长租公寓,租金飙升的较大背锅侠

天府楼市 2018-08-20 21:20:57
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最近,“房租暴涨”现象被热议,长租公寓成为此次问责之下的众矢之的。 对于中国人来说,“房子” 担负着“民生”和“商业”两方面的责任。房租上涨对不少租户来说,无疑会使自己的生活水平打折,甚至难以负担。 但房价上涨是否应该只由长租公寓来背锅?从商业的角度来看,长租公寓的相关行为是否的确有问题? 这些问题

最近,“房租暴涨”现象被热议,长租公寓成为此次问责之下的众矢之的。

对于中国人来说,“房子” 担负着“民生”和“商业”两方面的责任。房租上涨对不少租户来说,无疑会使自己的生活水平打折,甚至难以负担。

但房价上涨是否应该只由长租公寓来背锅?从商业的角度来看,长租公寓的相关行为是否的确有问题?

这些问题,还有待商榷。

图源:百度

1

“ 房租 暴涨 ”引发热议

主流舆论追责长租公寓

此次有关“房租”的轩然大波,起源于8月初一篇关于房租被炒高的吐槽网帖。

8月1日,一名昵称为“xianpian”的网友在水木论坛发帖,称自己在天通苑的一间120㎡三居住宅要出租。最开始,自己的心里预期仅7500元每月。

但他没想到的是,这套房源造成了自如和蛋壳两大长租品牌的竞价之争,双方为拿下房源,连连加价。

“自如报价8500元,租11个月,蛋壳给加价到9000元,自如报价提高到9500元,蛋壳急了,说总比自如高300。”

最后几轮过后蛋壳以每月10800元的价格,租下11个月。

这比xianpian的预期价格,每个月多出了整整3300元。

由此,舆论开始发酵。蛋壳抬高的3300元,成为一根敏感的刺,拨动着每一个租房者和房东的有关个人利益的神经。

在房租上涨的事实之下,双方都无比躁动。

关于租金上涨的各种报道扑面而来,相关高价抢夺房源的事情随之纷纷披露于网络。

而曾任我爱我家集团副总裁的胡景晖,也在8月17日的一场电话会议中表示:

以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商,为了扩大规模,以高于市场正常价格的20%到40%在争抢房源,人为抬高收房价格。

而且这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨,长租公寓企业一味满足资本市场的胃口,现在发展严重跑偏了。

之后,相关舆论在媒体的跟进下发酵至高潮,而在这场舆论旋涡之中,“长租公寓哄抬房租”无疑被定性成为了租金暴涨的重要原因之一。

对此,官方也给出了自己的态度:

8月17日,北京市有关监管部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

约谈会明确要求住房租赁企业:

不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;

不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;

不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。

一经查实,将从严处罚、联合惩戒。

随后,一些官方媒体也纷纷发文报道相关现象,剑指长租公寓。

人民日报海外版旗下微信公众号账号@侠客岛,在8月18日发文《【经济ke】谁推高了一二线城市的房租?》

文中将长租公寓争房行为称为“炒房租”。同时写道“资本这一令人不安的推手,不容忽视。”

而新华社官方微信公众号@新华社,也在8月19日发文《房租暴涨正在惩罚不买房的人?监管部门出手了!》,大篇幅控诉“中介哄抬房价”。

长租公寓显然成为了这场暴涨舆论之下的众矢之的。

其商业模式也被描述为:高价囤房,获取租房市场话语权;再高价出租制造上涨预期,推动租金上涨式的“炒房”行为。

总感觉,中介们倒手一租,就能赚取所有上涨的房租差。

2

长租公寓:我们并未盈利

那事实是否如此?

对待这样的外界议论,长租公寓方的回应令人诧异——“管理成本高,根本不挣钱”。

自如CEO熊林也公开表示,北京是自如从2011年成立以来少有盈利的单体城市,且仅是“微利”。

“穷酸”气息显然和阔气出高价来争房的行为不符,但事实上,这都在情理之中。

任何商业行为得以进行,全因它满足了一部分需求。我们先不讨论房屋上涨的原因。先从长租公寓的三个主要赢利点,来看看该模式是否真是“倒手即赚”的暴利行业。

赢利点1:消费升级之下,通过专业能力减少房东成本,提高租客居住体验

我们知道,早期的出租房,多为散户手中的的闲置房源,拼的就是租金价位和地理优势。所以在装修上和家具配置上也是草草了事,便于降低成本。

于是,很多出租房都显得破破旧旧、简简陋陋,甚至是肮脏不堪。

图源:百度

但随着一二线房价的大幅上涨和消费水平的升级。不少具有一定消费力,但还够不上买房的白领和毕业生们,开始寻求一些更有品质感的公寓,而这是早期常规“出租房”并不能提供的服务。

那品质感从何而来 ? 设计感,家具搭配一个都不能少。

但显然,大多数的非专业房东并不具备去提升出租房品质的精力或者能力。

如今,名下有几套空置房的房东多为中老年人。要他们去装扮日式小清新风,朋克蒸汽风的房间,显然是很困难的。如果单独改造一间,成本也比同时改造很多间更高。

而长租公寓刚好有这种的专业能力和规模效应去解决这个问题的。

长租公寓将这类房子租下来,请来专业设计师,批量化进行“大刀阔斧”和“改头换面”的改造,装地暖,装中央空调。以较低的价格让很多“老公房”、“高龄房”焕然一新,使破破旧旧的环境,变得敞亮干净,为更多的租房者提供了更好的居住环境。

从这一点上,长租公寓是顺应需求而生,并提供了相应的专业劳动。由此,较大程度降低耗损提升产品,并最终实现共赢。

可以设想,没有这样的专业机构来提升产品,相信大部分租房者还在“老破”的出租房中生活。

即使偶有房东能够改造出条件更好的出租房,这类房源也是凤毛麟角,稀缺性明显。同时,由于不是批量化改造,改造成本也会更高,想租这样的房源,付出的成本远比从长租公寓处租更高。

图源:百度

而从供应端来看。

中国已进入存量房时代,一个中产家庭名下或多或少都有几套闲置房屋。但出于没精力管理,或人在国外,没办法提供后续服务等原因,这些房主并不会选择成为出租房房东。

而长租公寓的出现为这群人提供了一个极为便捷的选择,让房东出租房产的麻烦更少,收益更稳定。

长租公寓将对房屋进行修缮,还包租包管理,全权处理租客遇到的相关问题,房东只需要签合同收钱,并不需要提供租赁之后的相关服务。

这也使得长租公寓客观上扩大了租房供应。

所以,从消费升级的角度去看,长租公寓一方面在降低改善房源的成本,另一方面扩大出租房供应。

所以,和大多数人理解的不一样的是,这个行业的出现,更多的其实是在降房租。

赢利点2:市场上涨带来的利润

这部分利润,也就是外界为什么称“长租公寓哄抬房租价格”的重要原因。

举个例子,目前,长租公寓拿房,都多以3-5年和房东签约。

假定房东通过对市场的判断,以1000/月的房租租给长租公寓五年,每年租金不变。但事实上,这五年行情大好,租金从1000/月直接在5年后涨到3000/月,那这部分多出来的利润,也就是长租公寓的利润了。

这和“炒二手房”是一个道理。

不少人投资房子,也是因为看涨地产市场,于是及时买进觉得价格合适有利润空间的“二手房”,再等着市场走红,房子增值后售出,赚取差价利润。

这两种利润本质上都是期货利润。

如果抛开“房子”中夹带的“民生属性”,或者说将房子换成苹果。那长租公寓也是通过自己对未来市场的专业判断,通过自己真金白银去建了仓,这样的利润无可指摘。

并且,长租公寓这部分利润并非“一定”的,也须承担风险,不依靠专业能力,甚至是运气,也是玩不转的。

你想,房价都有可能跌,更别说长租市场。可以说是“靠本事赚的钱”了。

图源:百度

在这个问题上,也有一些声音称,长租公寓将通过侵占市场,获得行业定价权。暗指目前烧钱拿房的背后,是长租公寓对自主定价背后高额利润的期待:

在专业人士看来,这主要在于长租公寓的自我定位是互联网企业,而非线下牵线搭桥的传统中介,他们的目标是互联网化的中介巨头。

这就不可避免地使他们的商业立即带有互联网化的流量经营思维:为租客定制各类增值服务,从搬家、维修到沙龙、郊游和聚会,形成社群内的重复消费。

更为重要的是,要成为高估值的互联网化巨头,最简单的方式就是烧钱——不惜代价拿到垄断地位,获得定价权。

源自:侠客岛

但事实上,长租公寓根本做不到所谓的“垄断地位”,更别说定价权。

首先,除了政府,任何企业都不可能垄断某一个城市的所有的房屋。

因为要垄断市场的成本,太高太高,并不是所有的出租房都是以统一价格等着你去签约。只要你大肆签约,没签约的房东就会了解到市场旺盛的需求,然后,涨价就是必然。

这就意味着,你拿的房源越多,你拿下一套房源的成本就越高,也就是所谓的边际成本递增。

举个例子,假如世界上全年只生产一万个西瓜。你如果想买一个,简单。买十个,也不难。

但如果你要扫完一万个西瓜,那最后几个西瓜的主人,看见市场大好,你购买的需求也很强烈,在不傻的情况下是不是会涨价?甚至是随便喊,让你买不起?

这就是市场,当你在市场上获取资源超过一定的限度,你取得最后一单位资源的成本就不是更低,而是更高。

况且,市场不会允许存在长期暴利。

哪里有利润,哪里就会有生意人搓着手盼望着进场,资本也会闻风进入。但一旦行业里分羹的人多了,通过竞争等方式,利润就必定会摊薄。

如果某个行业真的存在长期暴利,那就意味着它解决了别人解决不了的痛点需求,而且相关门槛巨高,其他竞争者难以进入。那只能说,“该他赚”。

但显然,长租公寓并不是这样的高门槛行业,所以“暴利”一说不成立。

而且长租公寓的行业特性也决定了这绝不会是一个暴力行业。

正如自如CEO熊林对这个行业的观察,“这个行业本质应该是规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业,如果只有一个管理指标,就是出租率,30万间存量情况下,出租率降低一个点,月收入减少1500万;而提高出租率最管用的一个办法就是平抑出房价。”

此外,“定价权”的表述也略有不准。

商品价格是会受到租客的需求限制的,并不是说你定多少房租,大众都会统一买单,租房者是有一个硬性的承受范围在的。

举个例子,假设你真的以5000元/月的高价垄断了成都所有的空置房源,拿到了定价权。这时,你可以随意定价,你说,全城的房子我都要6000元/月租出去。

但假如偏偏成都大多数人的工资都在3000-4000元/月,很明显,大家都租不起。

这时会出现什么情况,租不起房子的人才向三四线等租金更低的区域流走,成都租房需求减少,你的房子空置率上升,连连亏本。

然后你忍不住了,降低房价好租出去降低亏损。于是,市场再一次通过供需调整了行业价格。

你要知道,市场自身的规律是绕不开的。

无论长租公寓把自己的价格喊到多高,他们要获得利润,还是需要需求端愿意买单。而租房者的承受力,则将紧紧控制着他们能喊价的较高天花板。

赢利点3:赚取长期和短期租赁的房价差

有租房经验的朋友都知道,大部分房东是不会接受一两个月的短期租期,人家也会考虑各种找租客,互相讲价等沟通成本。所以至少要提出租半年,才有和房东周旋的余地

但有时你只需要租住一个多月怎么办?

传统出租房无法给你的选择,但长租公寓能给。据悉,很多长租品牌是接受一月起租的。虽然价格上还是比长租贵一些,但总比住酒店或者白白浪费几个月房租好。

而这比长租贵出来的一部分租金,也是他的利润来源之一。

当然,在这部分的利润背后,也是有运营品牌、寻找租客、承担房屋空置损失的风险等等系列成本在。普罗大众眼中的“暴利”显然是忽略了这部分成本。

3

那房租为何上涨?

据统计,过去一年,在全国的一二线城市中,有13个城市房租涨幅超过20%。

涨幅较高的是成都,以30.98%的涨幅位列榜首。紧随其后的是深圳,涨幅高达29.68%,重庆、西安、天津、合肥等二线城市,涨幅全线超越北上广,而北京和广州的涨幅也均超过20%。

价格的动荡绕不开两个词“供给”和“需求”。

房租上涨的原因,除了“供给减少了”,就是“需求增多了”。

贝壳找房首席经济学家杨现领对此表示,租赁住房数量及质量上的短缺,是造成目前一二线城市租金上涨的根本原因。

此外,从供给端来看还有两大原因:

1.各大城市进行的棚户区改造以及群租房整治。

贝壳研究院提供的报告《北京租金上涨的真相》中称,近来北京市集中清理与拆除违规公寓、群租房以及隔断房等不符合消防安全的租赁住房,导致市场上低端租赁房源减少。

这些地区曾承载了大量外来人口,是外来农村务工人员、刚毕业大学生、低收入人群住房的首要选择。

同时对“黑中介”“二房东”的打击导致部分不合规房源下架,挂牌房源总数下滑。

而这样的整治行动在各大城市都在进行,这也加剧了房源的紧张度。

2.楼市限购。

而以成都为例,从需求端看:

1.成都人才政策吸引大量蓉漂。

去年7月,成都“人才新政12条”出台,吹响了成都加入全国“人才抢夺战”的号角,其有针对性地提出了改革人才落户制度、实施人才安居工程、推行“蓉城人才绿卡”制度等12条措施,对人才产生了强劲的吸引力。

根据成都市公安局的统计数据显示,从2017年7月20日至2018年5月4日,新政实施9个多月,成都市已累计人才落户超过18万人,成果颇丰。

无论是在政策利好,还是在成都城市魅力感召下入蓉的蓉漂,都有居住需求,增加了租房需求。

而成都在今年颁布的515新政,也使得租房成了部分蓉漂居住的“必然选择”。

2.七八月份为毕业季,房租周期性上涨。

3.成都房价上涨、首付比例和贷款利率的双提升增加了买房难度。

除此之外,租金的上涨也会受到通货膨胀带来影响。就像以前5元能买的奶茶,现在不是没有20都喝不到了吗。

此次房租的上涨,长租公寓的可能起到了一定作用,但肯定称不上主导因素,市场有它的规则,资本有它的玩法。

归根究底,还是得从最基础的供需入手找原因。

*文章部分观点参考自:布尔费墨

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法律顾问:四川君合律师事务所吴建平律师

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