8千元/㎡到2万元/㎡,城东这个“后进板块”还有多少身价?

西河，一个逆袭的后进板块，能有多“百战不殆”？

从低价刚需走到高价改善

这个位于龙泉驿西北部的郊区板块，在漫长的发展过程中，留给市场的记忆点并不多，甚至都不曾出现在多数人的买房清单内。

用内容部的话说，如果不是为了写它，大概都不会走那么一趟。

据不完全统计，2018年以来，西河板块曾经诞生过6次千人报名的盛况，这是个非常不错的数据，都出自于同一个楼盘——招商依云上城。

可考证的资料显示，这个销售历史长达5年以上的刚需红盘，清水首付门槛一直控制在20万左右。

招商依云上城前后，西河板块还有金泉香槟城、昊园江南壹品等楼盘出现，价格也普遍未过1万大关，但都未给市场留下深刻印象。

有业内人士坦言：“很多人都觉得，西河会像是大面一样，成为下一个温柔拥抱刚需的居住板块”

2021年，西河板块高调上了两道大菜，华润置地昆仑御和兴唐悦府。

去年3月16日，华润以“楼面地价5650元/㎡+移交比例30%”拿下西河约111.68亩土地，并呈现为昆仑御项目。

华润置地昆仑御占地约112亩，容积率约2.0，主打10F板式洋房（包含底跃产品），在售建面约106和123㎡，1T2，标准产品挂牌单价普遍2万+元/㎡，目前惠后总价180万起。（预售证号：5101122021495200）

就项目而言，华润的产品力无可厚非，光是城东就布局了时代之城、未来之城等区域大作，而昆仑御更是一脚踹翻了西河板块的2万大关，开出排名前列朵改善之花。

在华润大幅提升区域产品调性的同时，惠后180万起买洋房，似乎也是个颇具吸引力的选项。但西河一夜之间从人们印象中的万元刚需板块，蜕变为2万+的高端改善，未免让人发愁步子是否太大了，尤其是在兴唐悦府的对比下。

去年2月，兴唐以“楼面地价4450元/㎡＋无偿移交13%统筹住房”入主西河，并打造了21栋13F-18F的小高层，2T4，容积率2.0。

产品在西河也算是低密了，价格则让人找到了熟悉的味道：清水价格7814-14177元/㎡，主力户型建面约87-120㎡。（预售证号：510112202252212）

一街之差，前者捅破天花板，后者梦回三年前，任谁来都有点犯浑......不过毕竟在拿地成本和产品规格上有所区别，价格差距也并不是空穴来风。

从籍籍无名走到厚积薄发

市场给过我们经验：用脚拿地的开发商，总是早反应半步。

把时光拨回数年前，人们对于西河的认知最多的就是地铁4号线终点站，其国际地位约等于今天的韦家碾。

随着东进蓝图的绘就，西河仿佛在一夜之间迎来了红利的爆发。

具体来看，借助大运会的风口，成都加速了东进的攻坚进程，各类配套的落地与东部新城的开拔，迎来了城东发展的较高潮。而对于西河而言，亦是处于区域发展的风口浪尖。

于外，西河接壤十陵与中法生态园，前者是大运会红利的原点之一，各类配套设施都在加速兑现，利好整个区域甚至外溢。

后者则是成都市66个产业功能区之一，以“体育+”“生态+”、智能网联产业为发展重点，西河作为其发展中心之一，在新能源汽车崛起的背景下，将成为区域产业转型升级的心脏。

于内，在地铁4号线开通、成洛大道整体改造的前提下，区域的需求往来得到了盘活，能够更快通勤其他区域。

成洛大道以北，还规划了面积1.6平方公里的西江文化交流走廊，将以西江河综合整治及规划TOD站点建设为基础，释放“TOD+EOD”红利。

这些基础，决定了西河并非依靠规划空涨热度的新生板块。积聚与机遇，一定是支撑区域未来的有力保证。

从怒其不争走到未来可期

对于西河板块这类“大器晚成”的板块，一般关于还会有个负面的形容叫作“怒其不争”。

拾一在西河疯狂打车转悠的时候，师傅用了这么一句话来形容自己对西河的印象，“曾经几千没人买，现在一两万相当自信”。

在问政四川平台，也可以找到本地人对西河板块发出的灵魂质问，“西河发展了个啥？”。

坦白说，西河板块留给我的排名前列印象还是不错的。

除了地铁站，印入视野的便是宽敞的成洛大道，这条大运会配套道路，整体改造后全线车道将扩宽为60米，双向10车道。

在成洛大道中间，车辆来往，畅通无阻；在成洛大道两侧，各类人行绿化和配套完整呈现，商业与住宅高楼林立。

可见，西河城市界面建设的结果还是不错的，但就目前来说，区域发展的冷热不均已经开始展示。

最明显的就是基础配套的缺失。

比如商业，沿成洛大道一路直行，居住小区不算少，但投运商业并不多。

包括雄飞生活广场、银城国际商业、慧生时代广场等多个大型商业，要么仍在建，要么因不利因素陷入停滞，一些零散商业虽能解决生活基本需求，但却不足以提升居住幸福度。

比如交通，如果你并非自驾，那么在西河内部你能依靠的仅有公交与打车；规划中的大运会专用通道—新双龙路，北段前期也因开发原因，暂缓建设。

不知是否因为城市界面整顿，在西河我没有找到一辆共享自行车......

比如绿化，人行公园的覆盖虽已就位，但或由于建设时间不长，一些细节优化与维护上，仍显有心无力。

而在成洛大道以北更深处，汽配相关小作坊也仍旧肆虐，部分市政道路的维护也有所欠缺。

以上种种，或许都是西河市民灵魂发问的缘由。而就居住层面来看，板块价值或将具现到未来，毕竟其高速发展也仅数年时间。

交通方面，地铁4号线三期东沿线和地铁22号线都处在线网规划阶段，有望通入西河板块腹地。

商业方面，现有的商业体和规划中的西河TOD，都将居住价值遥寄于未来。

教育方面，近几年西河已完成多个小学幼儿园新建扩建，华润置地昆仑御与兴唐悦府都需配建学校，在项目周边仍有大量的教育用地等待出让。

医疗方面，西河规划建设成都市紧急医学救援中心项目和成都市医疗中心医院（暂用名），按照三级综合医院标准进行规划建设，其中成都市紧急医学救援中心项目已于2月划拨用地。

产业方面，西河本身就有相当体量的汽车产业，目前设立在西河的中德智能网联汽车四川试验基地已在建，将成为城东新能源汽车发展的一大动力。

来者可来，待者可待

总的来说，西河大抵处于发展的过渡期，已有一定的建设成果，而更多优势仍需时间来呈现，值得给它更多信心。

对于这类发展中且后劲较足的板块，我们一向秉承审慎乐观的态度。

一方面，西河已经展露出了发展峥嵘，在龙泉驿足够强劲的发展势头下，西河随之成长起来，并不是难事。

另一方面，毕竟是大器晚成的板块，已有一定的居住规模，在挖掘新生力量的同时，也要尽量去解决现存的发展问题。

至于买房相关问题，我们认为西河楼市仍处于比较温和的状态，毕竟其还没迎来大规模的供应阶段，华润项目带来的“高价改善”反而提升区域的人居上限。

因此现阶段，地缘性换房或有意买入西河的客群，大可以根据自己的需求去选择合适的新房或二手房。

而外围观望的吃瓜群众们，若短期内难以抉择，也不妨多等等，坐看一场后进生的逆袭大秀！

来源：成都购房通