成都高富帅——锦江区,还有哪些上车机会?

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本期来聊一聊锦江区。

提起锦江区，你的印象是什么？

难买！

得不到的"高富帅"，说的应该就是它了。

五大主城之中，锦江区的发展、城市运营能力特别算是最拔尖的，房价和地价经常处于双首位。

上月锦江区二手房均价全成都第二，仅此于高新区，为19563元/㎡（同比去年上升8.88%）。

▲数据来源房天下

但同时，锦江又是五城区中面积最小的，只有61.12平方公里。“麻雀虽小，全是精华”——少有春熙路商圈，成都TOP级板块攀成钢，“东进”起点东大街...让锦江区有一种“寸土寸金”的感觉。

过去一年锦江区共拍出6宗住宅用地，不算多，但好几宗值得关注的“王炸”地。

除了成都轨交的两宗用于师大TOD的建设，地价较为便宜，另外四宗地算上配建，实际成交楼面价都已经超过2万元/㎡。

尤其是去年11.26日和12.1日拍出的三宗地连续刷新了成都起拍楼面价（在此之前，大成都土地市场较高起始楼面价为15600元/㎡）。也就是说，在去年底不到一周的时间内，该记录两度被锦江区打破。

总体来看，锦江区的地价偏高。

这6宗地，目前已经呈现仅有建发央玺，项目定位高端，均价达33700元/㎡，目前项目正在进行报名登记（4.9-4.12日登记）。

除了去年6宗地，还有没有其他存量项目？价格如何？

今年，成都市规划和自然资源局在1月8日发布了《成都市存量住宅用地信息汇总表》，显示锦江区共有20个存量住宅项目（包括开发商手上尚未开发的纯地，以及已经开过的次新盘，但并不包括已经领证还有剩余房源的楼盘）。

可以看出锦江区未来住宅供应量还是充足的，但遗憾的是，低地价还能“捡漏”的神盘项目几乎绝迹，最值得刚需期待的目前仅有两个：16年开盘清水均价1.32w/㎡的ICC天峻 ，以及7900元/平米地价的蓝润泷门。

地价贵了，神盘少了，新盘更壕了，这是大家都觉得锦江“难买'的原因。

但优质的学区、商业、生态等配套仍让不少购房者上车之心毅然决然，德商锦江天玺、新希望锦官府等四五百万的豪宅纷纷售罄。

目前我认为锦江区值得重点关注的项目还有：

项目地址：锦江区马家沟路6号

价格：均价约33700元/㎡

产品类型：高层

产品面积：约135-421㎡

梯户比：2梯2户、2梯3户

推新套数：276套

推新栋数：1、5、7、8栋

装修状况：精装

优点：

1、三环内比较稀缺的百亩纯居大盘；

2、2021年成都特色项目，号称亿元打造的国风示范区；

3、周边交通、商业配套丰富；

4、塔子山板块内新房供应稀缺，且二手房热度较高；

缺点：

1、缺乏优质的教育资源；

2、采用高低配打造，高端改善属性不够纯粹。

项目地址：锦江区银木街61号

价格：高层28000元/㎡

户型面积：171-416㎡

推售套数：208套

产品类型：高层、洋房

曾经的网红盘，秒变豪宅——因为组团间地价的差异，今年1月开盘才1.7万元/㎡，3月底单价已经直逼3万（目前还有剩余房源）。

较大的优势在于学区，对口小学为盐道街小学528校区，以及项目自带的配套十分丰富。

劣势是价格，虽然产品定位有变，但突然攀升的价格，一时间恐让眼红它“网红”属性的购房者难以适应。

产品类型：高层

产品面积：约51—126㎡

项目地址：锦江区东大路地铁D/E出口

楼栋总数：2栋

容积率：15

优点：

1、东大街地标项目的配套住宅，商业配套肯定不愁；

2、教育资源优质，大概率就读成师附小慧源校区和盐道街小学通桂校区；

3、地价低，出街价格可能有惊喜，且有小面积产品，上车门槛低。

缺点：

1、容积率过高，5梯16户，等电梯需要耐心，舒适度受影响；

2、公摊达到25%，如果购买50㎡的户型，套内建面仅37.5㎡。

项目地址：锦江区汇源南路与通盈街交叉口

预计价格：待定

产品类型：高层

占地面积：22.5亩

预计推出套数套数：202套

产品面积：165-232㎡

预计交房时间：2022年8月

优点：

1、入主攀成钢的最后机会

2、学区优质，可就读成师附小慧源校区和盐道街小学通桂校区；

3、7900元/㎡的地价，限价政策下价格或有惊喜。

缺点：

1、单价低，可能会三倍封顶，普通买入难度偏高；

2、体量很小，仅有两栋楼，难以打造丰富的小区环境；

3、周边商业配套是短板。

产品类型：高层

占地面积：82亩

容积率：2.9

项目地址：锦江区海棠路与银杏大道交叉口

优点：

1、位于三圣乡板块，周边配套丰富。

缺点：

1、交通一般，目前出行主要依靠自驾和公交车。

项目地址：锦江区静居寺路与汇泉南路交汇处

价格：上批次均价为2万/㎡

产品类型：高层

占地面积：40亩

容积率：4.49

优点：

1、北邻东二环，东邻攀成钢，西靠锦华商圈，地理位置不用多说；

2、已经是现房。

缺点：

1、仅最后一栋未售，选择范围有限；

2、紧邻传染病医院，有人会介意。

从以上项目信息，以及高地价＋低容积率的土地供应，可以看出高端改善已经成为锦江区的主流趋势。

锦江区最值得关注的板块，攀成钢自不必多说，“霸道”的配套，以及东大街沿线仍然是锦江区特别的“城市中轴”。

但无奈该板块新盘供应极少，二手房均价也达到35781元/㎡，上车并不容易。

▲数据来源安居客

此外，还有从去年开始关注度暴涨的三圣乡板块。

2020成交的高价地，多数都出自三圣乡，19300元/㎡+无偿移交，19800元/㎡+无偿移交，地价高过房价在这里时有发生。

开发商陆续重注三圣乡自然是有充足的理由——

东进南拓的大战略下，公园宜居+人流密集+商业配套成熟的区域，还具备比攀成钢更独特的区位优势：连接主城区和大面的核心板块。区域内配套比较成熟，又有不少待建品质盘，甚至还留有大片空地，这种区域遐想空间十分大。

有人流基础+居住环境+政策支持+完善配套，按照这样的思路去选择核心区域，大方向特别不会错。

所以只要项目还OK，入主三圣乡没毛病。

东湖板块，配套比较齐全，还有公园资源，保值没问题，适合自住。

另外，锦江区还有一处“吊人胃口”的区域——金融城三期，没错，就是那个“金融城”。

“房价天花板”金融城的发展大家都清楚，从目前定位来看，三期与一、二期相似，主要以商业、配套服务为主，也有两所幼儿园、一所小学和一所中学。住宅用地共10宗，面积65.19亩-22.7亩不等，容积率均在2.5以下。

目前金融城三期整体处于待建状态，具体落地时间还并不知晓，但特别可以期待。

作为主城老大哥之一的锦江区，认可度很高，想上车特别没问题。

老中心城区不一定是涨幅较高的，但特别是最稳妥的。配套成熟的老中心城区是不会缺接盘的人。

但鉴于区域内新盘少且贵，而且未来新盘价格攀高的行情，热衷锦江区的购房者大约有三种出路：

一、刚需资格，资格靠前，较好的一二顺位（户口在锦江区）的购房者，可以等现在区域仅有的两个网红盘，蓝润泷门和ICC天峻，不过有一个大前提是——你不急着买房，毕竟ICC天峻上次开盘已经是16年了。

二：筛选涨价反应比较迟缓的区域二手房。

锦江区新盘少，开盘频率低，一方面导致新房难买。但另一方面，分散的新盘们开出后对周边二手房影响范围有限，也就会导致目前市面上还存在着二手房涨价反应较为迟缓的区域。

此处再次划重点，买二手房一定要有配套做支撑，图便宜买配套差的老破小万万没必要。

三、志在新盘者。如果预算足够，高端盘扎堆的锦江区可以慢慢选了。

如果预算有限，不妨换个临近区域。目前主城区新盘虽然整体处于上涨趋势，但是总价的上涨速度更舒缓些，毕竟周边区域无论是在土拍价格还是低容方面仍不及锦江区。