2021年第3季度四川区域产品力排行榜TOP10榜单发布!

随着“房住不炒”政策调控持续深化，楼市“三稳”基调不可动摇，市场逐渐从卖方市场过渡到买方市场，购房者心态发生变化，从“有一套房住“过渡到”有一套舒适的房住“，购房更加理性挑剔，追求产品品质的需求有所提升。

加之今年行业下行趋势明显，市场预期降温，房企“三道红线“、”融资收紧“、”土拍竞品质定品质“等多道紧箍咒压身，都在倒逼房企退出单一的规模竞争轨道，进入产品力与规模发展并行的双轨竞争赛道，产品力正被越来越多人看到。

克而瑞四川基于CRIC数据库，承继克而瑞大数据基因，携专业的咨询和研究平台，深耕四川十余载，数据覆盖成都和川内16城，潜心研究和制定了适合四川房地产产品的相关测评体系，特推出《2021年第3季度四川区域产品力排行榜TOP10》，同期发布《四川区域十大舒居作品》、《四川区域十大豪宅作品》、《四川区域十大奢居作品》、《2021年第3季度四川区域公寓项目产品力TOP10》、《2021年第3季度四川区域商业街区产品力TOP10》。

榜单解读

本次测评系克而瑞首度聚焦四川区域，全方位测评四川房地产产品，建立了4大测评模型，构建了 32项一级指标、76项细分指标，综合衡量房企和单项目在产品研发、创新、运营、质量、口碑等方面的产品竞争力，为四川区域的优秀产品发声。

01

市场背景

产品内卷势不可挡

今年8月底，国新办举行了“努力实现全体人民住有所居“新闻发布会，会上提出将加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，针对不同人群提供个性化住房保障方式，从而实现人人有房住这一伟大目标。这一住房保障体系的建成，意味着商品房市场将迎来又一实力派竞争对手，产品内卷势不可挡。回到四川区域，金九市场表现不及预期，土拍热度下降，市场下行预期加码，部分购房者选择持票观望，等待心动产品的出现。再回到作为四川楼市主战场的成都，产品竞争愈加激烈。政策方面定品质被写进文件，明确了成都新建商品住宅在“定品质“方面的具体要求，品质二字不再是空头口号。市场方面，今年成都首次进入我国超大城市行列，内生性需求充足，在“房票珍贵、信贷紧缩”的大环境下，购房者更加关注产品设计，追求舒适度和功能上的均好性。而这也正是我们此次测评提出的产品力概念：产品力＝舒适度+功能性的优质动态平衡。

02

三家川派房企入围

与头部房企同台竞技

《2021年第3季度四川区域产品力排行榜TOP10》共有10个测评指标，从活跃度、布局力、标准化、经验度、认可度、接受度、匠心度、创新力、溢价力及美誉度10个维度对房企产品力展开测评，客观展现房企产品力发展状态。最终，万科、保利、中国铁建、绿城、万华、德商、龙湖、新希望、中海、华润成功入围TOP10行列。其中，德商、万华、新希望三家川派房企实力突出，成为川企产品力锻造佼佼者，与万科、保利等头部房企同台竞技。德商是近几年成都楼市绕不开的话题之一，大手笔拿地、天玺系问世、主攻高端住宅细分市场、川企黑马……德商用实际行动证明专注高端产品同样可以快速走量，助力房企走上规模竞争赛道。从此，德商便成为成都房企销量榜中的常驻客，其中天玺系产品功不可没。一个天玺系，让市场记住了德商，让德商在成都楼市高端市场拥有了话语权。万华自不必多言，扎根麓湖，对产品设计的追求到了偏执的地步，将建筑当作艺术品来打造，屡获大奖，也因此被封为“中国四大神盘”，销售方面也是屡开屡罄，成为业内争相学习和研究的对象。新希望则是实打实的稳健派，正如新希望地产执行总裁姜孟军所言：“地产不是我们集团的主业，我们对规模没有诉求。我们追求的是在好产品、好服务之下的安全稳健。”不盲目追求规模，投资有定力，使得新希望持续稳居“绿档“企业，别人眼中”紧箍咒“一般的”三道红线“，对新希望而言反而是利好。住宅方面，已打造出锦麟系、锦悦系、天系三大针对不同客群的成熟产品系。其中天系旗下D10天府乃是新希望追求产品优质的代表作品，曾以住宅产品身份斩获”中国建筑新地标奖“。

03

多个地级市项目入围十大作品系列

成都项目表现突出

《2021年第3季度四川区域十大作品系列》参评项目范围为四川区域2021年在售的住宅产品项目。本系列测评从规划设计、园林景观、公区打造、户型设计、室内装修（清水项目不计此项）、接受度、创新力7个一级指标和30个二级指标出发，将产品分为“舒居“、”奢居“、”豪宅“三大类，最终确定入围项目。在测评中，我们结合产品指标表现，为这三类产品赋予了新的定义。“舒居类”产品表现为在功能和舒适度方面的整体均好性。“奢居类”产品介于舒居和豪宅之间，属舒居类产品的进阶版。“豪宅类”产品表现为在产品建筑、景观打造和生活理念营造传递等方面的先进性、超前性。综合本次入围项目表现来看，上榜的十大豪宅项目中，万科高线公园、麓湖生态城和武侯金茂府3个项目在创新力表现上都有加分，恰好印证了豪宅类产品的先进性和超前性。而舒居类和奢居类产品中仅渝太·圆中·润达丰滨江·郦城（眉山）、朗诗·乐府和陆肖TOD麓鸣九天3个项目在创新力表现上较为优秀。20个入围项目，仅3个项目在创新力表现上有加分，不得不说还是有点出人意料。毕竟近年来房企高喊创新口号也不是一次两次了，我们还是希望房企能将创新付诸行动，为市场带来更多优质产品。川内地级市和成都在产品打造侧重点上各有不同。从舒居类作品来看，清水项目在园林景观和公区打造方面表现优异，得分较高。成品住宅项目则在规划设计和户型设计上表现突出，得分较高。值得注意的是，这些得分较高的清水项目均位于川内地级市，而得分较高的成品住宅项目则位于成都。从奢居类产品来看，得分较高的清水项目在规划设计、园林景观和户型设计上都有可圈可点的地方。位于宜宾的丽雅·龙汐台规划为低密带大中庭沿江排布设计，户型赠送面积大、270°观景环幕窗等设计使其在地级市众多参选项目中脱颖而出。得分较高的成品住宅项目均位于成都，这些项目在园林景观、公区打造和户型设计上表现更为优异。同时，我们还看到奢居类项目在户型设计上表现都不差，且都强调主客分离和仪式玄关，正好迎合了奢居类住宅消费人群需求，因为这类人群已经从追求有房住变成了追求住得安逸，更加关注个人居住体验感。在豪宅类产品中，万科高线公园高分入围，作为万科成都TOD高阶之作，约50万方复合国际公园，意在打造TOD“场景营造”样本，传递全新生活灵感。华侨城·三江口CBD作为川内地级市少有一个上榜十大豪宅产品的项目，占据天然的地段优势，坐拥长达1.5公里的江岸线，江景资源优渥，产品打造力求革新宜宾人居体验。

04

公寓产品擅创新

商业街重场景营造

《2021年第3季度四川区域公寓项目产品力TOP10》参评项目范围为四川省范围内已亮相的公寓项目。本次测评我们综合 “区位”、“规模体量”、“建筑立面”、“景观打造”、“户型创新”、“装修标准”、“品牌档次”、“物管服务”等19项因子，复盘公寓产品核心竞争力构建逻辑，力求客观展现四川公寓产品发展现状及未来风向。最终，花漾锦江、托尼洛·兰博基尼中心、蔚蓝卡地亚中心CEO公馆、望江名门、中国华商交子公馆、远洋观雲、西派浣花2期、新希望D-ONE公馆、德商迎晖天玺、保利天悦中心突出重围，成功上榜四川3季度公寓产品力十强。十大公寓产品毫无例外全部位于成都核心区域的优质地段，占据着城市优质资源，或拥一线江景，或瞰城市天际线，或揽公园景致，同时在产品硬实力和软服务上同步发力，造就公寓产品核心竞争力。我们注意到，公寓产品在创新类指标上表现尤为突出，建筑立面、景观打造、户型设计、社交空间打造等方面都更易出圈。如西派浣花钻石光感的玻璃幕墙设计、望江名门户户配置270度观景面等设计，而圈层俱乐部、管家服务等软服务已成为公寓产品新的内卷方向。《2021年第3季度四川区域商业街区产品力TOP10》参评项目范围为四川省范围内已运营的商业街项目。我们从“区域价值”、“项目概况”、“项目设计”、“项目业态”、“项目运营”、“项目创新”、“项目发展前景”“项目升值表现”等8大维度23个因子出发，根据不同的项目商业定位予以相应权重，建立了商业产品力测评模型。最终，天荟•万科城市广场、麓湖天府美食岛、永立星城都、文脉坊、铁像寺水街、REGULAR源野、鹭洲里、武侯星悦荟、港汇天地、华熙LIVE528艺术村成功入围。在消费者更为追求商业的人性化、场景化、功能性、趣味性等多维度相结合的全新消费场景空间这一趋势催动下，商业街区也在不断进化升级。如麓湖天府美食岛的岛屿式度假生活体验，营造出成都岛屿生活消费新场景；天荟·万科城市广场通过连廊串联起7个大小各异的半开放式“川派天井院落”；铁像寺水街以“水文化”为脉络，打造隐于闹市中的全新生活消费场景。正是得益于这些入围项目在场景空间营造上的个性化特点，才使他们在成都激烈的商业竞争中杀出重围。

05

未来需要什么样的产品？

首先当然还是老生常谈的“创新“。创新是推动社会发展的重要动力，更不要说推动一个行业！房地产行业的创新不一定是“无中生有“，可以是在原有基础上的升级改造，需要更加强调”人“的重要性，考虑”人“的实际居住体验。如从传统竖厅到横厅的转变，公建化立面设计，全龄化社区的打造，重视地下车库归家仪式感的打造和升级，室内收纳系统设计，宠物空间设计等等，我们都可以看到房企在这些细节创新方面的努力。而未来这些细节上的升级创新或将成为房企制胜市场的法宝。尤其是宠物空间设计方向，虽然目前已有房企在社区打造中设置了专门的宠物活动区域，然而数量并不多，与庞大的宠物饲养人群和宠物市场扩张速度并不匹配，这部分需求是长期存在且呈持续增长状态的。因而，我们认为宠物空间设计方向是有可能成为房企创新的发力点之一的。另一类是房企普遍已涉水的智能社区方向，从归家排名前列步的“人脸识别“门禁系统，到智能家居，多数房企已经玩得很顺溜了，未来要如何在众多智能社区中脱颖而出，亮出实用的黑科技，是房企接下来要重点思考的问题。

来源：克而瑞四川