成都楼市:要在一二三圈层买好房,这些买房指南不能少!

这里是成哥说房，带你了解楼房的房产专家。不含糊不啰嗦，一字一句详细为你解答，成哥是通过直接实战，将最有用的方法传授给你们，让你们成为最会买房的人。

以下是“成哥说房”微信公众号的粉丝提问精选

提问：成哥你好，我在外地工作，有成都房票，目前打算五一回来买房，想问老师今年成都买房怎么买？我资金充足，区域不挑。

回答：成都楼市分三个圈层，一圈层建议优先购买高新南、锦江区，青羊区等区域，我觉得高新南处于核心地位，生活便利，房价也比较高；锦江区有太古里、攀成钢、三圣乡等优质板块，发展潜力大；青羊区有环境和学位的优势，金沙、浣花溪等地都不错；武侯区之所以也有一定的发展空间，是由于这里大部分板块都归到了高新区，也是有一定的优势；而天府新区可以选择锦江生态带、中央CBD和隆兴湖一带；成华区的二十四城和万象城发展也不错；金牛区不是特别推荐，主要看工作地方。

二圈层建议优先购买双流板块，这里比邻高新区，有华府、怡心湖的发展不错的板块区域，龙泉、十陵这些地方在逐渐融入到主城区中，新都、新津、温江、郫县等地凭借其自身的环境，学位，农业等优势都还不错；其他区域不是还需要一定的发展时间，就是地理位置不够好；三圈层建议优先购买青白江板块，这里发展前景比较大，西边的升值预期已经兑现，购买需要谨慎。

提问：成哥好，总价250w，投资，二圈普通资格可以选择哪个片区和盘？目前关注的三圣乡的东城花汇、绿地和锦蓉佳苑感觉学区一般。二八的中车近期无新盘，中环tod不一定有机会。乐天圣苑70平户型挨二环吵，中房优山和锦东庭院学区一般。天府新区不知道是否有上涨空间？

回答：你总预算偏低，250万基本买不到什么新盘。二圈层普通资格，所以要求不能太多。你考虑投资，买二手房都是市场价，现在没有欺头可捡。中车你预算不够，300万起的门槛，中环tod你普通没戏。三圣乡绿地468>东城花汇>锦荣佳苑，位置配套还可以，出租应该问题不大。沙河堡锦东庭园沙还可以，新盘东安湖的华润未来之城，或者十陵可看看。

提问：成哥你好，本人在成都工作，有一二圈层购房资格，可承担首付20万左右，想知道买一二圈层的房子还有机会吗？

回答：在成都，如果首付预算在20万，还是有机会能挤进一二圈层的。首先可以考虑市中心不带学区属性的老破小，这类房子一般配套完善，建筑面积大，但是外观老旧，环境不好，并且金融属性弱，很难办理按揭贷款; 其次可以考虑三环内的高密度老电梯房，这类房子相对老破小来说质量较高，楼龄比较新，并且也容易办贷款，但是环境差也是一个很明显的缺点; 最后还可以选择二圈城边缘的一些次新二手房，这些房子虽然地段和区位配套都不够好，但是相对来说居住环境和居住舒适度比较高。成都一二圈层优质楼盘详见内部！

提问：成哥你好！请问川发天府上城和远大中央公园要怎么选呢?哪个位置更好？哪个性价比更高?麻烦从各方面分析下，增值，商业，配套，居住质量。

回答：从理论上两者性价比都很高，都值得买。但如果让我二选一，我会选川发天府上城。

排名前列：因为锦江生态带肯定远远好于南湖板块，无论从板块规划，定位，各种配套来说，都存在等级差。第二：是川发的土地容积率低一些，产品品质更好，远大其实是上一个时代的土地容积率，产品其实是刚需定位鼓捣加了豪装，目的是把价格抬上去，增加利润。第三：现在的精装水分至少一半吧，所以清水不用买水分，也不用维权。当然，远大的价格其实更便宜一些，所以它也有合理性,但我会更倾向于川发一些。

提问：成哥你好！我们家目前两个小孩，目前自住高新南天府五街朗基天香套三双卫，公积金贷款每月月供2700，另一套94.5平在华阳嘎纳湾金棕榈，16年买成81万，目前租给包租公司自如，每月2000租金，租约还有四年，商业贷款，每月3800月供，两套都是我婚前买的，均在我名下。在阆中有一套按揭房，目前老公父母在住。大源自住的房子目前大约还有公积金贷款四十万，嘎纳湾金棕榈的房子大概还有商贷五十万，利率大概5.3左右.另婚前我还有一套86平南湖附近北京街的公寓，水电气三通，民用收费，开发商资金短缺，今年才开始交房。是否卖掉嘎纳湾金棕榈的房子？重新买其他地方？还想考虑两个小孩入学的问题？还是维持现状？

回答：戛纳湾金棕榈整体来说还是华阳不错的一个地铁盘，目前这一的户型，挂牌总价在200-260万之间，相比较的话，租售比是相当低的了，94平市场租金在3K左右。4年给自如的话大概是5万块，不如7万的违约金划算，加之考虑到你5.3的二套房利率还比较划算，我们整体来看，不太建议你卖掉戛纳湾金棕榈——未来还有一定的升值空间。除非你有非常好的一个预算。话说孩子教育的话，朗基天香整体也是非常不错的楼盘。但由于不处于大源板块，所以整体来说，价格中规中矩，但地段是少有的，依然可以继续持有，可以先不动，自住为主，等观察后续的大源南侧学校招生划片，或许有惊喜。

目前从优化的角度来看，建议继续持有朗基天香和戛纳湾金棕榈。反倒是北京街的公寓等拿到产权后可以及早出手，套现资金，另外阆中的套三房子，也可以及早套现，筹集资金，准备再在成都进行二次投资。这个时候需要购房资格，你和你老公结婚后，如果是家庭户口，那么已经两套无法再买，可以把戛纳湾金棕榈通过赠与的方式给你们直系亲属，然后腾挪出一个普通资格，到时候再用公寓和阆中的资金来进行投资或者学区的升级。

提问：我现在双流有二套房，一套在自己名下有产权，一套以前父母买的蛟龙港海港广场，无产权，现在准备卖掉海港广场，凑100入手一个二套房，想问下双流这边有没有适合投资的盘？现在小孩快满3岁，主要考虑后边孩子读书的问题，不知道成哥这边能确认双流美国城那里修嘉祥外国语学校是否是真的？工资收入2万的样子，主要考虑双流区，或者附近的武侯区

回答：双流范围很大，我不知道你是想买接近哪个方位的房子，如果不考虑区位，双流的新盘可以关注一下万景蓉元；武侯区，可以关注当代璞玉、尊邸。具体更多优质楼盘详见内部！另外，双流和武侯区学区都一般，在成都学区较好的，就是锦江区、高新南区、青羊区。还有，你说的那个嘉祥外国语学校这个我也不知道是不是真的，因为我们更多是关注房子本身有没有投资价值。学区房在我们认为是没有投资价值的，因为风险太高，比如：现在国家正在做教育改革，说不定什么时候就成了学区房的接盘侠。

提问：采用您的建议加码深圳，但是打新难度太大，需要运气。深圳房产都在我名下，先生名下无房产，办离婚后先生可以是首套购房。两个问题1.如何贷出首付款，或是全款合适，2.适合入手的小区推荐。

回答：1.为房票备用。离婚后你把房子可以做截断抵押融资，然后再用你老公房票按揭贷款买入，不要全款，全款投资资金利用率太低，没有任何杠杆。房产投资，较大的好处就在于可以运用杠杆，用30%的首付，获得100%的资产，享受100%资产带来的升值，以及稳定的租金收益。2.打新虽然有难度，但是倒挂收益很有确定性，所以可以先试试运气打新。如果实在没有买到再买二手房。深圳选筹重点还是要看子弹房票和月供情况。具体投资回报率高的楼盘详见内部！了避免首付贷嫌疑，注意操作顺序。建议先离婚，然后让你老公净身出户，腾出他的

提问：成哥您好！我在东莞南城、东城、石碣这附近，排名前列套房自住、首付只有60！在东城、南城只能买个旧两小房、在石碣达鑫江滨新城或者高埗颐龙湾可以买个新一点的小三房！请问怎么选择好一点？现在入手合适么？或者买南城排名前列国际的两房？不过没有社区！

回答：自住加投资建议尽量考虑东城和南城。南城 当前的金融,贸易,产业孵孵化园区，在东莞做的最出色,加上中心区核心区,不用担心未来。东城有商贸，有工业,也是中心区,也不用担心。石碣现有的产业多以劳动密集型为主的加工型企业，技术含量较低。绝大多数从业者收入偏低，购房能力有限；且工厂提供住宿，无租房需求，对当地的房地产影响偏弱。而本地居民老一辈以自建房为主，一部分的年轻一代选择镇区商品房置业。高埗的房地产开发起步晚，发展相对较慢，楼盘项目少。

2010年之前，当周围几个镇街都建起了一栋又一栋的商品房的时候，高埗镇的房地产项目是零。9年过去了，目前仅有的两个二手商品房楼盘是新世纪颐龙湾、光大江与城。价格相当，如无新房的执念，建议还是优先考虑主城区核心区的二手房。毕竟教育和相关配套已经成熟。

提问：成哥好，我目前的问题是：1，在青羊区小南街人民公园附近上班，8月到买房资格刚需未婚，有 50个子弹。2.工作年限少，公积金贷的少，商贷选哪家好。3.到时候看房时还有什么要注意的？

回答：商贷较好是选4大银行。注意地段，楼层（高层尽量选高点，只要不是顶楼）、小区环境（就知道物业怎么样）、朝向（较好是朝南或者东南，其它只要不是朝北就好）、户型（是否方正）。注意下水道有没有堵的痕迹，看看天花板有没有漏水的痕迹。看看采光好不好。具体看房更多注意事项详见内部！

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