​产品找到新定位 牧马山板块迎来新机遇

每年的7-9月都是别墅销售旺季，不过今年的成都还未到火热的盛夏，别墅市场早已蠢蠢欲动。

据不完全统计，进入7月，包括天府新区、主城区及近郊推出多个别墅项目征战市场，但有着中国第四大中央别墅区之称的牧马山区域，声量却很小。

近日，焦点君走访牧马山区域发现，曾经以蔚蓝卡地亚、置信牧山丽景等高品质别墅享有“成都别墅排名前列山”赞誉的牧马山，虽然一直有项目在售，热度却没有再回到当年的“先进时刻”。

直到去年，牧马山迎来一些新的变化。龙湖、万科、蓝城三个品牌房企在牧马山的新项目先后入市， 新项目推出之后，牧马山是否会迎来新机遇？

/成都牧马山

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新规划谋定区域新价值

牧马山，是位于成都西南边的一座山，得益于原生浅丘的地理优势，这里的项目几乎都是清一色的别墅项目，牧马山也被公认为中国第四大中央别墅区。

这个起点很高，可是在此后的发展中，“饱经风霜”更像是牧马山的注解。

2003年，凭借四川最早最标准的高尔夫球场，牧马山聚集了排名前列批别墅项目，牧马山·易城、森宇·维也纳森林别墅、半山卫城、萨尔茨堡，成功坐上“成都别墅排名前列山”的交椅。

可是，牧马山距离天府广场近30公里，远离城市中心，地理位置决定了牧马山城市级配套的匮乏，让越来越多的人回流到主城区购房。

久而久之，大家便达成一个共识：由于交通、商业、生活配套的不尽如人意，牧马山只能是休闲和度假的第二居所。

2014年，天府新区成为高级新区，因距天府新区核心区只有十多分钟的车程，牧马山再次回到主流购房视线中。但真正使牧马山发展迎来转机的是天府牧马山国际商旅区的成立。

2020年7月，天府牧马山国际商旅区正式揭牌成立，其范围包括了牧马山花源街道、花桥街道全域，联动普兴街道牧马山片区、骑龙湖片区，总规划面积约63平方公里。

随后的12月，腾讯云启创新中心率先入驻天府牧马山国际商旅区，区域内多个产业、配套也迎来升级更新。

天府牧马山国际商旅区距离成都市中心24公里，距离双流国际机场18公里，是成渝西昆贵高铁环线重要节点，地铁10号线、第二绕城高速等多条交通动脉交汇。

需要指出的是，牧马山周边目前拥有双流西站、新津站、黄水站三个地铁站，是成都少数兼具地铁和TOD的别墅区，出行十分方便。

产业方面，天府牧马山国际商旅区已与快手科技有限公司、优质世界（成都）文化发展有限公司、四川优品云商科技有限公司签约，一改牧马山单一的旅游产业，致力于打造成为聚合多项业态的产业新城。

同时，除了依靠牧马山，板块内还有金马河、杨柳河、岷江等生态资源，整体形成约33平方公里的城市绿心，加上成都少有的高级湿地公园——白鹤滩湿地，以及绵延15公里的牧马山——杨柳河生态廊道，整合之后的牧马山生态资源形成强大的生态引擎，为板块的高端改善定位提供着不懈的动力。

/白鹤滩湿地公园 图据网络

从现在的市场来看，牧马山已经逐渐回到城南高端人居置业的主流视线中。

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回望牧马山“别墅排名前列山”的先进时刻

回顾2014年之前的牧马山，再对比它如今的产品形态，就可以知道牧马山这座“成都别墅排名前列山”有怎样的变化。

牧马山的发展大致分为三个阶段，在2003至2010年期间，牧马山出现了排名前列批别墅，以半山卫城朴墅、牧马山易城、维也纳森林别墅、萨尔茨堡等为代表。

进入到2010年之后，牧马山迎来“全盛时期”。更为知名的置信牧山丽景、三盛翡俪山、亚特兰蒂斯、牧马山蔚蓝卡地亚等项目在2010-2014之间春风得意。

下一个阶段就是2018年之后了，如今牧马山具有代表性的产品变成了龙湖舜山府、万科·君悦云台、蜀道蓝城桃李春风。

从产品角度出发，据第三方数据机构统计，2010年起至2012年末期间，牧马山板块新出现的所有产品建面均在约170㎡以上，其中建面约500㎡以上的产品又呈现逐年上涨的趋势，在2012年达到了一个“峰值”。

排名前列阶段产品，以维也纳森林别墅为例，这个项目在2006年完成了最后一批次的的开盘，推出建面约329.26㎡的5室3厅户型。

/维也纳森林别墅建面约329.26㎡户型

在贝壳平台上，维也纳森林别墅共有28套挂牌，建面从约261.65㎡到约526.16㎡不等，从挂牌图片上可以看到，大多房源没有明显的使用痕迹。

/图据贝壳二手房

第二阶段的代表产品如牧马山蔚蓝卡地亚，以大面积段产品而闻名。据悉，牧马山蔚蓝卡地亚项目占地约1400亩，仅规划修建500栋英式、法式纯独栋别墅，面积从480㎡至2300㎡不等，其中近50%的建筑直接临湖。

/牧马山蔚蓝卡地亚

这一项目直到今天仍处于现房在售状态，当前在售房源建面均在500㎡以上。这个项目也曾登上2013年《中国10大超级豪宅》榜单，单套较高售价达到1.8亿人民币。当前在售参考价格为均价19500元/㎡，总价就在900万左右浮动了。

/牧马山蔚蓝卡地亚建面约605㎡户型

在贝壳平台上查询可知，牧马山蔚蓝卡地亚在售二手房源不乏建面约600㎡以上的，挂牌价则在1800万至2400万区间。

/图据贝壳二手房

然而，在牧马山的别墅产品建面越来越大之后，免不了遇到“盛极而衰”的情形，在2015年至2017年之间，禁墅令升级，牧马山配套不佳，入住率低，生活氛围低等情形重新进入目标客群的视野，这两年牧马山板块几乎没有新增供应。

直到2018年供应重启，就能够从新推出的产品中，看出牧马山的“应变之道”。

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积极应变 新供应调整产品策略

市场现状之下，房企在牧马山的应变能力与产品力又有哪些新变化，我们从较新的市场供应窥得一二：

首先，先来看龙湖三个产品的策略变化，龙湖自2007年起，在牧马山打造长桥郡、悠山郡、舜山府三个项目，且在产品面积段有较大差别。

长桥郡是大面积、高总价的大独栋，三期伴山的套均面积甚至达到800㎡，总价超过800万（十年前）；而悠山郡则是“独院低密住宅”概念，套均面积350㎡左右，套均总价只有280万；龙湖·舜山府，是龙湖继长桥郡、悠山郡之后开发的第三个项目，叠拼产品户型最小到165㎡，总价约252万起。

/龙湖·舜山府

万科·君悦云台，该项目前身是号称“西南排名前列墅”的吉宝·沁风御庭，是万科从新加坡企业吉宝置业手中收购而来。项目占地约430亩，一期容积率仅约1.08，巧妙利用地势高差，打造了不同层次的景观视野。主打建面约294-743㎡低密城市联排、双拼及院境独栋，总价388万起。

/万科·君悦云台

据焦点君了解，万科·君悦云台后期也将推出叠拼产品，购买门槛或将比现在更低。

由杭州房企蓝城与蜀道集团合作开发的蜀道蓝城·桃李春风，占地700多亩，主打中式合院+桃李春风小镇，首批入市产品为合院、叠拼，主力户型面积区间160-260㎡，总价280万起。并且首次在牧马山做装修别墅，以提高后期的入住率，后期将引入蓝城擅长的小镇社区运营。

/蜀道蓝城·桃李春风生活美学馆实景图

总的来看，当前的牧马山区域，购买门槛降低，产品变化，然而低密舒适住区的属性并没有变，这使得牧马山板块的市场产生了新的活力，成为承接城南物业形态改善客群的下一站。