成都楼市:主城稳定,配置成熟,新区发展潜力大,但价格虚高!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：你好成哥，准备在成都买房，自住，可以买五城区和天府新区。首付50w左右。在思考是住在成熟的主城区买一个旧一点的二手，还是在天府新区买个新房？现在有一套200w的天府新区锦江生态的房子，犹豫买不买，想让成哥给点意见。

回答：你好，主城稳定，生活配套成熟，新房少，二手房是老小区。眼目前来看单价波动幅度不大！天府新区，高级新区，现在大力发展的地方，均价超过主城区了，有很大的潜力！但是现在价格炒得有些高了，早前买的投资客也基本都被套牢，现在热门的兴隆湖科学城，单价破3了！对于刚需来说，买房首先应该考虑的是自身情况，买得起哪种房子，就住哪种房子，然后参考工作位置，去做附加权重！大多数刚需用户勉强上车，交3成首付，月供压力还是挺大的。总的来说要结合自身情况。

提问：成哥您好，坐标成都金牛户口，和爱人都是工作双流事业单位35岁，小孩1岁。金牛1套80平贷剩40万，双流城区1套90小套三贷剩10万，父母金牛2套老破小学区房，子弹10万。想卖1套老破小改善换大房，但全新或次新资金可能不够，因为要首付6成，强行买可能要卖2套才行；买旧一点的卖1套虽差不多，但户型配套都不怎么满意。还是暂时不买？先投资后改善，3-5年后再卖掉换大房？投成都推荐的区域？

回答：主场在成都，建议重心放在成都淘笋。 二手房全款抵押的方式可以操作成首付3成。 建议出手老破小，置换2套低价潜力盘。 成都投资推荐城乡结合部板块 大丰，天回，书房，犀浦。 已经炒高的新区，比如天府新区一定要回避。 99%的新区最后都死掉了，zf只有一个目的，就是卖地。 建议先投资后改善，延迟享受。成都价值高的区域推荐详见内部！

提问：成哥好，坐标成都，上班大概率软件园，一直生活在老城南边，2.5环火车南站的尊邸1.7～2.2新盘，周边都很成熟 但离铁路和马路都很近 。高新区靠地铁口有个世纪城天鹅湖，虽靠近金融城和软件园二手价格一直迷惑不高。1.5左右，自住？更建议哪个？还是都不是好选择？

回答：金融城中海这一片，北有南城都汇，南有天鹅湖英郡，成达家园。 整个高新区的房价地段非常混乱。买入这些楼盘需要长持，起码要熬到分区限购取消，然后会有个价值修复的过程。 建议优先南站。具体更多分析详见内部！

提问：成哥你好，子弹40，可以接受6000元一月的房贷，想买成都的房子，主要目的是投资加自住，请问在成都哪买好?天府万科城可以吗？

回答：成都老城片区（锦江区、武侯区、青羊区、金牛区、成华区）人口密度很大，经济活跃，又担负了政治、经济和文化的职能，是成都市最稳妥的房产投资；天府新区是成都市最有潜力的区块，未来的规划实在亮眼，尤其是双流区和龙泉驿区，它们靠近老城片区，既享有老城片区的辐射，又享有天府新区的规划红利；其他区域投资，要尽量选择离老城片区较近的区域，如新都区、郫都区，温江区和青白江区；成都西部边缘现下的人口经济以及未来的产业规划，都是利空，未来不太明朗。具体更多分析及推荐详见内部！

提问：成哥好，请问成都天府新区锦江生态带恒大天府半岛二期，离地铁1号线广福站700米，2017年交房，装修房，单价1.4万95平套三单卫，需要全款抵押，值得投资吗？纠结在成都像这样楼面价很低的盘已经快绝种了，天府新区新拿的地开盘价1.8-2.2的很多，天府新区单价低于1.4万的新盘摇号中签率很低。我是去全款抵押买？还是去3线买个7-8千的？

回答：天府新区都没什么好盘了，新鸿基悦城，恒大天府半岛，万科翡翠，阳光城半山，中海锦江之类，勉强还算有性价比。恒大天府半岛二期单价1.4可以考虑入手。主场成都优先入手成都，3线未来有子弹再加仓。

提问：成哥你好！坐标成都天府新区，想换房，但我的情况属于二套，需要6成首付，目前首付尚有1～2成缺口。家中父母有全款房可供去银行办理抵押贷款补足此缺口，我的想法是父母去办理抵押贷款，由我来还款，父母均已退休，涉及银行审核贷款人年龄和还款能力资质，恐贷款被拒。现在我应该怎么做？

回答：成都全款抵押的方式可以操作成首付3成，找个垫资公司配合全款买入，过户后迅速做抵押，最多可以抵押7成，相当于首付3成 一线城市都不建议用二套房票买，首付太高，资金利用率低 你的情况完全可以重新选筹。具体更详细的分析详见内部！

提问：广叔，我在成都买了2套房，可以买第三套，但普通票摇到便宜新房的概率有些低。首钢2万，秦皇帝景2.1万。天府里2.5-3万，在成都不算便宜了，天府刚需二手也要2-2.2万，能买也要7成。现在惠州临深保利96-118，单价1.3万-1.55万，按首套首付利率算，离深圳14号线沙田站5.6公里。2年半以后惠州14号线深圳段修好。能不能买惠州保利尽早上车？请问我该如何选择？

回答：成都更加稳一点，成都未来的房价上涨几乎是板上钉钉的事情。惠州也能涨，但是惠州的供应大一些，基本面没有成都那么好。惠州还有个问题，就是没有二手房市场，新房连续供应，二手卖不出去。当然这些瑕疵市场都是知道的，所以才会有惠州现在这个价格，如果真有巨变，惠州会有一定的补涨，只不过我觉得这个可能性比较小。买成都是没有任何风险的， 买惠州是高风险高收益，如果你能接受惠州长持的，也可以买。

提问：成哥您好，坐标成都，先破限购，已经找到婚票男一枚，此人无房无贷。用54大法破限购，具体应该怎么操作呢？先结婚还是他先以单身身份买房？

回答：成都夫妻婚后户口随迁必须要满3年。先结婚，全款买入，房产证只写一个人的名字。离婚，如果需要按揭买入，需要婚票同意，可能会占他的贷票。申请婚内放弃份额。

提问：成哥，坐标成都，你看好天府新区的核心板块秦皇寺片区吗？天府大道以东，这里定位未来的CBD商务核心区。地标建筑旁有“中海天府里”这样容积率6.3的高密盘。110的套三，2.2的精装单价，价格不低的刚需盘。但位置核心，周边配套完善，未来有升值空间吗？还是考虑锦江生态带这样单价便宜3000左右的纯住宅片区呢？

回答：天府新区距离市中心太远了。 而且2万的单价也不算特别便宜，如果可以的话，尽可能往市中心走走。如果一定要考虑天府新区的话，建议买核心区，便宜3000的价格坡度不够，不值得放弃确定性。具体更详细的分析详见内部!

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