风起锦江改善市场 海椒市、三圣乡刚改产品浮现
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五月、六月的成都楼市注定不平凡。
除了新政发布搅动风云之外，赶在六月前，锦江区一口气公布了六个知名房企的新项目。至此，白鹭湾F4均已亮相、二环内海椒市片区两宗住兼商地块联合开发、三圣乡65亩项目确定规划。
焦点君注意到，这一批新浮出的项目均为去年集中供地成交的“双限地”，均位于热门板块、改善产品扎堆，而且多个项目中都含有商业比例。下面就和焦点君一起来看一看锦江区即将呈现的这些项目。
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前段时间焦点君与大家一同讨论过白鹭湾的高能级规划——《鏖战白鹭湾！四大改善盘齐发，重塑区域高端版图》，白鹭湾位于成都东南方3.5环的位置，在主城的几个楼市新战场当中，唯有白鹭湾同时拥有“中优”、“南拓”和“东进”三大城市战略加持，各项建设也已经在进行之中。
/白鹭湾 图据网络
与此同时，不少品牌房企扎堆入驻白鹭湾。在2021年的三次集中土拍中，白鹭湾板块共有4宗连襟地出让，分别被锦江统建、建发、深投控、金茂以16100元/㎡、15500元/㎡、16200元/㎡、16300元/㎡竞得，这4宗地被戏称为“白鹭湾F4”。
值得注意的是，这4宗地的容积率都不超过1.5，并且限高20米。于是，打造高改产品自然是上佳之选。
F4里面，金茂动作较快，建筑规划早在3月份公布，锦江金茂府预计打造6F纯洋房产品。
建发则是在4月先公布了项目案名和主打风格：建发天府养云、“禅境中式”低密住区。
如今项目的规划蓝图也正式公布。从建筑规划来看，项目共规划了22栋建筑，1-16号楼为住宅，17-22号楼为商业。商业楼栋均为2F设计，排列在项目东南沿街，即宗地轮廓中有弧度的一侧。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图
另一方面，建发天府养云的住宅全部为6F的板式结构，采用阵列式布局。从建筑规划图上能够看出，建发天府养云的住宅楼栋之间规划了流畅灵动的曲线道路，建成后配合路边绿地，或许会让人意会到“曲径通幽”的“禅境中式”。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图
注意到项目规划有地下住宅（配套用房）面积，并且每个楼栋都存在多个“采光井”，建发天府养云大概率会呈现叠拼产品。建发同一系列的北京“望京养云”是容积率2.5的小高层产品。建发杭州的“养云静舍”则是容积率2.2的高层产品，或许建发天府养云会有不一样的风采。
锦江统建的项目位于建发项目北侧，二者有一街之隔，商业楼栋的规划也在同一方向，锦江统建项目的商业只有两栋，同样是2F建筑。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图
虽然规划为6F住宅，但楼层设计颇为复杂，每一栋都含有雨棚、架空层，似乎每个楼层都存在一部分“屋顶”（如下图），且与建发项目相同，都规划有一定的“地下住宅（配套用房）”面积。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图
因此，猜测项目大概率会呈现叠拼产品，而锦江统建名下的多个项目都在与华发合作，海椒市片区的两宗地也是二者联手竞得。
白鹭湾这一项目的建设单位：成都弘锦天益实业有限公司目前仍然由锦江统建100%控股，或许这一项目将由锦江统建独自操盘。
这几宗连襟地里面面积最小的一宗纯宅地由深投控竞得，规划有9栋6F住宅。单层高约3.1米，楼高与楼间距比例达到了1：1.2，同样具备地下住宅（配套用房）和架空层规划。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图
虽然现在还不能确定白鹭湾F4的这几个项目究竟是叠拼还是洋房，但是各项设计元素相近，或许建成取证的时间都会很相近，届时白鹭湾的改善市场应该会竞争激烈。
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热门区位再现刚需刚改产品
海椒市片区的连襟地项目位于二环内侧，项目周边200米就是牛市口地铁站，周边商业配套、教育配套、医疗配套等都已经成熟，生活的方便程度无需担忧。
锦江统建&华发是在2021年的第二次集中供地当中竞得了位于海椒市片区的两宗连襟地，两宗地均为住兼商属性。
靠北的宗地约22亩，容积率3.0，限定清水住宅较高均价24508元/㎡；靠南的宗地约15亩，容积率为2.5，限定清水住宅较高均价23769元/㎡。
/锦江统建&华发海椒市宗地示意图（仅供参考）
除此之外，这两宗地的各类要求也更严苛：竞得者自持商业比例50%、两宗土地所建商品住宅不仅是清水交付，还要求现房销售、建面90㎡以下户型的套数占比不低于宗地总套数20%。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图（右为北地块，左为南地块）
既然是联合开发，综合算下来，两宗地上一共规划了4栋住宅楼，3栋17F，1栋23F，因为有建面90㎡以下户型的套数占比不低于宗地总套数20%的要求，综合清水限价来看，项目推出的产品会更偏向刚需、刚改。
虽然两宗连襟地上一共只有4栋住宅楼，但是地处二环内的海椒市，各方面配套完备，且清水限价在2.4W/㎡以下，加上现房销售，预计入市后会收获不少目标在五城区内的购房者的青睐。
接下来看同一天在三圣乡板块浮出的北京国锐65亩项目。
同样是2021年的集中土拍中拿地，成都锐锦升置业有限公司以楼面价10500元/㎡+6%自持租赁住房面积比例竞得三圣乡约65.8亩宗地，清水房限定价为22650元/㎡，成品住宅比例100%。
根据当时的拿地要求，该宗地须自持50%的商业，而且作为重大产业用地项目，须建设计容面积不低于3000㎡的生活美学馆或运动场馆，并全部自持。
/图据爱企查
在拿地阶段，北京国锐是拿地公司成都锐锦升置业有限公司的大股东，后期，公司股权变更，重庆润蓉锐锦企业管理合伙企业持股85%，成为了这一宗地的较大股东，这家股东的背后正是华润。
/图据成都市规划和自然资源局公示项目总平图
从项目规划总平图上来看，这一宗地上仅有4栋高层住宅，其中25F2栋，26F2栋，住宅的 11号楼还包含了自持租赁住房，总体算下来，项目的住宅房源套数不多。
但是项目的清水限价在三圣乡板块还是很香的。可以预见刚需、刚改群体对这个项目的期待值不低。
在五月末扎堆浮出的项目中，白鹭湾的三个项目定位高改，三圣乡和海椒市的项目则瞄准了刚需、刚改群体。
其中三圣乡65亩项目和海椒市连襟地项目都有不少的商业占比，住宅套数有限，并且拿地附带的要求更为严格，对开发商是个不小的挑战。
白鹭湾的几个项目从当前已知的信息来看，不仅地块相邻，而且各项设计元素都很相近，虽然他们彼此可能会竞争激烈，但是对比我们此前提到的北湖板块1.5容积率的北湖揽樾等项目，白鹭湾这几个项目高改的属性更加明显。
总之，无论是占据后发优势的白鹭湾，还是热门区位的海椒市、三圣乡，锦江新浮现的这几个项目值得购房者关注一波。
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