房价跌回5年前?这些房东撑不住了!

如果你平时比较关注楼市，就会发现，最近成都二手房热度降下来了。

贝壳找房数据显示，自2月开始，成都二手房新增房源及新增带看量连续跌了3个月，市场热度持续走低。

挂牌价方面，5月成都二手住宅挂牌均价约为15699元/平，这也是连续两月出现下降。拉通近一年数据来看，挂牌价目前处于市场低位。

进入6月，二手房降温的势头还在延续。在这样的市场下，小妹发现，部分急于出手的房东不得不下调挂牌价，甚至不少小区价格已经跌回了2017年的水平。

事实上，不仅是成都，小阳春过后，各地市场成交量整体出现下降趋势，包括此前一些热度比较高的城市如南京、杭州等，以及部分一线城市。

甚至多地小区出现业主自发“抱团保价”，还有城市出现官方下场阻止新房大幅降价销售的情况。

而这一系列操作的背后，则是价格行情的持续下跌。

5月17日，国家统计局发布《2023年4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。4月，70个大中城市商品住宅销售价格环比整体涨幅回落、二手住宅环比涨幅回落更为明显。

中指研究院数据也显示，4月，全国100个城市二手房住宅平均价格为15826元/平方米，环比下跌0.14%，跌幅较上月扩大0.09个百分点。

挂牌量方面，诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年4月，其所监测的10个重点城市（北京、佛山、东莞、深圳、杭州、南京、成都、青岛、苏州、厦门）二手房住宅挂牌量为212.3万套，环比上涨8.5%，同比上涨高达124.78%。而4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大至86.3%。

具体到成都，现在二手房的行情到底怎么样？

小妹截取了2018年3月份的一篇报道，里面记录了2018年2月成都部分小区二手成交价。对比之前小妹发现，部分小区价格出现下跌。

比如青羊区的明信·世纪金沙，2018年2月，二手房成交价为26081元/㎡。

如今该小区的挂牌价大多维持在2.1-2.4万/㎡，上2.5万/㎡的房源很少。小妹注意到，有一套3房户型挂牌价为26274元/㎡，挂牌快两年了，至今未售出。

锦江区的华润翡翠城四期，2018年2月，二手房成交价为30082元/㎡。

如今该小区的成交价为28118元/㎡，特别是上面有一套建面约85㎡的跃层套一，挂牌价仅为20655元/㎡，比其他套一房源的挂牌单价至少低8000-9000元/㎡，于5天前才上架，房东“割肉”意图明显。

锦江区的蓝光凯丽香江，2018年2月，二手房成交价为23199元/㎡。

如今该小区的成交价为19649元/㎡，比五年前低了3550元/㎡。好巧不巧，蓝光凯丽香江不仅在贝壳上是琉璃场成交小区榜第一，还是琉璃场在售二手房数量最多的一个小区。

这3个楼盘都不是来自偏远的近远郊，而是正儿八经的西三环、南二环、南三环，也不是“老破小”，他们都扛不住，其他区域的二手房估计也差不多。

市场的本质就是买卖，一会涨一会跌，再正常不过。这里需要警惕的是，上述三个楼盘的价格确实降了，但成交量和在售房源数量都在高位。

像明信·世纪金沙，历史成交193套，在金沙板块排在第三，在售房源62套，仅次于公元西，排在第二。而华润翡翠城四期历史成交482套、在售房源136套，均为东湖板块第一；蓝光凯丽香江历史成交359套、在售房源101套，也为琉璃场板块第一。

三个楼盘的表现说明，房东出货热情空前高涨，以价换量吸引买方入场的趋势已经非常明显。

而据好好买房的数据显示，5月末，成都有4177个小区房价指数出现下滑。房东都把“急售”刻脑门上了，你说成都二手房现在是什么行情？

面对房东急售的心态，以及越来越多的挂牌量，购房者应该如何做出选择？

小妹认为，第一是厘清购买原因，过渡自住、长期自住、孩子上学、接老人养老、投资出租……哪种因素占大头？第二则是在满足第一条的基础上，选择具有鲜明优势的房源。

下面简单举几个例子。

其一。西门某拆迁安置+保障性租赁住房混搭小区，房龄10年以上，半封闭人车不分流，实地探访发现楼道走廊情况相当糟糕，不少挂牌房屋室内装修也比较简陋，但是2.5环套二挂牌价不超过100W，均价仅1.2W左右。

中介介绍说，这个小区看的人也不少，不乏有意向的家庭，多为经济能力有限的三口之家，因为这确实是一圈层里价格较低就可以入手的、房龄尚可的套二。小妹再询问房主，房主透露说，他们现在住的房子原本是老人拆迁分得，到手之后就租出去了，赚了几年租金，直到她成家后才重新装修搬进来，所以在挂价基础上还有谈价的空间。

所以，这个小区的房子最大的有点就是一圈层+价格低，适合预算非常有限的家庭长期自住。

同一板块内，有一处房龄15年的的小区，套一就挂牌100W或以上，而这个小区管理保养更好、封闭式、有较好的学区，于是就适合预算尚可的小家庭过渡式自住，未来流通更加方便。

其二。小李在成都工作、结婚，一直住父母在成都未限购时期购置的一环小套三。如今正在备孕，怀孕后小李的父母或配偶的父母要来成都带娃，可能会长期定居，小套三有学区却没有电梯，小夫妻、娃娃、父母怎么住都不会舒服。前段时间，小李打算用小夫妻全部存款+双方父母资助100W+家庭首套房名额，贷款购置成都某热门板块著名改善盘的大套四，再卖掉小套三回血。

公司里搞投资的大佬听说了小李的打算，问她从一环买到三环绕城是不是傻？她家庭两套房的名额都没有用，完全可以在市中心热门地带地铁口处购置两套较为优质的房龄新的小套二、套一二手房，即买即得即出租，每月都有稳定房租收入覆盖贷款。自己住的小套三学区难得，不要动，在临近的周边小区整租一房屋给父母带娃暂住。

她又问大佬，那将来父母同住养老怎么办？大佬说，这样你手上的三套房都是流通性极好的，小套三有学区可保值，实在想卖，等到娃娃用不着学区了再卖掉，到时候再想着买大改善接父母养老。而且，这么多年的时间里政策、经济环境肯定有变化，先把眼前的这一坨事情利益最大化才是。

小李不需要为居住和学区发愁，那么就需要保证再购置的房屋不会掏空自己的存款，让养娃有保障，还贷没压力，远期有收益，再加上流通性强。基于小李的情况，大佬给出的建议确实要比小李现在就卖掉手里学区房、掏空积蓄又背贷款地购买高改产品划算很多。

总之，第一是认清买房需要实现的东西是什么，第二是无论房屋小区品质、学区、配套……总要有一样鲜明的优点。第一条是为了实际目的，第二条是为了有一定保值可能。再如今这个“买方市场”，不妨多走走看看，观望后再动手。