成都楼市:普通购房者在神盘摇号中陪跑,内行人建议这样做!

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提问：成哥你好，去年出了好一些神盘，我都没有摇到号，感觉一直在陪跑买不到，请问我这种情况该怎么办？

回答：很多普通购房者在神盘摇号中都是陪跑，应该意识到以下几点：首先，排名前列顺位并不意味着能成功选房，五城区和高新区排名前列顺位资格者多，但是神盘少，因此被刷下去的概率很大；天府新区神盘多且排名前列顺位资格者少，但第二顺位资格者数量庞大，竞争更为激烈，因此留给三四顺位以及普通购房者的机会更少；在这样的情况下，普通购房者不应该再继续选择神盘，一方面因为神盘再次大量开盘可能性不大，另一方面如果紧盯神盘，可能会错过其他机会。对于普通购房者来说，在预算充足情况下，一圈层热度低，有一定性价比的盘比较好上车；如果预算较少，二圈层的新盘比较适合上车，也可以继续观察一圈层行情。

提问：请问武侯新城的龙湖天宸原著的叠拼，能买吗？考虑离主城区近一点，预算是清水620w。学区如何，未来打造如何，飞机有无影响。目前周边很多卖车的。

回答：龙湖天宸原著自住+投资可以考虑的，配套还可以，学区一般，飞机有一点噪音，但对房价的影响不会很大。武侯新城有强产业支撑，未来有源源不断的购买力，总体看好。

提问：成哥你好，作为一个外省人，我具备天府新区两年户口的购房资格。可以从五城区或者天府新区买房。很少去成都，以好出租，交通便利，业态成熟为主，同时要兼顾具备升值潜力。应该选择天府新区还是锦江区还是武侯区呢？此外，有推荐的小区吗？

回答：从投资的角度看，老区配套成熟，不存在超预期溢价，你可以当作低风险传统行业，无论老城区新区都有坑，但是新区有更大的想象力，未来的溢价更可观，当然高回报也就意味高风险。投资天府新区建议不要去已经过气，建议去成华和锦江区，成都处于主城空地最多的板块，有空地才有新房才有溢价发展潜力大，锦江区教育资源好，武侯区说实话有些地方受航线影响，具体买哪儿还是看楼盘位置和周边配套。具体优质小区推荐详见内部！

提问：成哥你好，打算买个商铺投资试试，但是买商铺的话也是排名前列次，请问该怎么买到合适的呢？有什么建议呢？

回答：购买商铺一定要考虑商用价值，这就要比购买住宅难一些，特别是很多销售商在向买家推荐的过程中，由于各种因素，会误导购房者，比如在17年成都商业综合体快速成长，很多销售商借助一些大型商业中心来渲染自身价值，导致很多不懂行情的人纷纷入坑；18年成都二手房价格上涨，限购政策升级，销售者用商铺价格和住宅价格作对比，导致想从商铺市场觅得良机的人们深信不疑。现在看来，这两者之间不管是行情还是价格都没有必然联系；前年格子铺炒得火热，底商租售比越来越高，但其实都是假象罢了，真正有实力的商业体是不会轻易出售这些商铺的；去年出现了很多“地铁口商铺”，大家也要谨慎下手，地铁口人多不代表消费能力强，不要轻易上当。

提问：成哥好，有没有低预算二手盘推荐（除高新区），纯投资，行政学院附近的万科金色城市如何？

回答：中信城 中海右岸 中铁骑士府邸，万科金色城市，如果是那个片区选择，是可以考虑。具体更多低预算的二手盘详见内部！

提问：成哥好，本人和老公目前在阆中工作，我们在阆中有套自住房，四室两厅，市值70多万。想在成都置办房产，关注过高新区新川板块，看了中铁城锦南汇，蒂梵尼，领馆国际，不知道这几个小区值不值得入？目前我们凑够六十万首付，买180万以内的房子，请问还有没有别的区块建议，较好是方便到高新区的。

回答：你说的那三个盘都还不错，不过从地理位置来说中铁城锦南汇，蒂梵尼更好一些。另外，总价180万在高新区，没有什么好的建议。可以关注一下：昭觉寺动物园，犀浦，书房，天回、驷马桥，理工大，八里庄，二仙桥，槐树店这些板块。具体更多楼盘详见内部！

提问：你好成哥，不太明白加杠杆买房是什么意思，还有就是杠杆买房要怎么做呢？

回答：加杠杆买房是指借助资金来买房，比如说贷款买房就是属于加杆杆买房，首付、月供等都是其中的杠杆，只需要支付30多万元的首期房款就能购买到价值100万的房子产权，一旦房子市值低于买入价的时候，就有可能出现大批断供情况，所以杠杆越高，风险也越大。对于现在很多普通购房者来说杠杆买房是逆袭的关键，市场强调房住不炒，很多城市的房子的涨幅没有以前那么剧烈了，房子也已经不是那么便宜了，就算是一套普通的房子，想买下来不欠钱也是比较难的，不管现在愿不愿意贷款，买房子都是必须的，也就是放杠杆买房。

放杠杆要注意：1.一定不要全款买房；2.尽量多贷一点款，贷款的时间越长越好；3.贷款不能太过，确保能保证自己的基本生活。在货币宽松的环境下，资产涨了，负债不涨，就相当于赚钱。

提问: 你好成哥，坐标桂林。现名下有一套98年的学区房自住，再想投资一套房子。看中了位于漓江边解放桥旁的一套小复式楼，下面是门面，上面3、4楼是住宅楼，4楼是顶楼。小复式楼是一栋挨着一栋的，还有个30平的露台。地段好，离江边非常近，但就是房龄也比较老了，也是98年的，价格要100万左右带一个车位，价格是否合理？投资是否合算？如果上述方案不可行，请问购买桂林哪里的房子具有投资和升值的潜力，房价在100万以下的？

回答：桂林没有投资价值，老破旧更不要考虑，严重跑输大盘。广西少有有点投资价值的只有南宁了，桂林没有什么产业，属于旅游城市。放眼全国来看，头部旅游城市是有价值支撑的。但流量来自外部，不是本地居民的内生力量，不够稳当。旅行目的地这件事上，民众的口味是会变化的。相比扎根本地发展商业商务，不确定性就要更大一些而且旅游地产需要跨省市卖房，营销成本自然更大，这要算到买房人头上。因此旅游地产通常难租难卖，作为资产的属性不很优。哪怕能涨，卖不掉、租不掉、管理成本高、金融属性低，也是很头疼的。

买房投资，还是不要只盯着家门口买，不能熟悉哪里买哪里，要全国一盘棋去看，投资不自住，可以选择更好的城市，比如南宁重庆成都等。成都投资回报率高的板块详见内部！

提问：成哥好，请问下万科城市花园初中学校资源怎么样呢？是属于锦几区呢？我主要考虑初中的学区，这个楼盘可以买不？

回答：属于锦3区。小学有成师附小万科分校，对口有7所中学，附近没有好的初中。考虑初中好，选择高5区，三所初中，都好：七初、七初锦城、石室天府。万科城市花园片区逐步老化，不做重点目标。

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