终于,谜底揭晓!房地产税有了“新动静”

就在12月15日上午，央行宣布发起5000亿元的1年期MLF，利率为2.95%，揭开了当前货币政策的较大谜底。对此，会在本文最后做分析。先谈谈当前楼市较大的悬念——房地产税试点的较新进展。2021年10月23日，全国人大授权国务院未来5年内，在国内部分地区试点房地产税。到底哪些省市会纳入试点，房地产税未来会怎么收，它将如何影响居民家庭的资产配置，成为一个巨大的不确定因素。所以，虽然当前楼市的政策底已经出现，但很多人的购房积极性还是不太高。昨天，“房地产税试点”有了“新动静”——全国人大官网，全文发布了财政部部长刘昆在第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议上对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》的说明。这份说明的全文发布，可以让民间了解到关于房地产税试点的更多信息。另外，全国人大此时公布这份文件，是否意味着试点工作近期会有进展？

文件不长，先做全文引述，然后给大家分析。

对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点

工作的决定（草案）》的说明

财政部部长 刘 昆

全国人民代表大会常务委员会：

我受国务院委托，现对《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》作说明。

一、基本情况

党中央、国务院高度重视房地产税立法与改革工作。2011年，经国务院同意，上海市、重庆市开展了个人住房房产税改革试点。2013年以来，根据党的十八届三中全会关于“加快房地产税立法并适时推进改革”的要求，全国人大常委会预算工委、财政部会同有关方面积极推进房地产税立法工作，取得阶段性成果。由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

在总结上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，强化房地产调控需求侧管理，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件。为此，建议“先深化地方试点、再国家统一立法”，由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障。按照以上工作考虑，财政部、司法部会同全国人大常委会预算工委、住房城乡建设部、税务总局等方面研究起草了《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定（草案）》（以下简称草案）。

二、草案的主要内容

（一）征税对象和纳税人。试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响，对依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。

为避免对企业生产经营带来影响，此次试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移。

（二）制定房地产税试点办法和具体实施细则。全国人大常委会授权后，国务院将制定房地产税试点办法，明确具体试点政策。试点地区人民政府制定具体实施细则，细化改革试点落地措施。房地产税征管涉及大量自然人，为确保有效征管并优化纳税服务，国务院及其有关部门、试点地区人民政府将构建科学可行的征管模式和程序。 

（三）试点地区的确定。国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人大常委会备案。

（四）试点期限和启动时间。试点期限为五年。试点过程中，国务院将及时总结试点经验，在授权期限届满的六个月以前，向全国人大常委会报告试点情况，需要继续授权的，可以提出相关意见，由全国人大常委会决定。条件成熟时，及时制定法律。试点实施启动时间由国务院确定。

草案和以上说明是否妥当，请审议。

这份文件告诉了我们如下信息：排名前列，两类房子是不纳入房地产税试点的。一类是“依法拥有的农村宅基地及其上住宅”，另外一类是“非居住用房地产”。前者免征，后者是按照旧版的“房产税”来执行。中国自1980年代开始就开征了房产税。但个人购买的房子，是免征的。只有企业购买的房子，才需要缴纳房产税。房产税征收的依据，是《中华人民共和国房产税暂行条例》。但这个税，跟我们即将开征的房地产税，是不一样的。未来的房地产税，是老版“房产税”的升级版。按照全国人大的授权，个人购买的商铺、写字楼、商务公寓，不会纳入房地产税试点，并仍然可以豁免旧版的“房产税”。商务公寓略有不确定性，它是在商业用地上修建的带有居住性质的住房。服务对象是商务人士。按照“避免对企业生产经营带来影响”的原则，可以不纳入房地产税试点。而且很多城市，没有真正的商务公寓，只有根据写字楼改的商办公寓。但在广东，基本上每个城市都有商务公寓。未来商务公寓是否不纳入房地产税试点，还需要进一步明确。个人购买的商铺、写字楼肯定是不纳入的。中国目前非住宅类物业库存严重，一些县市非住宅的去化周期甚至长达240个月以上。这跟我们的政策一直歧视非住宅有很大的关系，估计未来相关政策会做出调整。第二，房地产税的推进将按照“先深化地方试点、再国家统一立法”的路径走。这意味着，绝大多数地区在短期内不会开征房地产税。此次授权全国人大搞试点，时间是5年。所以，5年内全面推进立法的可能性比较小。5年之后，如果试点工作需要延期，可以再提请全国人大授权。也就是说，试点工作可能超过5年。等试点工作结束，经验总结充分后，才会有立法的全面推进。而一项立法需要三次审议，较快也需要2年。这样，房地产税在全国全面落地，至少要7年以后。个人认为，拉长试点期是必要的。房地产税影响面非常广，关系到每个家庭和众多行业，事实上相当于财产税。较好等中国城镇化率全面见顶3到5年之后，再开征。中国目前常住人口城镇化率是65%，每年推进速度大约1个百分点，中期见顶在城镇化率达到75%左右，大约还需要9年的时间。所以，房地产税在全国落地的时间，较好能在12年之后。第三，房地产税试点是国家定政策框架和试点地区，当地政府确定征收细节。中国的差异性太大，房地产税一定要因城施策。即便是省级政府，也很难给每个市县确定税率。具体征收的细则，需要下放到至少地级市层面。财政部的说明里强调，国务院会按照“促进房地产市场平稳健康发展”的原则来确定试点。也就是说房地产税立法，不能让楼市出现趋势性下跌。如果按照房屋评估价征收的话，我个人估计税率会是千分之一这样的级别。大城市因为房屋总价高，税率可能更低一些（比如万分之五）。对比香港房地产税的水平，相当于每套房每年的物业管理费；在美国，根据著名房地产网站Zillow的统计，2018年全美平均每套房每年实际缴纳的房地产税，低于这套房子的年水电费。中国居民的房地产税负担，也应该跟这个水平差不多，要充分考虑老百姓的承受能力。第四，全国人大常委会预算工委、财政部是推进房地产税立法的主要部门。第五，小产权房、军产房、集资房、违法建筑等各类房屋是否征税，没有给与说明。这些问题复杂，留给国务院出台“房地产税试点办法”的时候再处理。全国人大官网公布上述文件，是否意味着房地产试点工作将加快？未必。全国人大常委会公报定期公布重要文件，这是惯例，是增加立法透明度的要求。但“政策靴子”早点落地，有利于消除大家的疑虑，有利于楼市回暖。所以还是建议尽早出台试点方案，最迟不要晚于全国“两会”结束。试点城市数量不要过多，但应该照顾多样性，否则试点效果不会明显。另外，试点方案的税率不要偏高，高了大家无法承受。

今年上午，央行公布了MLF和逆回购的公告，具体如下：

新发起的1年期MLF只有5000亿元，本月到期是9500亿元。央行今天全面降准释放的1.2万亿资金，被对冲掉了4500亿元，还剩下7500亿元。这意味着，央行宽松的力度略微不及预期，未来复苏可能是一个相对较长的过程。这大概是“跨周期+逆周期”政策的含义吧。另外，MLF的利率仍然维持在2.95%，没有出现降息。那么在12月20日公布的LPR利率，也不会降息。也就是说，正式降息在12月没有兑现。未来要看1月和2月了。这次对冲掉的增量资金比较多，反而增加了明年上半年再次全面降准的机会。

文章来源：刘晓博说财经