次举牌的土拍；

9月21日上午，成都土地市场迎来当月第6场土拍，其中与中海锦江城相邻不到一公里的地块，居然举牌118次！让人咂舌！万科以楼面价12000元/平触发熔断，在竞人才住房套数环节，万科以125套竞得，再次拿下该宗地块面积为40.9亩的优质土地。土拍也可以看出锦江生态带是天府新区极为“热闹”的板块。宇宙级大开发商敢于竞拼这个地块，118次举牌，体现的是锦江生态带板块是目前天府新区最热门的开发区域，地块周边目前处于开发前期，投资潜力较大。

5、高新区与天府新区息息相通的“牛鼻子”

1）立体交通体系：获益于城区较快速公路，南通天府新区，北达老城区；

剑南大道是从锦江生态带直达二环高架的零红绿灯的少有市区较快速公路，可以把你快速的从锦江生态带带进四环路、三环路、中环路、二环路高架路！这比很多绕城内的住宅到达二环的时间还要快，这极大体现了锦江生态带在交通效率方面的优势。地铁5号线建成，也是对这个片区极大的利好。而锦江生态带往南的剑南大道南线一直通达黄龙溪，与正公路先互通，通达天府新区兴隆湖区域。锦江生态带南通天府新区，北达老城区，毫无障碍，交通效率极高。这一点与新川板块的交通效率，同属交通较高效通达南北的两个住宅板块。

2）教育资源：目前周边教育资源还包括天府三小以及天府四中等所带来的巨大附加值。

目前在这个片区，主要小学为已经完工的成都市天府新区第三小学及华阳小学。未来中海锦江城区域内还规划了小学。中学为成都市天府新区第四中学（天府四中），即将竣工。未来，由名校合作或领办的“天府”系列小学和中学，也值得期待。

3，北向承接高新区高端改善需求，南向带动天府新区人气；

我们做房产投资，一定要看一个区域的成熟周期，周期越短，确定性越强，风险越小。所以，贰爷有重要的“人口外溢理论”、“资金外溢理论”、“需求外溢理论”。如果一个区域或板块离原有人口和资金太远，从距离上比较难获得认同感。

为什么投资天府新区，优选锦江生态带？就是因为这个板块能够“北向承接高新区高端改善需求，南向带动天府新区人气”。

总结：

买房牛鼻子理论：投资买房，基本工作就是要抓住一个大区位的“牛鼻子”，抓住“牛鼻子”也就抓住了影响全局的关键因素，投资就具备了基本的成功要素；换言之，抓住牛鼻子，也就控制住了整头牛！

房产投资，我们需要有足够的前瞻性，同时也特别不能过于超前，房产投资做的是“投资”而非“投机”，投资需要有整体资产配置的规划，追求优质版块的品质楼盘。

这个片区，还有一系列重磅规划亟待落地。比如已经签约的万科梦想城（怡心湖）、比如板块南侧规划的奥体中心等。根据北京、杭州的投资实战经验，一个城市的奥体板块，因为具有重大体育设施及优良的环境，兼具旅游、文化演出等重大功能，必将成为房产投资的“牛鼻子”！

【此文章为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！】

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