友谊并不地久天长,部分合作项目的开发商已“好心分手”

近日，“原南城都汇项目9000余套房源被查封”的新闻在成都业界流传，根据成都商报-红星新闻的了解，这些房源牵涉的三起财产纠纷案已经延期开庭。

这次诉讼也将该项目的三个股东方和记黄埔地产、禹洲地产和爱普地产之间的微妙关系摆到了桌面。业界猜测因禹洲集团出现流动性危机有暴雷可能，为保全合作项目不受此影响，于是提出查封房源保全财产的要求。

受行业环境变化影响，近期在行业内合作开发项目的各个股东之间出现分歧、纠纷甚至有开发商退出合作开发项目的情况也越来越多。

原南城都汇项目实景图

好心分手，是现实压力的无奈在最近几个月内，在成都市场上的一些合作开发的项目上，“分手”、“换人”的消息就在不断传出。最近亮相的“美的德信·东樾玖院”由美的、德信联手打造，而在2021年6月该地块出让时，却是由美的、新希望联合拿下。成都商报-红星新闻记者从天眼查获悉，美的（乐山美嘉房地产开发有限公司）与新希望（成都锦创辉房地产开发有限公司）在竞得地块后共同出资成立了成都市美瑾德房地产开发有限公司。而后，美瑾德发生工商变更：新希望退出，美的持股100%。去年8月，美瑾德再次进行股权工商变更，成都信棠企业管理有限公司（德信）进入，与美的各持股50%，成为美的新的合作对象。

成都市美瑾德房地产开发有限公司股权变更图据：天眼查此外，最近德商与花样年合作的碧云天骄（碧云天玺）项目，也悄悄撤下来与花样年有关的信息。去年底花样年传出财务危机，就有消息称德商将收回购花样年的股份。从天眼查上较新显示的信息看，在去年最后一天，花样年与德商已经完成工商变更，花样年已退出该项目的开发。

碧云天骄项目当前的股权结构图据：天眼查无独有偶，德商也退出了去年6月和德信曾联合拿下的青白江64.4亩地块的开发，而接替德商入局的则是东原。以上案例只是行业洗牌过程中的几个案例，不断的“合纵”“连横”变换合作伙伴只是表项，背后是开发商对合作方式重新思考以及对合作过程中对合作开发模式弊端的不断反思。

“谁说了算”，合作开发中的终极难题

开发商的合作初衷众多，但合作共赢、分摊风险、抱团取暖是主要的目的和动机。不过在实际执行过程中，当合作方的目标和利益诉求不一样导致分歧时，“谁说了算”这个终极难题不但折磨开发商自己，也折磨自己的供应商和合作伙伴。

2017年，三家知名品牌联手进入眉山市场，拿下一个住宅地块，准备进行试水之后再在眉山继续拿地深耕。但后来市场有变，销售未达到预期，其中一家就提出降价销售，但另外两家却不同意。最后的结果是项目一直不温不火，错过一次又一次降价促销的机遇，如今三家都还被困在眉山，尚未解套。

2020年雅居乐收购陇海地产的部分股权，入局陇海三郎国际旅游度假区开发，并成立了新的项目公司。在海南、云南都曾经成功打造旅游地产项目的雅居乐对三郎项目期望甚高，但最终在执行过程中，各占一半股权的模式却成为“双龙治水”的结果。

陇海三郎旅游度假区实拍图这种局面最终成为所有该项目合作公司的噩梦，项目公司支付款项的流程要经两个股东共同同意，但合作双方经常在使用费用上发生分歧，造成该项目长期拖欠合作单位款项，行业内已经“谈三郎色变”。而这样的案例，在行业内不胜枚举。为解决“谁说了算”的终极难题，目前行业内已经摸索出一些办法，其中一种方式是从单一的股权合作变成专业端口合作：比如建发去年拿下的锦江生态带地块，引入了华润作为合作方，但是华润只是负责营销，其余的专业端口全部由建发负责。而由于华润拿下了连襟地块，这有效避免了两个项目在营销推广上的内卷。而另一种方式则是由一家公司单独操盘，其余合作方仅仅是作为财务投资者。据龙湖地产的相关负责人也表示，现在龙湖谈合作项目，都会要求龙湖操盘，因为龙湖内部对项目的节点和开发周期有着非常严格的管控，而只有把操盘的主动权掌握在自己手里，才可以确保达到这个标准。当然，要提出这样“全权负责”的要求，需要合作方对操盘方的专业能力有着高度的认可才行。

由龙湖、先进、融信联合开发的青云阙

买“联名款”：买房人应该注意这些问题

神仙打架，凡人遭殃。开发商内部为了合作开发闹得不可开交时，对于买房人，买合作开发的“联名款”有哪些事情需要注意？

1

要看品牌的实力。这就是典型的短板效应，能否如期交付，能否品质兑现不由合作方中最强的企业决定，而是由其中品牌实力最弱的企业决定。这也是在这一轮行业洗牌中，一些财务出现问题的企业从合作项目上退出也正是因为合作方从项目安全上做出的考量。

2

搞清楚合作方的专业分工。跟买房人息息相关的几个专业端口，比如产品研发、营销和工程，分别是谁在负责，对于买房人来说是需要进一步了解的信息。工程建设直接决定后期房屋质量，如果负责产品和工程的企业在各自专业端口口碑较好，相对来说工程质量会有保障得多；

3

不要看到品牌望文生义。买房人最关心的后期物管公司，到底是用合作方中的哪一家，这些问题要进行仔细确认。2020年亮相的城投绿城凤起兰庭项目，如果买房人看见名字就以为未来服务的是绿城物业，但事实并不如此。因为由于城投地产和中海物业有战略合作，所以后期管理该项目的将是中海物业。

来源：成都商报房产发布