杨柳湖中心:“存在感”一直偏低,韬光养晦只待一飞冲天?

在成都较新发布的《成都市中优“十四五”规划》中，明确了天府锦城、交子金融城2个城市主中心，东安新城、北部新城、青羊新城、武侯新城、杨柳湖中心、香城中心、八里庄中心7个城市副中心。

此前，小全全已梳理了成都七大城市副中心中的“六大中心”，即香城中心、八里庄中心、青羊新城、北部新城、东安新城、武侯新城。

最后，我们来聊聊杨柳湖中心这个不少人都觉得有些“冷门”的城市副中心。

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成都的副中心、双流的新中心，

杨柳湖中心早在规划之中

其实，早在2018年成都发布的《成都市城市总体规划（2016-2035）》中，杨柳湖就被定位为综合型副中心。

同时， 在2019年的《双流区政府工作报告》里，也明确提出要将杨柳湖打造成为成都副中心、双流新中心。

这样看来，作为城市副中心的“杨柳湖中心”早已在规划之中。而根据双流区前期提出的“一港三心四组团”城市发展格局，杨柳湖中心包含了彭镇、九江街道、东升街道、黄水镇在内的区域。

根据规划，杨柳湖中心将建设中央商务、科技研发、人文休闲、生活服务和生产服务五大功能组团。在“十四五”规划中，杨柳湖中心将致力于打造成为高标准公园城市示范区、未来之城和数字产业新高地。

无论从城市定位还是区域发展定位来看，杨柳湖中心的规划起点无疑都算是很高的。

但相对武侯新城、北部新城甚至“后起之秀”东安新城，大众对于它的认知度却弱一些，这或许与杨柳湖中心最为核心的杨柳湖公园迟迟没有动工迹象密切相关。

据官方去年年底的回复，杨柳湖公园目前已完成概念性方案设计，将在核心景观区布局八大新生活场景。但因为项目涉及杨柳河的改造，需多部门审批，预计全面开工的时间为2021年12月。

虽然核心区还未有更进一步的动静，但在整个杨柳湖中心的区域内，各项城市配套及产业发展，确已有了成熟的部分呈现。

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上万亩中央公园覆盖，

杨柳湖中心发展基底已起势

在小全全实地探秘杨柳湖的那天，天空飘着雨，而一条河湾以及它串起来的绿带显得格外清秀。这就是双流区的“五湖四海”的部分绿园，也是双流空港中央公园的重要组成部分。

据悉，空港中央公园规划总面积达15000亩，呈“井”字型分布，包括东片区约8000亩的“五湖四海”公园，以及西片区约7000亩杨柳湖公园。“五湖四海”沿着白河分布，目前已建成“四湖”和 “两海”。“四湖”即凤翔湖、凤舞湖、凤转湖、凤栖湖，“两海”即芙蓉海和红枫海。此外，紫薇海公园目前也已基本建成。

根据不同功能定位，“五湖四海”还划分出了运动公园、艺术公园、科技公园等组团，以满足居民更加丰富的生活需求。

目前，规划“井”字型的空港中央公园，已基本形成了“十”字型的生态绿轴，面积约有3600亩，这成为了杨柳湖中心建设高标准公园城市示范区的重要基底。随着公园的建设，城市音乐厅、博物馆、绿道驿站等公建地标也将逐步呈现，提升区域颜值的同时，也将支撑周边居民的文化生活场景。

“五湖四海”公园串联起了双流的老城和新城，承载了区域的行政、经济、文化等多项功能，在商业配套、教育资源、交通上都有着全面的规划与呈现。

其中，在凤翔湖、凤舞湖西侧区域，即是规划中的杨柳湖中心中央商务组团。截至目前，区域里已落地了双流体育中心、双流图书馆等文体配套以及双流区住房建设和交通局、双流区人力资源和社会保障局、双流区人民检察院等政府职能单位。

在“五湖”东侧的新老城区，已聚集了城南优品道广场、双流万达广场、时代奥特莱斯等商业配套。

相比之下，“五湖”西侧区域包括中央商务组团内的商业，目前都较为缺乏。不过，根据土地出让进度，这里的商业配套已经“在路上”了。

今年1月，成都芯谷产业园起步区中出让了一宗181.22亩纯商业宗地，将用于建设集市民之家、星级酒店、写字楼、商业街、博物馆、音乐厅、艺术展览馆为一体的商业综合体。这个项目落地后无疑将补充杨柳湖中心的商业、文化配套。

另外，定位于“产城融合、站城一体的国际化活力城区”的双流西站TOD从2019年开始建设，预计2024年建成。作为成都首批十六个示范性TOD之一，该项目总建筑面积约203.5万㎡，包含约 48.4 万㎡的商业面积，建成后将成为集交通枢纽、产业办公、临空商业、旅游服务、高端居住等功能于一体的综合服务中心。

双流西站TOD效果图

在交通配套上，片区内有双楠大道、成新蒲快速路、藏卫路等城市主干道。双楠大道西侧的区域路网较为密集，西侧区域还有大量道路待建。此外，区域内有地铁3号线和10号线两条地铁线路通车，但并不能完全覆盖杨柳湖中心片区。

不过，在较新的规划中，片区内还有14、15、17、21号线共4条横纵交错的地铁线路。待这几条地铁线路正式纳入建设并运营，杨柳河中心的交通便捷度将大幅提升。

值得一提的是，杨柳湖中心片区距离双流国际机场在1~7公里之间，城市出行相当便捷。同时，这里并不在航线之下，除了邻近机场的区域，其它区域没有飞机噪音影响。

在教育配套上，双流区是成都少有实行从幼儿园到高中“十五年免费教育”的中心城区。同时，区域内分布着双流区机关幼儿园（花园园区）、金桥红石幼儿园、棠湖小学、东升二中、彭镇初级中学、双流中学实验学校、省重点中学棠湖中学等全龄段的学校。其中，以东升片区的学校更为集中。

在医疗配套上，区域内有双流区中医医院、双流区排名前列人民医院（新院区）、双流区妇幼保健院三大三甲医院，还有双流长征综合医院、彭镇卫生院、黄水镇公立卫生院等医疗配套，但几乎都分布在东升城区。

整体来看，杨柳湖中心已呈现的中央公园生态基底，已是七个城市副中心中较好的。相信随着后期杨柳湖公园的建设推进，这里还将呈现更大范围的、令人向往的公园城市生活场景。

杨柳湖片区目前在商业以及公共交通上都还存在一定短板，较为优质的医疗、教育配套也集中分布在东升片区，彭镇、金泉、黄水等片区的公建配套相对匮乏。这些片区的价值提升与认知转变，还要看杨柳湖公园、成都芯谷发展建设的速度。

03成都芯谷“带飞”杨柳湖中心，不止于产业

除了较为亮眼的“巨型”中央“绿肺”，杨柳湖的产业发展势头也不容忽视。

成都芯谷是成都市2021年较新确立的58个产业功能区之一，总规划面积87k㎡。聚焦新一代信息技术、核技术、空天技术“1+2”三大主导产业，重点发展“芯、网、核、航”四大细分领域，致力打造全国重要的集成电路创新策源地、融合发展标杆和品质城市典范。

杨柳湖中心基本涵盖了成都芯谷的核心起步区和发展区，大致呈现出自东往西逐步发展的趋势。

作为成都市首批百万平米的高品质空间示范区，成都芯谷研创城已经初步呈现，展示中心、OVU创客星孵化器、澜至科技等产业载体都已完工建成，成都华微产业基地等区域也在抓紧建设当中。

据了解，成都芯谷已经吸引90余家集成电路企业入驻，包含华大九天、中电九天、澜至电子、成都华微、华大半导体、中电数据、中电彩虹等20余家电子产业的头部企业。预计到2025年，成都芯谷产值可达200亿元。

目前，成都芯谷的发展区即成都芯谷杨柳湖片区的规划也已出炉，东至双楠大道下段，西临成新蒲快速路，南抵藏卫路南五段，北达彭镇，将形成“一廊四组团”综合发展格局。

“一廊”即以杨柳湖城市级大湖区为核心，搭建一河一湖多脉纵横的生态架构。值得一提的是，成都芯谷杨柳湖片区规划的中央商务组团与杨柳湖中心规划的中央商务组团相连。将重点发展总部经济、数字文创、商务金融、科技会展等产业，布局高端写字楼、星级酒店、特色街区、酒店式公寓等，构建滨湖商业多维场景，届时将成为杨柳湖副中心的CBD。

科技研发组团重点布局科研院所和创新平台，推动科技研发和成果转移转化，集聚科创人才。

智能制造组团重点布局人工智能、集成电路、新型显示、智能终端，打造现代化都市工业园。人文休闲组团将注重文化体验和文旅休闲，布局特色街区、主题公园、文化中心、品质社区等，打造沉浸式场景体验塑造产城一体乐活空间。

对照杨柳湖中心的五大组团，可以发现成都芯谷杨柳湖片区的规划基本与其保持协同一致。而当这些规划落地之后，杨柳湖的产业发展会更上一层楼，商业配套的短板也将补齐。

04

杨柳湖中心供地密集，

但住宅市场有些“冷”

据统计，双流区2019年至今共计出让了24宗涉宅用地，其中杨柳湖中心出让的地块就占了12宗。有3宗地成交楼面地价超过10000元/㎡，较高的是新力于2019年以楼面地价13600元/㎡竞得的29.69亩地块。

 2019年至今杨柳湖中心出让的涉宅地块

虽然杨柳湖中心涉及东升、黄水、彭镇等多个区域，但受近年来的土地出让情况的影响，新盘几乎都集中在东升片区。包括新力弘阳·合园、港龙美的·未来印、新力·骊园、中旅·名门府、城投置地·梧桐馨园、北辰·天麓御府等在售项目，涵盖了小高层、洋房、叠拼等产品，小高层产品偏多，多数项目户型建面在100-140㎡之间，价格约为14000元/㎡-21000元/㎡（带装修）。新力弘阳·合园7F洋房和4F叠拼价格约18500-32600元/㎡（带装修）。

从目前杨柳湖核心发展区的项目来说，高端改善型项目较少，更多是针对刚需及首改客群。同时，结合今年杨柳湖中心首批次供地成交的两宗“双限地”，以及二批次待出让的7宗“双限地”（东升街道4宗，黄水街道3宗），均限定了可售商品住房清水较高销售均价在15700-18000元/㎡，这就意味着，区域未来1-2年的房价已经被锚定。

 成都2021年二批次杨柳湖中心供应的土地

杨柳湖中心区域的发展现状，与双流区另一个颇具看点的区域——怡心湖形成了比较鲜明的对比。怡心湖邻近天府新区，无论是产业规划，还是土地出让、新房住宅市场方面，怡心湖动作更快、声势更大、客户对区域的认知和接受度也更高。杨柳湖中心的“存在感”着实低了一些。

不过，既有规划在身，再从双流二批次供地全部集中在杨柳湖中心这一点看来，该片区土地的出让进度已经加快，双流重点发展杨柳湖中心的意图其实已经非常明显了。

看完杨柳湖中心，小全全觉得它更像是一个“蓄势已久”的城市副中心。3600多亩的中央公园已悄然呈现，核心的中央商务组团也逐步聚集起了各项城市配套。

而还未完全呈现的杨柳湖公园、成都芯谷发展区，则给了这一“城市副中心”更多的盼头。在“城市副中心”的能级加持之下，这里注定将是双流的新中心。

来源：地产全说