成都楼市:东站板块和槐树店板块,哪个板块更为优质?

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提问：成哥你好！鲁能城和雪松in天府哪个更好一点？麻烦您分析一下东站板块和槐树店板块。谢谢!

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是优质刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比是不错，但比鲁能城差点。

槐树店板块和东客站板块的较大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问：成哥好，我们家现在就是属于老破大的房子，在金牛区，目前规划是不会拆迁，近期小区还说要安装电梯，我们家现在就是考虑是留下来继续住呢还是卖掉买新房？

回答：中优背景下，成都很多地方的老破小大概率不会拆迁，而是使用美化、加装电梯、三供一业的老翻新措施。

金牛区建设早，人口密集，房屋老旧的现象十分严重，这里有几个可以拆迁的点，首先是白果林，这也是金牛区的核心板块，大部分房龄都在30年左右，若只是做美化，那么未来相当长的一段时间内，这个区域还是比较破旧的；其次是北一环路段，这个区域很大，老破小房量多，部分房龄甚至在50年以上，过于老旧美化工作难以开展；然后是成华区的八里庄，这里是曾经很多国营单位的宿舍楼，人员复杂，基础设施差；接着是双林路片区，这里的房子房龄大部分也是30年左右，部分区域的房子已在美化中，无法整体拆迁，不过这里文创建设较好；接下来是东光小区，这里房屋老旧，交通和区位配套都不够完善；西边的双楠、玉林两个区域相对来说居住环境要好一些，楼龄也较新。

这些可以拆迁的房子都有一个共同点，人口密集并且有烟火味，可以说这些地方是最地道、最传统、也是较具有童年回忆的区域，但是由于时间太长，居住环境的整体改造也是必然的，建议有购房资金的话可以早点换新房。

提问：成哥你好，我们是普通资格，改善型住房，户口锦江区，社保高新区，家有两个孩子，主要想考虑南面的房子，想买个改善型套四的房子，预算400个。新房摇不到，看过西派国樾，也看过一些二手房，新政出来很迷茫想抓紧入手，求推荐。

回答：普通资格，现在基本买不到性价比特别高的楼盘，你一方面你可以选择天府新区一些中高价盘楼盘，二是选择新川，大源，高新的一些二手房，其实二手房也挺好的。板块成熟，比新盘相对更体现金融价值。具体更多优质房源详见内部！

提问：成哥好，总价250w，投资，二圈普通资格可以选择哪个片区和盘？目前关注的三圣乡的东城花汇、绿地和锦蓉佳苑感觉学区一般。二八的中车近期无新盘，中环tod不一定有机会。乐天圣苑70平户型挨二环吵，中房优山和锦东庭院学区一般。天府新区不知道是否有上涨空间？

回答：你总预算偏低，250万基本买不到什么新盘。二圈层普通资格，所以要求不能太多。你考虑投资，买二手房都是市场价，现在没有欺头可捡。中车你预算不够，300万起的门槛，中环tod你普通没戏。三圣乡绿地468>东城花汇>锦荣佳苑，位置配套还可以，出租应该问题不大。沙河堡锦东庭园沙还可以，新盘东安湖的华润未来之城，或者十陵可看看。

提问：成哥，想在成都主城区或是天府新区购一套二手房，套一或套二均可，预算金额120万，请指点如何操作及推荐楼盘。目前看了天府新区的恒大名都、恒大天府半岛二期，成华区驷马桥的领都。

回答：恒大名都、恒大天府半岛这两个盘从区域板块上来说都还可以。驷马桥可以作为次选。另外你还可以关注二仙桥板块；如：招商中央华城、交大归谷建设派。另外，在天府新区，5年内的二手房没有什么推荐的，10年内，可以看中铁骑士府邸，南湖国际社区。最后，现在成都政策5年内都有增值税，其实投资10内的房子和5年内的房子，以后卖都没有太大的区别。具体买房操作详见内部！

提问：成哥你好，目前，远大中央公园、川发天府上城、光华瑞廷和华熙528这4个神盘同时开盘，我真的很纠结都想参加摇号，能说说这四个盘该选择吗？

回答：首先，在天府新区有一二顺位资格的购房者，选择川发或者远大，这两个盘相对于周边二手房来说有大剪刀差，还有较多的户型可以选择，预算充足的朋友选择远大，预算较少的朋友选择川发；如果是天府新区三四顺位资格的购房者，以上两个盘很有可能是陪跑，在一二顺位购房者资格被锁定的同时，很可能还有其他盘开出，三四顺位资格购房者可以关注；而锦江区一二顺位资格的购房者选择华熙，该楼盘地段好，配套完善，户型合适，刚需无房者上车难度小；最后，光华瑞庭上车门槛低，配套在二圈城中处于中等水平，具备二圈层购房资格但预算较少的朋友可以考虑。

提问：成哥好，宿迁泗阳人，成都上班，社保4年，手头25W，泗阳县城有套68平米小房，36W.在纠结要不要入手，考虑江苏境内苏南地区都在限购有社保要求也没有投资机会，成都感觉又买不起，成哥有什么建议？

回答：不要买，县城房地产有使用功能，无投资功能。

排名前列，县城人口往重点城市集中将会是一个长久的趋势。农村人口转向县城，县城人口转向省会，省会人口转向几个重点的一线城市和强二线城市。没人没需求，没需求，房价就很难涨上去。第二，未来十年，房价的增速会放慢，不再像过去十年一样突飞猛进。房价的总体增速就会降下来。而对于县城而言，由于处在房地产市场的底端，价值的下跌速度会比平均更快。第三，县城的房子有可能失去流动性，这是最危险的。比贬值更厉害的，是现成的房子有很大的概率失去流动性，哪怕你降价都没人买。所以如果投资房产，尽量选择高能级城市，才是资产，县城的房子，有可能变成负债。成都投资回报率高的楼盘详见内部！

提问：成哥好，打算入手泛海国际桂海园。松海园。和竹海园。其中一个90平的二居室，看安居客上价格不一，请问如何购买和中介接触，以及有没有什么砍价套路，如何操作？最后，按照现在武汉的市场，您觉得泛海国际这三个园，价格在多少范围内，建议入手。

回答：说说几种常用的砍价策略：提前做功课；找中介了解房主卖房的原因；拿家人说事；哭穷卖惨；现金摆在桌面上，软磨硬泡；如果有时间和精力可以进行车轮战。具体砍到多少，取决于业主卖房动机，着不着急。入手价格别超过2.8。

提问：你好，成哥，请问现在的形势，不知投资房产还有空间吗？

回答：未来20年用优质资产跑赢大势没有问题的。为什么我们坚定不移的看多房地产？因为长线看，5年后的经济总量一定大于现在。10年后又一定大于5年后。20年后一定大于10年后。因此，TOP10城市房产长线结论就是坚定看好，无视任何阶段性宏观要素影响。普通人如果不踏实着眼微观执行层面细节，而是考虑太多自己无法理解和把控的宏观要素，是投资、资产配置失败的根源之一。我们赚的就是他们那些意志不坚定、追涨杀跌者的钱。在高峰顶点，他们觉得整个社会买房气氛都非常浓烈，沉浸在巨大的方向感、确定感、安全感中时，抛给他们最后一棒。

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