楼市专家:房价不会一直涨,成都还有多久的红利期?

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以下选自“成哥说房”微信公众号精选提问：

提问：成哥好，想知道房地产行业还会火多久？还有多久的红利期？

回答：现在国家一直在发展，M国也处处限制我国，比如说货币ZZ，中国在全球货币使用率太低了。

房地产每年的税收GDP增速占据了全国经济发展很大比例， 所以在国家战略政策的目的没有达成之前，房地产行业还会高速发展很多年（预计10年）。这段时期房价也会一直涨，因为现在中国一线城市大多都是沿海城市比如北上广深等，不过沿海城市的地理资源毕竟有限，现在已经逐渐饱和了，房价也一直居高不下，500万可能只能买一个单间配套，对于很多人来说太难办了。

那么这群人在这大的压力下会怎么样呢？

如果他们到武汉 成都 重庆发展500万如果是按揭的话基本上可以随意选择了，同理二线城市痛苦就去三线城市，这样才可以盘活全国的经济发展。

这么长的黄金发展周期，大平层产品最少够翻2-3倍了。而刚需起码会有2-3次的通货膨胀周期。以前的二线城市豪宅卖4万的时候，刚需才几千1万不到，未来豪宅卖10万刚需卖2-3万也就很正常了。

提问：成哥好，夫妻两人收入平均到手2w多一点。都在青白江上班，户口在龙泉，老婆的户口在天府新区三年。房子现在龙泉驿老城区一套三室，青白江新区一套三室。现在考虑上班和孩子读书，考虑卖掉龙泉驿房子重新买一套，能够买到105万。打算到新都和金牛天回买一套，新都就是长的本地学校好点的，附近小区。金牛天回有个实验小学北新校区，附近有保利公园里、北星城、碧桂园城市花园，房价在1.5W左右。请成哥帮我分析一下，这两个地方的选择，还有其它区域可以考虑不？

回答：你好，从综合分析来看，如果可以的话，我们建议你们把房价总预算买到150+。先说新都还是北部新城，毫无疑问，果断买北部新城！北部新城属于金牛区，教育资源与5+2区域同步，即便是凤尾，也比鸡头强，更何况北部新城的实验小学等教育质量并不差，是传统意义上的价值洼地。如果按照105万总价预算的话，可以考虑北斗七星城或者碧桂园城市花园。这也预算还有两个出炉，一是青羊二区、锦江二区的学区房标间挂户，如时代凯悦、金色夏威夷、蓝光时代华章等。另一种是兼顾学区和住房的，比如三圣乡的锦江城市花园、鑫苑名家等。新房大多没有这种区间的，建议还是主要在二手房里选筹。

提问：成哥你好，新人首问，本人想在成都投资一套90平左右的房产，现名下没有房产，也没任何贷款，首付可拿出60w左右，买房作用是用于自住和投资，请问成哥有什么建议？

回答：你好，自住和投资属于鱼和熊掌，没有投资和自住兼顾的房子呢。凡是告诉你这房子投资自住兼顾， 基本都是在忽悠你。 投资，一定是投目前还不适合自住的房子等待利好兑现，但凡适合自住，那也就没有暴涨潜力了。 自住，是考虑个人复杂的情况，如交通、学区、户型、配套、楼层、采光，做出的选择，是一种消费行为，以后涨幅能跑赢大盘就算不错了。自住找自己喜欢的，生活半径附近的，什么都符合你标准的房子，只能是CEO 投资和自住天生就是矛盾的，甚至有职业炒家提出【投住分离】，即买房只为投资，租房自住。 所以买之前，请思考清楚，你到底是要自住，还是投资。 投资是要将世上各个领域的知识与智慧汇集在一起，外化在决策和实操上的综合体现，对人的全面素质要求其实是很高的。 如果对投资还完全不清楚是怎么回事，也没有什么买房的经验，上来就直接挑战高难度，未必是明智的做法。 关于成都自住和投资结合，比较不错的板块可以参考一下内部分享！

提问：成哥好，我现在双流有二套房，一套在自己名下有产权，一套以前父母买的蛟龙港海港广场，无产权，现在准备卖掉海港广场，凑100入手一个二套房，想问下双流这边有没有适合投资的盘？因为孩子要读书，也考虑学区。工资收入2万的样子，主要考虑双流区，或者附近的武侯区。请问成哥有什么建议？

回答：你好，双流范围很大，如果不考虑区位，双流的新盘可以关注一下万景蓉元；武侯区，可以关注当代璞玉、尊邸。另外，双流和武侯区学区都一般，在成都学区较好的，就是锦江区、高新南区、青羊区。还有，学区房在我们认为是没有投资价值的，因为风险太高，比如：现在国家正在做教育改革，说不定什么时候就成了学区房的接盘侠。

提问：成哥你好，在南京江北新区有一套贷款已还清的房子，房龄在10年。90平，单价2.2W。请问用首套房做抵押贷款买一套投资可行吗？如果再买您建议我买南京还是其他城市？

回答：抵押融资可行，但是要注意按揭和抵押的先后顺序，一般是建议换核操作。 南京均价最终会到上海同等板块60%，以南京为跳板，终极目标还是往上海跳。 上海和南京，长远看，仍然不是一个级别的城市。 子弹100+优选上海，次选武汉 成都 郑州 重庆 等低价潜力城市。

提问：成哥好，本人在武汉文化大道65小两房，关山大道万科75小两房，目前刚刚在武汉中粮光谷祥云订购163平米用于自住，目手上有200~300w资金，因现在经济不稳定害怕大贬值，想问问成哥接下来如何再次购买在哪个城市什么楼盘购买合适？

回答：子弹300万，投资买哪里？大资金，需要找到与之匹配的城市：

排名前列梯队：北上深

第二梯队：广州 杭州 南京

第三梯队：武汉 成都 重庆

深圳上一轮已经涨完，但是民间游资还在不断寻找新的低估城市，所以广州 东莞跟涨。 上海zf释放出一点落户利好，房价也涨得厉害。

北京房价却没有太大的动静，目前几个一线城市中被严重低估的是北京。北京毕竟是首都，在一些资源方面，是深圳和上海无法企及的，京户比深户值钱多了。在房产价值长线投资策略上，现在买北京是最安全的。

如果你能开发出广州和上海的房票，也可以继续买入。 除了一线城市，杭州目前也值得关注，杭州2019年人口流入量40多万，加上互联网产业发达，未来房价没理由不涨。

以上城市买哪些板块？详见内部分享。至于具体买哪个楼盘，还要结合你的房票情况和月供能力再做推荐。

提问：成哥你好！为什么北上广的老破小可以买，二三线的老破小不建议买？

回答：二三四线城市的原始人口并不是很多，老城区范围不大，有非常多的资源和空地用来开发新区，因此转移损失很小，随着城市重心转移，「老市中心」有可能长时间衰落。这种情况下，市中心老破小的市场需求会越来越少。而一线城市在十几年前就已经容纳了一两千万人口，北京四环内一半的住宅都是老公房，这种历史因素加上大量人口产业的成本，城市很难对内环线大规模改造重心转移也是一个漫长的过程，市中心老公房有大量需求，加上适合上车群体购买，这才有了一线城市的老破小流。

以上来自“成哥说房”微信公众号提问精选。

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