捂了四年!二环“神盘”SM锦悦,真要开了?

成都捂盘王“SM锦悦”又双叕要开了？

最近，又有消息传出建设路的“SM锦悦”即将取证。

这已经不知道是多少次说要拿出来卖了……

在成都楼市的传说中，建设路有“四大金刚”——朗基城、SM锦悦、首创天禧68、太阳公元。

从去年开始，其他三个老油条都陆续出了货，而这个SM锦悦，却是一而再再而三的推迟。

项目上一次开盘，还要追溯到2017年6月，之后多次“听说”有新货要上，但最终也不都还是不了了之~

而这次又传出要取证的消息，被放了N次鸽子的购房者们，已经不在乎你是不是来真的了，先准备着吧。万一真的开了勒？

那么，我们今天就再来看看，这个“刚需神盘”到底有什么魅力，让这么多购房者，能够为他坚持等四年……

01

紧邻二环，板块成熟

SM锦悦项目坐落于成都市成华区东二环SM广场后，属于建设路板块。

当你在成都看到SM两个字母的时候，不要排名前列时间想到的是啥子十八禁的东西。

SM集团作为菲律宾企业，在2001年拿下东二环百亩地块，正式进入成都。一期占地60亩为商业，为2006年亮相的SM广场；二期32亩为住宅，即准备推出的SM锦悦，该盘的产权只有50多年产权。

▲SM广场

建设路板块是成华区新房供应最短缺的板块之一，因为板块开发较早，区域内的待开发用地几乎没有了。而区域内的新房，也仅有SM锦悦等极少的房源。

除此以外，建设路板块也是成华区目前配套最成熟的板块之一。

商业配套：建设路成熟商圈加持，三环内黄金地段，周围一圈大型综合体环绕，板块内有SM广场、伊藤洋华堂、龙湖天街·三千集（距离SM锦悦不超过1公里），它们均是成华区目前的主力大型商业综合体。此外，盒马鲜生也开业，SM锦悦也是妥妥的“盒区房”。

▲龙湖天街

交通配套：板块内目前拥有二环路、成华大道两条主干道，自驾和公共交通都非常便捷；周边公交站点较多，线路密集；另外还有在建的地铁8号线已开通运营，距离项目约700米。

▲二环高架桥

教育配套：小区楼下就有一所金起点东篱幼儿园，学校划片归属建设路小学本部，属于成华区较为优质的小学。

▲建设路小学

公园配套：项目街对面便是沙河绿道，半径1公里范围则还有东郊记忆、新华公园、杉板桥公园、麻石烟云公园等配套。

医疗配套：成都市第六人民医院、电子科技大学医院、成华区妇幼保健院、华川医院以及各类社区医院遍布，从婴幼儿到老年群体全覆盖。

02

户型不大，刚需刚改福音

SM锦悦

户型：70-124平米

总户数：960户

容积率：4.71

梯户比：3梯5户/2梯4户/2梯5户

物业公司：四川悦华置地物业管理有限公司

物业费：2.58元

拿地时间：2001年

交房时间：现房 

▲SM锦悦4、5、6栋

SM锦悦于2017年6月份推出了一批次房源，13000-14000元/平米的清水房均价，低于周边实际二手房价格。所推的房源也是在当天全部售罄。

整个项目占地32亩，由7栋住宅构成，容积率4.7，占地小加上容积率高，整个小区的居住舒适度大打折扣，而且也没有太多的面积来打造中庭绿化。好在所有楼栋无底商，算是一个纯居住社区。

▲SM锦悦中庭

排名前列批次推出了1#楼和7#楼，之前的消息是下批次将加推2#楼、3#楼、6#楼。

其中2、6#楼为26层，2梯5户，3#楼为33层，2梯4户。位置算是正处中庭，部分户型临街但也不是主干道。不过6#楼旁规划为市政公共厕所，2#楼旁边规划为物管用房。

楼盘和二环高架之间，隔着约8层楼高的SM商场，所以10楼以下朝二环方向视线或有些遮挡，而15楼以上户型，可能会受到二环高架噪音影响。

目前，整个项目都已基本呈现，购房者们所见即所得。小区中庭面积不大，对小区休闲空间有要求的朋友慎重。

▲5/6栋中庭

因其高容积率、高密度，小区的居住品质不算太高。户型面积段也以刚需、首改为主，涵盖70-120平共3种户型。图为70平米套二户型模型，该户型朝西，临SM广场，受噪音、西晒等影响，而且户型餐厅正对卧室、厕所的入口。

图为90平米套二户型模型，该户型朝东，不临主干道，但旁边住宅小区建筑高且密，若买低楼层采光会受影响。而且90平米做套二，本应面积宽裕，但实际上卧室面积太小，过道较宽有点浪费。

图为120平米套三户型模型，该户型位于楼栋两端，属于通透户型，通风采光有一定优势。但整体来看，户型不够方正，过道特别狭长，餐厅正对卧室，主卧卫生间设置过道浪费空间。

实地看了下离二环路高架直线距离约四百米，但由于SM广场不够高，住宅项目的高楼层受二环路车流量的噪音影响还是很明显。

▲7栋旁的公交总站

目前来看，项目与SM广场之间间隔距离小，部分楼栋离SM广场的停车场出入口较近。若后期不合理规划，在SM广场人流量大的时候，车流、灯光、灰尘都会对低楼层住户造成影响。

03

权衡利弊，适合自己才行

环境一般：老城区发展已经相当成熟了，但是周边的环境和新区比起来差那么一丢丢，有人爱新区，有人爱老城，各有所爱。

中庭太小：小区面积不大，为长条形态，导致小区中庭不大。

产品不纯粹：再看产品，大多都是刚需改善混搭，业态、圈层并不是很纯粹，追求圈层和居住体验纯粹的请绕道。

▲与隔壁合能耀之城距离较近

拿地时间久：但尤其要注意的是，SM集团是在2001年拿下的这块地块，规划成了商业用地和住宅用地，那么现在算来产权也只剩下50来年。对于这一点，不必太过在意，产权年限到期了还可再续。

楼下公交总站：7#楼旁边还有公交总站，噪音影响有些大。且所有楼栋都和SM商场之间，是停车场以及货运通道，会有一定噪音影响。

预计价格：根据SM锦悦官方公众号释放的信息，项目将带装修出售。参考此前约1.33万的清水价格，加上现在普遍的的精装价格，预计价格会在2万以内。这个价格虽然说没有之前的清水房那么超高性价比，但是和周围二手房比起来，还是很值了。而且相当于现房，不用等几年。

交房时间：SM锦悦目前为准现房，后期的交房时间不会太长。

购房者也被这个楼盘“即将预售”的假消息“调戏”了太久。

千言万语一句话：上天一定会眷顾那些时刻做好了准备的购房者~

欢迎留言聊一聊，你在等这个盘么？

来源：不二成都