中港东湖壹号:新批次上演“得与失”

12月9日，位于锦江区南二环外侧东湖版块的中港·东湖壹号取证，总计推出191套高层房源，共三种户型建面约140㎡、155㎡、178㎡。本批次单价约29204-32015元/㎡、总价区间约412-562万元（8、9号楼一层房源除外）。

东湖壹号总占地约72亩，容积率4.0，共规划打造14栋住宅，其中4栋为5-7层的洋房产品，其余为26-48层的建筑，洋房分布在临府河一侧。

下图可见，本批次推售的8、9号楼，在地块内并非邻湖，而是在相对较远的另一侧，若想观湖则需选择楼层较高的房源。

※ 项目总平图（标红8、9号楼为本批次推售房源）

项目位于锦江区东湖版块，琉璃路以西、华润广场以南、人居东湖长岛以北、东湖公园/府河以东，仅靠二环路，区域内各类商业、学校、公共交通等生活配套健全，是主城区中少有的兼具生活属性与生态属性的成熟版块。

※ 项目所处位置地图示意

东湖壹号所在版块周边前期有华润翡翠城、绿地GIC等住宅项目入市，区域内最近一次住宅产品推售要追溯到2019年10月，人居东湖长岛入市推出1742套清水住宅，均价约24900元/㎡。本批次中港东湖壹号8、9号楼取证（后期还有12栋房源待推），在一定程度上填补了区域内的新房供应。

※ 项目周边实拍图

交通：项目周边公共交通十分便捷，双地铁配置——到地铁8号线东湖公园站直线距离不足300米、到地铁6/8换城站东光站直线距离约670米，同时项目北侧约200米处为BRT快速公交东湖公园站，以及区域内二环路、琉璃路、顺江路多条主干道加持，整体交通路网十分完备。不过该区域整体开发相对较早，城市界面略显稍显拥挤，高峰时期自驾出行需考虑堵车问题。

商业：区域内商业配套非常能打，项目东侧步行可达锦华万达广场、伊藤洋华堂、华润翡翠里，隔壁人居东湖长岛还带有部分底商，同时中港CCPARK还带有潮悦里商业街（在建中），后期建成将使得区域整体商业配套更加成熟。

※ 东湖长岛社区底商（可以看到东湖长岛与东湖壹号的相对位置，两项目后期相对的房源在视野上或存在一定影响）

※ 锦华万达广场实拍图

教育：项目一公里范围内有盐道街小学（东湖校区）、成师附小（华润分校），稍远处还有嘉祥外国语学校、东湖幼儿园、东湖中学（建设中）等学校。具体入读需参考当年划片政策，根据2021年划片范围，中港CCPARK一期对口学校为盐道街小学（东湖校区）。项目西侧还有东湖公园、域上和美艺术馆等，整个片区的休闲娱乐配套相对完善。

二手房：根据链家网数据，项目所处的东湖版块11月参考均价为26750元/㎡，中港CCPARK的二手房参考均价为30628元/㎡。

※ 图截自链家网

本批次推售房源191套，清水送装修（装标2999元/平米），共三个户型均为套四房源，朝向偏西南方。下图为本批次推售的8、9号楼房源分布，均为32层，8号楼两梯三户、9号楼两梯四户（户型建面约124㎡为移交房源）。

仅就本批次推售的两栋房源来说，8号楼居住的相对舒适度更高，但参考整个小区的户型排布，两栋楼中低层房源均难以看湖。

※ 8、9号楼户型分布情况

其余房源中，临府河的四栋洋房均为两梯两户结构，户型为建面220㎡，可观东湖。高层房源中6、13两栋同样相对景观较好（低层房屋视野可能有遮挡），靠近人居东湖长岛的1、14号楼，与长岛项目仅隔一条马路，视野上购房者需要多加考量。

※ 本批次178平米户型

建面约178㎡户型为套四三卫设计、两间套房，三个户型对比来看，178㎡户型的产品动静分区较佳，客餐厅区域双面采光。但从户型图中可以发现，建面约178㎡产品的公共卫生间为暗卫。

※ 本批次155平米户型

建面约155㎡户型公共空间同样采用了双采光设计，但该户型进门后需经过书房、厨房、次卧才可到达客餐厅，整体动静分区相对不够清晰。

※ 本批次140平米户型

建面约140㎡户型，客厅及主卧采光面临中庭，各个房间的相对面积都较为舒适，整体动线也较为科学，但是该户型位于9号楼两侧，景观体验相对其他户型较为一般。

※ 本批次房源工程现状

中港CCPARK项目打造了住宅、公寓、商业等产品，前两期住宅产品已经售罄，公寓还有房源在售。

本次取证的中港东湖壹号所在地块由两部分构成。其一是2020年12月1日中港以楼面价19300元/㎡+7%的无偿移交竞得一宗面积约19.9亩的宅地；其二是原中港CCPARK的5、6号地块（曾为产业用地，后调整为住宅用地）。两宗地合并约72亩，打造成中港东湖一号项目。

『 小结 』

1、项目位于二环路东湖版块，该片区商业、学校、生态、交通较为醇熟，后续可开发的住宅资源相对较少，主城情结的购房者值得重点关注。

2、本批次191套房源，部分房源观景视野不佳，如需观湖，则要考虑楼层偏高的房源，但较高楼层在购房预算上也有所提高。

3、东湖壹号项目后续还将有12栋房源推售，后期的临湖洋房与中庭高层在景观体验上将有提升。

4、12月10日，光华壹号取得预售，推出二期420套清水房源，单价约13299—18106元/㎡，户型建面约98.85—170.82㎡。对购房者来说，两主城项目同期入市或将分流部分购房者报名。

来源：氢地产