2020年盘点:成都二手房量价齐升

20年成都楼市注定是个需要重点回顾的年份，因为继18年515新政后，这是成都排名前列年密集调整楼市政策。

914新政增值税免除由二改五：直接拉高了二手房价格和时间成本。

无房家庭优先购买政策实施：让刚需们购买性价比高的新盘几率大幅提升，普通资格直接沦为摇号氛围组成员。

年底网红盘集中供应：使得顺一到顺四在20年底基本都有一次平等的上车机会。

如果再加上之前19年底区域限购政策的放开，20年的成都楼市实际经历了4次政策影响。

虽然每次政策对新盘都有影响，但是买新房无非就是比较剪刀差、地段、品质，现行政策下能不能买到新房更多的是拼顺位，靠运气。

而二手房作为成熟市场下的一种商品，在成都这个年净增25万人口的准一线城市，价格、成交量、流通性更容易受政策和供需关系局部转化的影响，即便有无房优先+网红盘年底集中供应，二手房始终是各类买房人绕不开的购房选择（刚一、刚二只等新盘的除外哈）。

这篇文章就给大家总结下20年成都二手房的成交情况，为21年想买二手房的朋友提供数据依据。

数据来自贝壳，去除商业成交，阿房采用爬虫软件提取

数据仅包含高新+天新+主城区+高新西+近郊，并非全成都成交情况

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20年房价全线飘红，但区域分化大

20年底房价同比19年全线飘红，总体增幅10.4%，跑赢20年的M2增幅（10.1%）。

为什么取19年11月的成交单价作为19年的数据？因为19年12月区域限购政策放开，对12月的房价已经产生了影响。

一、天府新区、高新西、高新南20年涨幅跑赢全市。

天府新区涨的最凶，涨幅达到23%，单价上涨超过3500元，意味着在天新迟买一年，一套100平米的房子就可能多花35万；高新南涨幅13%、高新西涨幅20%，涨幅把主城区和近郊都甩开了不少，单价均上涨2000+。

当然这里说的都是区域均价，各个区域里面板块不同，涨幅也有较大差异，核心地段优质板块的涨幅更高，老破小不带学区配套也不好的那种涨的就很慢，但是总体来看这三个区域20年上涨很快。

二、主城区：青羊、武侯涨幅不错，金牛疲软。

青羊涨幅9.4%，基本接近全市均值，单价和锦江差距进一步缩小；武侯、成华的上涨额度也有1000左右；金牛的价格和涨幅都是主城区垫底，仍然没得明显的上涨迹象。

主城区的涨幅均未跑赢天新和高新，这也说明了目前成都的房价并未开始全城疯涨，还是停留在部分区域、热门高净值板块。

三、近郊：双流的涨幅较好，龙泉横盘略跌。

双流涨幅高于主城区的冠军青羊；其它区域的单价也有几百块的上涨；但是龙泉略微下跌，整个20年也是基本横盘状态。

总体来看：天新高新涨幅大于主城区，主城区涨幅和近郊基本持平。

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20年成交量增长38%，交易活跃度提升

20年全城成交7.1万套二手房，较19年全年成交量上升38%。

二手市场需求量上升明显，主要是两个原因，一是19年底区域限购放开刺激市场流动性（政策调整后，19年12月的单月成交量就环比增长20%），二是上半年万人摇新盘一房难求，买不到新房的部分刚需、刚改被迫转战二手。

逐月来看，除了疫情期间的1月和2月、以及受增值税二改五后的10月，其他月份成交量均高于19年峰值月成交量。这说明了20年的二手市场变得更加活跃，量涨的结果自然就是上面提到的价升。

受增值税二改五的影响，9月以后成交量出现一定的下滑，二手房市场流通性变差了一些，卖方出现惜售因为置换成本变高，买方出现慎买因为购房成本在增加、满二不满五的房子性价比变差。

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主流购买力仍集中在150万，购买预期逐步拉高，财富净值区域购买门槛变高

20年二手房成交总价150万以下成交的房源占比达到69.1%，占比较高的区间是100-150万，达到了36.5%。房价一旦超过200万，成交量立马下滑，这表明成都主要流通的二手房仍以150万以下为主。

但是值得关注的是，第四季度200万-250万区间成交占比已经达到8.3%，较第三季度提升0.8%，是成交占比上升最多的区间段。这说明大家的购房预期正在被逐步拉高，换房成本不断提升的情况下，部分买房人开始加大预算争取一步到位。

一、从各个区域成交总价分布来看，天新、高新成交量大的都集中在150-200万，住进城南的门槛高于主城区；主城区（金牛除外）、高新西、双流、温江、龙泉驿成交量较大的价格区间都是100-150万；金牛、新都、郫都成交量较大的区间是50-100万。

二、各个区域的户均总价来看，高新户均总价接近220万，是全城入住门槛较高的区域；天新紧随其后，户均总价已经逼近200万；主城区中，锦江入住门槛较高，金牛入住门槛较低；近郊的户均总价在120万以内，预算不够的刚需可以重点关注。

总体来看：区域内产业越多、人口净流入越密集，财富净值越好，房价越高。

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全文总结及购房建议

从20年成交数据来看：（1）房价涨幅较大的只有天新、高新，大部分区域的涨幅对成都这座西南排名前列城而言都在合理范围内；（2）年底月成交量也维持在6000套左右并没有进一步激增，说明了此轮周期并非普遍猛涨。

根据以上信息，阿房个人奉上两条建议，供各位买房路上参考：

刚一、刚二的朋友，如果有心仪的新盘可以继续等待打新。

毕竟无房优先政策下，刚三、刚四、普通基本都是氛围组成员，政策倾向你们，摇中的机会很大，打到新房就是节省几十万。

确实有购房需求的刚改和普通资格，可以好好看看二手。

增值税二改五虽然使得9-12月的成交量有所下降，但是成交水平依然高于19年。如果21年成都没有更加严厉的政策调整，二手房大概率还将上涨。因为新房买不到，被新房市场挤压下来的需求，就会被迫转嫁到二手市场。

目前大幅上涨的区域还是核心区域、优质板块，但是当这些房源涨到买不起的时候，购房需求就会传递到次佳板块的优质房源，进一步加剧供需关系的紧张，倒不如现在还有得选的时候好好看看二手房，将买房主动权掌握在手里，争取利益较大化。

以下是各区域20年成交量前十的楼盘，不知道看哪里的朋友可以先从这些入手。因为高流通代表了市场认可度高、性价比不错，不管是上车还是今后换车都有一定筹码保障。

高新：中德英伦联邦A区、南城都汇汇尚园、蒂梵尼TOWN、时代晶科名苑、领馆国际城、都城雅颂居、中德英伦联邦B区、城南名著、香榭国际、南城都汇汇晴园五期

天府新区：南湖国际社区、万科海悦汇城西区、金茂光明城市、佳兆业君汇上品、恒大天府半岛二期、恒大名都、慕和南道、洛森堡、中信城左岸、戛纳湾滨江

青羊：清水路苑、凯德风尚、元益花园、清溪雅筑、金阳易诚国际、新城市广场、时代凯悦、清水河畔、光华碧邻、长虹和悦府

武侯：桐梓林欧城、中铁骑士公馆、蓝光金双楠二期、丽景华庭二期、金茂礼都、龙湖金楠天街、世豪嘉柏、正基城市主场、鹭岛国际四期、巷上生活馆

锦江：锦江城市花园、鑫苑名家、华都美林湾、锦江城市花园一期、东洪广厦、万科金色城市二期、蜀都花园、卓锦城六期

成华：金科一城、蓝光富丽花城、绿地世纪城、红枫岭三期、阳光100米娅中心一期、华宇阳光水岸、新里柏仕公馆、合能耀之城、红枫岭二期、蓝光COCO时代

金牛：蓝光花满庭一期、锦城名都、兴元绿洲一期、锦西国际、青房尚瑞天韵、西岸观邸、两河锦地、映日荷花、恒大西锦城、天悦城

高新西区：上锦颐园佳境、上锦颐园、万景峰一期、恒大帝景、龙湖时代天街、成都合院公园里、橙郡二期、橙郡三期、成都合院一期、缤纷年华

双流：蓝光圣菲town城、和贵久居福、保利叶语、通瑞月光湖、东立国际花城、南湖逸家二期、美城云庭、欧洲印象、万锦城、翰林上岛

龙泉驿：四季映像、果壳里的城、龙城1号、百悦天鹅湖、炜岸城一期、中国铁建国际城、世茂城一期、招商依云上城、首创万卷山、四季康城

郫都：派克公馆、绿地国际花都三期、华润橡树湾A区、蓝光幸福满庭、华润橡树湾B区、傲城、交大卡布里城、中信未来城南区、中铁伊萨贝拉、怡景城市花苑

温江：中铁丽景书香、合能珍宝琥珀、佳兆业丽晶港、朝阳时代西锦、洲际春天广场、花样年花样城、洲际亚洲湾B区、金河谷五期、明信仕林府、合能珍宝琥珀三期

新都：富力桃园B区、汇融悉尼湾达令港、我的大学、富力桃园A区、传化国际新城、保利春天花语、北欧知识城二期、融创凯旋公馆、蓝光花满庭二期、三合嘉苑

来源：蓉城房阿玛