从鸿山集团排名前列之作,看去年入蓉新秀如何逐鹿成都

近日，新都区公示一则规划建设许可，预示着去年首进成都的四川鸿山集团正式启动其在成都排名前列地产项目——“鸿山院子”的建设。

/公示中的规划许可证

作为四川本土的民营企业，四川鸿山集团来自自贡，旗下拥有十多家全资和控股公司，是集房地产开发、珠宝生产经营、商品混凝土生产、非遗扎染、投资、对外贸易等多元化经营的大型集团公司。

其中在地产板块，四川鸿山集团长期在自贡、绵阳、宜宾等二三线城市深耕，拥有丰富的地产经验。如今在成渝双城经济圈形成后，四川鸿山集团才正式进军成都。

据不完全统计，和四川鸿山集团一样，在去年首进成都的房企多达14家。他们中间已有多家房企官宣项目，有的产品已经入市，有的产品即将取证，可以静待市场检验。

不过成都是西南贵胄之地，成都楼市一直也是卧虎藏龙，任何房企想在此立足，都需要用“产品”说话，因此也有“新”房企直接将操盘权拱手相让。

面对竞争激烈的市场，究竟鸿山院子将落地什么产品？而去年那些入蓉新秀的“排名前列之作”又将如何通过产品力突出重围？

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鸿山院子将启，主打小高层、别墅

2021年12月9日，在成都三批次集中土拍上，四川鸿山集团以6400元/㎡的底价拿下新都区新都街道一宗占地约77亩的纯宅地。

根据出让文件，该地块清水限价14600元/㎡，成品住宅比例不低于50%，普通装修价格不低于建面2000元/㎡，不高于3000元/㎡，即均价大致是在17600-16600元/㎡。

从地理位置上看，该项目——鸿山院子位于新都区绕城大道西侧，北边是远洋以楼面地价7245元/㎡+自持20%租赁住房比例竞得的宅地，限定清水房价低于鸿山项目，只有13600元/㎡。

周边还有泥巴沱森林公园、成都市新都区人民医院、新都香城小学、新都香城中学等生活配套，未来的生活气氛可以期待。

/鸿山院子平面图

据了解，鸿山院子占地77亩，容积率1.5，总体密度非常低。

从总平图上看，整体呈南低北高排布，北边是5栋17F高、4栋14F高、2栋7F高的住宅楼栋，南边是4F高的住宅楼栋。总计有506户住宅，地上计入容积率的住宅建筑面积为77081.98㎡，套均面积约173㎡，深改趋势明显。

同时据信息显示，鸿山院子项目拟建成时间为2025年3月。

目前鸿山院子附近的旭辉恒基江与山，推出的是高层和小高层产品，装修单价约15500-18500元/㎡，叠拼单价约20000-24000元/㎡，和鸿山院子的限价区间持平。

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“新”房企：几家欢喜，几家愁

除了鸿山集团之外，在去年成都首次集中供地中，最终约有14家“新”房企成功拿地。

从拿地形式来看，除了江苏汤和、北京国锐和卓尔是以联合体的形式拿地，其余10家房企都是独立拿地，首进成都。其中，最引人关注的还是深控股和四川远达。

/白鹭湾新经济小镇 图据锦江发布

深控股作为深圳少有千亿级市属国有平台，旗下全资、控股企业41家，包括有国信证券、天音控股等上市公司13家。同时，深控股也是白鹭湾科技生态园项目开发主体（成都市兴锦白鹭湾建设开发有限公司）的大股东，股份占比51%。可以说，深控股和其他房企不同，将深度参与白鹭湾新经济小镇的建设。

2021年深控股以16200元/㎡的价格拿下白鹭湾一宗宅地，容积率1.5，清水限价27400元/㎡，目前已备案，项目名为“锦熙”，预计今年9月开工，拟建成时间2025年8月。

和鸿山集团一样来自自贡的房企——四川远达，在去年高调拿下高新区桂溪街道和中和街道两宗地，目前这两个项目都已开工建设。其中，桂溪街道的项目名为远达·天荟云庭，中和街道项目名为远达·天屿城，据可靠消息，天屿城预计今年6、7月取证入市，大家可以静待市场反馈。

不过，除了这两家房企，北京国锐的动向也引起了焦点君的注意。

资料显示，2021年6月7日北京国锐以10500元/㎡的价格拿下来自三圣乡的一宗商兼住用地，总占地面积约66亩，容积率2.5。宗地位置也非常不错，紧邻着白鹭湾新经济小镇，限定清水房价22650元/㎡，应该说留给北京国锐的开发空间也比较大。

但在2021年12月31日，拿地的成都锐锦升置业有限公司发生股权变动。重庆润蓉锐锦企业管理合伙企业出资1700万，占股85%，成为成都锐锦升置业有限公司大股东，而原大股东成都锐东房地产开发有限公司持股只有5%。

据查，重庆润蓉锐锦企业管理合伙企业背后正是华润集团，该项目的操盘方也由北京国锐变更为华润。

/地块位置示意图

而北京国锐转辗在今年4月，联手远洋集团拿下青白江一宗26亩地块。但目前远洋集团已经退出项目开发，暂无其他信息释出。

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各房企开山之作产品力PK

那么，这些入蓉新秀在成都市场情况如何？焦点君简单盘点了几个去年房企首进成都的动作，一起看看。

四川远达：

/远达·天荟云庭报规图(图源：高新区官网)

远达·天荟云庭作为今年远达在成都开工建设的排名前列住宅项目，引发关注。从报规图上可以看出，该项目规划有25栋住宅，高低配，两类产品形态。高层产品为T4布局，户型相对较小，应该绝大部分都是销售型人才公寓。

/远达·天屿城报规图(图源：高新区官网)

远达·天屿城的控规图显示，70多亩的地块被分成了3小块，单个地块面积偏小，中庭景观难免有所损失。主要是T4布局的高层、小高层和叠拼3类产品，总共1668户，数量不少。

鼎仁:

去年1月，鼎仁在拿下武侯新城北区12.92亩纯宅地、天府前湾万安南板块商住地后，在万安南布局了一个总面积约为436.8亩“庄园”。时隔三个月，三个项目案名已经呈现：鼎仁天越、天府麓城、鼎仁云鹭。

/鼎仁天越效果图

鼎仁天越作为其在成都的首秀，小体量、低密产品，就比较考验房企的产品打造能力。项目仅规划有3栋小户型洋房，楼栋呈半围合式布局，1、2号楼之间的楼间距约30米，是一个较宽阔舒适并能保证采光和通风的楼间距。

另一项目天府麓城是鼎仁与德福联手开发的，位于天府前湾，是天新排名前列限价房，清水限价21400元/㎡，由7F洋房和17-18F小高层组成，高低错落围合式布局，拥有更宽的楼间距，低容的建筑排布。

鼎仁云鹭则是收购的项目，原名东麓庄园，据此前的备案信息：总面积约为436.8亩，包含农用地、建设用地、酒店及民宿等建筑。

厦门源昌：

/源昌幸福里 总体鸟瞰效果图

源昌幸福里是厦门源昌2021年6月获得的地块，彼时以较高限价3740元/㎡的楼面地价成交，项目共占地约125亩，分了两个方正地块打造。板式布局，楼间距开阔，主力建面约96-141㎡满足大部分首改或初次换房需求，户型设计空间较为实用。

重庆银河：

银河玺悦台是重庆银河集团进入成都的排名前列项目。该地块是2021年拍出的双限地，清水限价16050元/㎡,项项目共布局了17栋住宅，层高从10-12F不等，容积率2.0，绿化率35%，梯户比为1T2、2T4，总体来看产品还是不错，比较适合工作和生活都在这个片区的地缘性的购房者。

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受市场下行及融资收紧影响，当下成都市场开发商现金流压力陡增，竞争愈见白热化，更加考验开发商的产品力和服务力。

即便如此，作为新一线城市龙头，以及城市发展规划，蕴含潜力巨大，成都市场基本面被业内普遍看好，仍有大批房企想要挤进成都市场。

而这些新鲜血液能为成都带来什么样的产品力和服务力，焦点君非常期待。