今年成都的二手房,还值得入手吗?

成都二手房的真实面貌已浮出水面

纵观与成都同级别的武汉、杭州、西安、重庆等城市，虽然对二手房的调控都在稳步推进，但力度相比成都显然略逊一筹；从去年下半年的增值税二改五到今年的二手房指导价，成都短短半年的时间，已经对二手房进行了两轮调控。高溢价逐渐稀释后的成都二手房市场，更加健康两轮调控后，成都的二手房市场正在健康化；尤其是成都指导价出台后，对成都二手房市场的健康化更是起到了立竿见影的作用。

一方面，指导价的到来使高溢价和无水分的二手房均浮出水面；二手房市场俨然趋向透明，无水分二手房清晰可见，这对购房者来说可以说是一大利好。另一方面，去年增值税“二改五”经过半年多的时间，已初见成效；二手房自持时间成本的延长在很大程度上堵死了炒房客投机取巧的机会，也使得二手房的不稳定因素最小化；同时，指导价与银行信贷挂钩，前一阶段非正常上涨的二手房出现的高溢价将被逐渐回归理性。因此，从某种程度上来说，成都二手房今年的水分很可能将处于低位。

眼下，买家和卖家皆处于焦虑期

买卖双方都在焦虑

当阶段，对于买卖双方来说，其实皆处在一个焦虑期；

对于诚心出售的卖方来说，尤其是一些水分比较大的高价二手房，以往的状态都是高价挂着等，根本不愁卖。

但是指导价出台后，以深圳的情况为例，与参考价背离太多的房源难以在二手平台上展示，很难再有涨价底气。

其次，对于买方来说，特别是预算不高且难以摇中低价楼盘的购房者，参考价和银行贷款挂钩，从某种意义上来说首付比例也可能变相提高。

但买方目前掌握主动权

从近期二手房表现来看，带看和成交数量对比指导价发布之前，都有所下降，市场情绪虽以观望为主。但是值得玩味的是，在发布指导价的201个小区以外，部分区域的二手房带看和成交量甚至出现了小幅度的上涨。

因为目前成都的二手房指导价已经落地，排名前列批却只发布了201个小区的指导价，覆盖面相对来说尚且较小。

从另一个角度来看，部分区域的二手房参考价仅有个别小区公布，个别小区参考价与周边小区挂牌价及成交价存在一定差距，房东就基本已失去议价底气。

甚至一些原本不存在水分的二手房区域，受部分已发布指导价小区的二手房东焦虑情绪影响下，也开始显得底气不足。

比如我的会员老W，参考价出来后，虽然并没有涵盖他看中的小区，且小区周边二手房指导价与实际成交价差别并不大；

但是通过上周和房东沟通，房东也同意了更有利于老W的付款方案。

中低预算，该下手时当果断

从新房的情况来看，未来小幅微涨将是主旋律参考近两年的土拍及较新的集中供地信息，未来成都新盘的房价虽然不会再出现短期大幅上涨的现象，但小幅上涨仍将是主旋律。目前成都的二手房在这两轮的调控之后，已开始回归正常。而回归正常后的二手房，走势很可能将更加紧密地跟随新盘走势。

对于中低预算购房者来说在摇号低价盘无望，普通新盘预算不足的情况下，当下二手房趋于稳定且买方优势明显的情况下，将是下手好时机。

来源：成都房小弟

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