东安湖开启流量密码,多项目产品力争锋 | 湖说①

作为一个缺乏天然湖泊的内陆城市，从古至今，成都人对依湖而居的执念，早已渗进了骨子里。

始建于隋朝的人工湖“摩诃池”，杜甫曾泛舟于此，陆游也曾“摩诃池上追游路”。

到了后工业时代，从以浣花溪板块为代表的1.0公园湖时代，到北湖、东湖、金沙湖、青龙湖为代表的2.0人居湖时代，再到兴隆湖、三岔湖及怡心湖、东安湖崛起的3.0产城湖时代。

短短几年，在成都建设世界公园城市的蓝图下，“人们围湖而居，产业伴湖而生”，一部成都湖居生活的变迁史跃然纸上，也让以湖带产、以产兴城、以城定居的环线格局由此展开。

纵观成都湖居板块众多，它们各自的土地资源、居住属性、市场价值均有所差异。搜狐焦点成都从本周开始推出系列“湖说”栏目，跟随几大湖居板块，见证成都人居的变迁。本期，我们走进近两年大热的“东安湖”。

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东安湖的流量密码

东安湖原名皇冠湖，地处汽车城大道四段和东西城市轴线交汇处的东南角，属于东安新城，其核心是东安湖体育公园，肩扛片区“生态环境”的先天资源。

自19年4月，东安湖体育中心确定为31届大运会开、闭幕式举办地后，作为“东进桥头堡”的东安湖板块迅速升温，成为当之无愧的楼市顶流，也是成都人“微度假”的热门景点优选。

有人提出疑惑：除了大运会、东进助力，东安湖成为限量爆款是否还有其它因素助力？

首先，它的呈现品质很高。

东安湖公园总占地面积约5220亩，拥有“一湖一环、七岛十二景”的自然生态格局，其中包含水域面积约1600亩的东安湖，如同一颗巨大的翡翠镶嵌在大地上，形成公园城市建设下的湖区样本。

|东安湖公园实景图

公园以主体育场南轴挑台和火炬塔为核心，融合各具艺术特色的四大入口，此外还有绿水青山广场，艺术长廊，花好月圆跌水等100余个特色景观节点。

其次，它的呈现速度很快。

东安湖的前身皇冠湖，十年间进展缓慢，但有了大运会加持之后，从全面开工，到示范区完成蓄水，东安湖距离兑现时间不足12个月，满足了成都人对湖的向往。

再者，它的湖区能级很强。

东安湖不仅在人居方面意义非凡，对城市的商业、文化、产业演变都具有重要价值影响。据统计，木棉花酒店已经开业，东安湖体育公园也已完成了大型赛事“首秀”，与此同时，高端写字楼、商业和大华股份西南智慧基地项目、威马汽车全球研发中心等众多产业园也在火热的部署和建设之中。

|东安湖城市中心效果图

在助力“世界赛事名城”与“东进”发展战略的加持下，东安湖的城市能级规划站上了新高点，区域发展日新月异，为一线湖居的诞生提供了优质土壤，吸引多家品牌房企抢驻，板块土地资源、市场价值被赋予了更大的溢价。

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区域限价再升温 多项目产品力争锋

结合7月份的2022成都第二批次集中供地来看，本年度东安湖片区共出让土地5宗，其中排名前列批次出让2宗土地，另有一宗地流拍，拍出的两宗均有溢价；第二批次供应的三宗土地全部顺利拍出，并且有一宗出现了溢价。

这两次集中供地中拍出的土地体现了两个特点。

排名前列是东安湖供应宗地亩数较小，第二则是，相较以往，拿地房企相对“冷门”，华润在今年二批次土拍中收入多宗地块，却没有再度加仓东安新城。

今年排名前列批次土拍中，信怡收入东岸街道38.29亩住宅用地；成都国信新产业收入东安街道25.97亩住宅用地；约118.27亩住兼商宗地流拍。第二批次土拍中，经开兴驿置业收入东安街道35.9亩住兼商宗地；华添和远大各自拿到26.4亩、21.11亩住宅用地。

相比此前在东安湖拿地的房企：华润、龙湖、华侨城、新希望、保利……

营山信怡是南充的一家房企，资料不多，成都国信新产业在新津区曾经有一个项目，经开兴驿是国资平台，华添目前在成都有3宗地均未有明确的开发销售信息。远大在成都曾经有过多个项目，但是近年拿地力度也是较弱的。

今年以来，东安湖土地供应端的光环似乎不如以往。不过，焦点君认为这也意味着以东安湖的产品力竞争进入到了一个更为激烈的“相持”阶段。以往拿地的各大房企所推出的项目均已入市，当下正是观察、考验项目产品与去化能力的时间。

从区域内排名前列亮相入市的住宅项目——华润置地未来之城，到近日新传出即将加推的新希望经开兴东锦粼云境，以及去化颇为迅速的龙湖焕城、主打洋房产品的电建地产長运东安、以及东安湖的后起之秀保利云上，东安湖区周边正“众星云集”。

首先从地理位置的角度来说，华润置地未来之城在这几个项目中最靠北，位于东安湖公园的北部，电建地产長运东安则最靠西，其余几个项目区位都较为接近，处在东安湖公园靠南一些的位置。

共享东安湖公园的巨大生态优势，是这几个项目的共通之处。

华润置地未来之城

从单个项目角度来说，华润置地未来之城已经开发到了第五期，后面还将推出第六期，总体量达到了532亩，所推出的产品类目也是更为丰富的。据悉，开盘仅一年左右，未来之城已经实现了超过100亿的销售规模。

随着取证批次的增加，未来之城推出的户型建面的上线也从186.09㎡起，涨到了200㎡以上。2021年12月取证的那一批次，四房户型建面较高达到了444.81㎡。今年以来取证的三个批次，均建面在300㎡、400㎡以上的户型加推。

同时，较偏向刚需的110㎡-130㎡面积段产品在每一个取证批次都有加推，给各类购房者选择的空间。从湖居角度来说，东安湖北岸的住宅用地几乎都被囊括在未来之城的范围内，滨湖景观线长度超过1.6公里，除2期不临湖外，其他四期均临湖或临公园，在景观方面占据了较大的优势。

新希望经开兴东锦粼云境

当下，锦粼云境预告将取证加推高层6号楼、洋房17号、21好楼，加推套数154套，建面约117-143㎡的三房、四房产品，这个项目的高层清水限价约1.8万元，精装洋房均价约2.1万元。这个项目的湖居优势在，项目楼栋与湖区之间没有建筑物遮挡，且项目容积率只有1.5，充分放大了东安湖景观对于项目景观优势的加持。

从价格和产品方面来讲，这同样是一个刚需客群、改善客群都能够适配的项目。值得关注的是，锦粼云境项目更临近吾悦广场，直线距离仅有约400米，距离地铁2号线书房站直线距离仅有700米左右，同时占据生活配套与景观生态的双重优势。

龙湖焕城

与其他几个纯住宅项目不同，龙湖焕城是住兼商宗地，项目自带一个“龙湖天街”，建成后商业配套大优，天街+住宅是龙湖屡试不爽的“致胜法宝”，项目居民的生活便利程度不可同日而语。从地理位置上来说，龙湖焕城占据了东安新城的“黄金十字路口”，除了自带的天街，周边还有吾悦广场等商业，距离地铁2号线书房站仅有约667米的距离。

虽没有直接临湖，但是项目楼栋呈现不同角度的错落排列，南北向楼栋可观赏东安湖，东西向的房子可观赏龙泉山。

从产品方面出发，龙湖焕城的产品更加偏向于改善，仅有建面约128㎡和建面约142㎡的两种户型，在购房者做选择的时候也就更加清晰明目了。

电建地产長运东安

这个项目在东安湖公园的西南侧，项目一侧临近“东风渠”，另一侧临近东安湖公园，整个项目规划有33栋住宅，3栋商业，容积率2.0，主体多为洋房产品，仅有少量小高层，住宅部分全部是1T2户或者2T2户，打造较为舒居的环境。

具体从体力位置的角度来说，项目向北隔一条“桃都大道”就是东安湖湿地公园，项目的部分楼栋和较高层数的房源是可以直接观湖的。东侧的东风渠则是东安湖的活水来源，作为另一处生态配套，与長运东安之间没有建筑物阻隔，因而项目靠东侧的楼栋可以直接观赏到这一侧的水域景观。

另外，这个项目的交通优势明显，距离地铁2号线界牌站仅有约70米的距离，做到了“出门就是地铁”对于有地铁通勤需求的购房者来说是一个绝大的优势。虽然项目距离上文提到的吾悦广场、龙湖天街分别有1.5公里、2.3公里距离，但是项目本身自带商业体，满足生活需求没有问题，如果要去大型商场，其实也只有一站地铁的距离。

保利云上

与前两个取证批次不同，保利云上正在预告将推建面约178㎡到300㎡的叠拼48套，全部都是改善型产品。从项目湖居角度来说，项目向西与东安湖生态公园相隔一条湖岸南路和东安湖剧院、文化艺术中心，即项目的1号、3号地块与东安湖没有高层建筑阻隔，且项目距离东安湖公园是步行可达的距离。

既然是东安湖畔较少出现的叠拼产品，我们一起来看一下项目里建面约300㎡的五室户型。这个户型是下叠，共有四层——负一楼、夹层、一楼、二楼。入户门在一层，入户后就是中西双厨与客厅餐厅，采取LDK一体布局，打造约8米额采光面，约44㎡的横厅，改善属性明显，二楼主要是卧室，而整体四层的下叠还可以自费打造私家电梯入户。

总体来说，当下紧邻东安湖公园的的这几个项目大多是以改善产品为主，优渥的生态资源+较为低密的楼栋布局使得各个项目尽可能地拥有更好的景观视野。基于“一线观湖”的目的，可能部分项目的小高层产品更受欢迎。

换个角度，即使较低的楼层或另一侧朝向的户型没能有“一线观湖”体验，却也具备了非常优秀的生态资源配套，走出小区，很快就能置身生态公园之中。另外，如龙湖焕城、锦粼云境等项目还具备较高的商业配套、交通配套优势，更是给东安湖周边的多个项目的火热竞争再加一把“柴火”。

随着大运会的延期，东安湖的板块区域价值迎来新的机遇，从当下区域内的整体供应来看，目前市场机会较多。对于想进驻城东热门区域，对项目品质有一定要求的购房者，以上这几个项目，值得重点关注。