年底火力全开!第三批集中供地,成都未再出现“现房销售”要求

截至目前，第三批集中供地的22城，只剩沈阳、长春、宁波3个城市没发布土地清单。

其中，长春在8月底的官方会议中表示，因近两年住宅用地供应量高位运行，本年度第3次集中供地以棚改用地、租赁住房用地为主，原则上不再供应住宅用地。

11月15日，长春市公共资源交易中心集中挂出17宗地，疑似长春今年第三批集中供地。其中含居住用地11宗，全部是租赁建设用地和棚改用地。

余下两个城市，楼市也较冷。

已发布土地清单和土拍规则的19个城市，几乎都透露出同一个信号：

放松。

限马甲、限参拍资质、限资金来源的“三限”基本要求没变，除此之外，各城市出现了各式各样的放宽政策，有些城市还出现了不少新奇思路。

1杭州

杭州这一轮的变化很大。

一是放宽了房企资质。

二批次时基本要求拿地企业具备一年以上房地产开发资质，三批次中大部分地块从不再有年限要求。即新注册公司也能拿地，但还是要资质。

另外，不再限制房企最多报名5宗地，不限报名数量。

二是竞品质改为定品质。

二批集中供地试点的10宗“竞品质”地块全部流拍，因此三批次不再提竞品质，转为“定品质”，品质标准由政府制定，并取消了现房销售要求。

三是降地价。

部分地块起拍价下调，比如富春湾新城7号地块总价从7.2亿降至6.3亿，降幅12.5%；临平开发区地块总价从8.32亿降至6.93亿，降幅16.7%，相当于打83折。

此外，当土地竞价达到上限，不再接受更高报价，转为摇号；三批次土地的整体溢价率从15%降到10%左右。

而且，三批次还拿出了好几块压箱底宝地。

四是提房价。

地块销售限价上涨200-2000元/㎡。

如钱塘核心区青西二路东侧地块，均价从17300元/㎡提高至18800元/㎡，较高单价从19030元/㎡提高至20680元/㎡，整体上涨1500元/㎡。

杭政储出[2021]47号地块，毛坯销售均价不高于36000元/㎡，较高单价不高于39600元/㎡，装修价格不高于4000元/㎡。以此推算，该项目建成后的精装修价格较高均价为40000元/㎡，较该区域此前的较高38000元/㎡上涨2000元/㎡，涨幅约5.3%。

五是重启“勾地”政策，变相降保证金。

因一批次火热，二批次取消勾地政策，三批次又恢复勾地。

勾地保证金仅是起始地价的10%，较高不超过5000万元，比正常缴纳20%保证金少很多，缓解房企的资金压力。

据了解，拱墅区桥西拱宸桥单元GS0609-12地块，申请勾地的房企达到10家。

一系列操作之下，房企参拍积极性明显提高。

据了解，截至11月18日，29宗地有企业提交竞买申请，有23家房企参与勾地。

绿城火力全开，参与了18宗。滨江、招商、旭辉、越秀等房企都表现出了少有的积极。

一长期关注杭州楼市的业内人士表示，现在是拿地的好时机，即使所有地块都达到较高限价，净利润仍有10%-15%，是首轮集中供地时大家不敢想的水平。

另外非常值得关注的一点是，本轮杭州提出了“禁商墅”政策。

杭州第三批集中供地要求土地开发利用应严格按照规划用途实施，让商服用地均回归产业属性，商住混合用地中的商服部分不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，且最小分割单元从原先的300㎡调整为800㎡，就是为了防止“大平层”“商墅”等类住宅出现。

2厦门

和杭州一样，厦门也推出了好几块压箱底的好地，比如岛内3宗优质宅地，提振楼市信心意图明显。

三批次厦门土拍主要有以下特点：

一是首提定品质。

除“限房价、限地价”，还首次在房地联动出让方式中提出“定品质”，对地块内的商品住宅、配建的保障性住宅的室内装修标准及绿色建筑等级均提出明确要求。

其中，岛内2宗地采用采用“限房价、限地价、定配建、定品质+摇号”方式出让，其余土地采用“限房价、限地价、定品质+摇号”出让。

二是限制商品住宅销售均价、装修价格及车位销售均价。

住宅限价在26000-75000元/㎡之间，除岛上3宗地限价均在7万元/㎡之上，其余多在三四万档。

车位限价在15-60万/个，除岛上3宗限60万之外，其余多在20万水平。

14宗地住宅限价和车位限价如下：

住宅全装修标准为：思明区、湖里区不低于3000元/㎡；集美区、海沧区、同安区、翔安区不低于2000元/㎡。

其中，定配建的保障性住宅不低于1000元/㎡。

三是热门地块公证摇号、限180㎡、限售10年。

对于岛内新出让和岛外热点商住用地（达到地价上限且意向登记购房人数达到可售房源数100%及以上），采取公证摇号的方式公开销售。

考虑到湖滨一里A10商住用地关注度高，采取户型设置限制在180㎡以下（限购）、公证摇号（刚需优先）、增加二手房限售年限（10年）等。

3南京

除下调参拍房企资质要求、下调地块保证金比例以外，南京在三批次集中供地中对部分地块提出品质要求。

针对前期河西多家房企遭遇“品质维权”，此次对于河西楼盘的外立面提出明确要求：5宗河西南的宅地均要求外立面必须采用高品质板材材料。

这在以往的土地出让中相当罕见。

4成都

除配建要求明显减少、起拍价有所下降、限价有所提高之外，成都在三批次集中供地中，全面取消竞自持。

除双流两宗人才公寓用地外，成都38宗都采取“设置较高限价+竞销售型一类人才公寓面积比例”方式出让，竞自持和竞无偿移交比例未再出现。

且地块未再出现“现房销售”要求。

5北京

继二批次试点1宗竞现房销售地块后，三批次继续推出了5宗地，在达到较高限价后进行竞现房销售，然后再投报高标准方案。

且本次劲松地块要求“未来全部商品住宅规模实行现房销售”。

“竞现房销售”是本次土拍扩大试点规模的一次尝试。

6广州

除大部分土地起拍价有所下降、取消一个月内一次性付清总价的要求外，南沙、黄埔地块取消了“限房价”要求。

7上海

首次出现“双定双限房”，剑指人才，这宗地位于崇明区长兴岛。

8深圳

深圳的土地出让规则一直很严格，包括：限制房企最多可竞得3宗用地（含联合竞买）、多数地采取“三限双竞+摇号”挂牌出让。

“三限双竞”即限地价、限住房销售均价及较高售价、限出售型人才住房面积/可售公共住房面积、竞地价、竞出售型人才住房面积/可售公共住房面积(均扣减普通商品住房面积）。

竞面积达到较高限制面积后，通过摇号方式确定竞得人。

三限双竞是一般城市达不到的高度。

9福州

福州本批次推出的21宗地，有16宗位于二环附近，优质程度可想而知。这跟去年疫情后刺激市场的做法相似，可见福州提振市场的决心。

本次福州除了减少安置房和租赁住房地块供应比例、加大普通商品住宅供应量之外，还有两个特点：

一是首推竞首付比例政策。

针对闽江北板块和奥体板的2宗宅地，达到较高限价后，竞首期款比例（即自地块签订合同之日起10日内缴付出让价款的比例）。

具体来说就是在成交总价50%的基础上，每次增加总价款的5%，达到100%的比例后通过摇号确定竞得人。

这2宗地还要求建造标准符合绿色建筑标准、全装修交房。

二是调高备案价上浮幅度。

调高了15宗宅地的商品房备案均价，在溢价成交的情况下，出让价款每增加1%，备案均价按商品房销售指导价上浮0.3%确定，较高上浮幅度不得超过4.5%（此前分别为0.1%、1.5%）。

对高溢价成交地块，给出了更多的利润空间。

10济南

本次推出地块全部位于主城区，当宅地达到较高限价后，采取“限地价、竞建筑品质和建设进度”方案。

达到较高限价按以下顺序竞二星三星绿色建筑比例、竞预售办理层数：

1.商品住宅建筑二星级绿色建筑比例不低于50%；2.商品住宅建筑满足二星级绿色建筑要求；3.商品住宅建筑三星级绿色建筑比例不低于50%（剩余的商品住宅建筑全部满足二星级绿色建筑）；4.商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求；5.达到建筑单体地上总层数的20%后办理商品住宅预售许可手续；6.达到建筑单体地上总层数的40%后办理商品住宅预售许可手续；7.达到建筑单体地上总层数的60%后办理商品住宅预售许可手续；8.达到建筑单体地上总层数的80%后办理商品住宅预售许可手续；9.建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续。注：竞到第5-9项中任一项成交的，须同时满足第4项要求

综合19城来看，大多数城市都有如下操作：

推出更加优质的土地、减少政策性住房地块供应比例、加大普通商品住宅供应量、取消限制房企报名地块数量限制、下调参拍房企资质要求、下调土地保证金比例、下调首付款比例、延长付款时间、下调起拍楼面价、上调住宅限价、增加定品质要求等。

就像一桌准备就绪就等房企上座的满汉全席，诚意满满。

这一次，能否将“躺平”的房企重新激活？

来源：克而瑞四川