二八板块“变形记”:城市级配套呈现 楼市改善项目花开遍地

搜狐焦点成都资讯 2021-11-25 00:21:21
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2017年,成都改善元年,也发生了不少楼市“里程碑事件”。 这一年,主城换房潮来临倒逼市场转入改善快车道; 这一年,成都主城、近郊土地价格开始冲破万元大关; 这一年,腾笼换鸟的二八板块(二仙桥-八里庄板块)重回大众视野并开启逆袭之路...... 当主城供应大亨、量价齐升、文创前沿阵地等渐成板块关键词

2017年,成都改善元年,也发生了不少楼市“里程碑事件”。

这一年,主城换房潮来临倒逼市场转入改善快车道;

这一年,成都主城、近郊土地价格开始冲破万元大关;

这一年,腾笼换鸟的二八板块(二仙桥-八里庄板块)重回大众视野并开启逆袭之路......

当主城供应大亨、量价齐升、文创前沿阵地等渐成板块关键词,二八板块正凭借自我迭代的巨大潜能,崛起为主城版图内不可多得的宝藏板块。

但近两年这个区域声音弱了些,当实地踩盘,我们才不由惊叹,历经近5年发展,这个工业文明与现代文明交汇的区域,不仅城市级配套接踵呈现,楼市改善项目也早已“花开遍地”。

一座城市的变迁,总是伴随着时代的风起云涌、板块的兴衰交替、建筑的拔地而起、人群的来了又去。

当一个板块的发展不再适应城市日新月异的发展,推倒重建意味着在新旧交替的节点迎来重生。

从1952年起,见证铁半城几十载兴替的二八板块,随着“八里庄文创发展区”规划的出台,与国际都市格格不入的废弃铁轨与老旧建筑开始退出历史舞台,取而代之的是“环二仙桥创意时光商务区”的横空出世及陆续腾挪出来的数千亩土地。

据悉,这是三环主城范围内不可多得的可成片规划、整体打造的区域。而中环路以东、杉板桥路以北、民兴路以西、铁路线网以南,为二八板块核心区,目前已改善项目云集。

大手笔的文创产业规划、大规模城市更新,都给这个“留白”的区域带来更多执笔作画的可能,5年时间,随着生态、教育、商业等配套不断完善与城市更新不断推进,进阶中的二八板块核心区给市场留足了想象空间,

2017年5月,根据《工业遗址保护利用实施规划》,成华区14处近现代工业遗产保护名录中,就有6处位于成华区二八板块核心区。分别为禾创药业仓库、华西混凝土供应站、原101货运市场、机车车辆厂、灯光球场等。

其中,始建于20世纪50年代的禾创药业仓库,于2017年10月引入完美世界控股集团打造以工业遗产为主题的大型文创产业园区——红仓·完美文创公园,目前该项目已建成投用;

红仓·完美文创公园(四川知道实拍  侵权必究)

“二仙桥沿线铁路与站台”工业遗址打造而成的二仙桥公园,如今早已成为市民争相打卡的目的地;

二仙桥公园(四川知道实拍  侵权必究)

始建于1951年的成都机车车辆厂工业遗址,也已呈现为422亩造城之作——中车共享城

“西部文创之芯总部”重大产业化项目——合信K101,目前也处于紧锣密鼓建设之中。

据悉,合信K101项目于2020年2月27日正式启动建设,投资约62亿元、规划建面约51万㎡,将由合信置业集团和成都华天文旅共同投资,规划打造集PANDA MALL、红砖艺展中心、工业故事商业街、洲际英迪格五星级酒店、5A甲级写字楼于一体的旅游商业综合体验中心。

合信K101效果图

事实上,中环路八里庄&二仙桥段不到4公里的路程之上,不仅汇聚了多个文创地标,还拟规划双TOD项目——二仙桥、八里庄双TOD,以及成都市第十三幼、成都市第二十六幼儿园、成都市成华小学蜀都分校、成都七中英才学校、成都嘉祥外国语学校、成都万汇学校等十余所优质学校(其中多所学校已建成招生)。

青秀未遮山·秀街(四川知道实拍  侵权必究)

商业方面,除各项目底商之外,2019年开业的青秀未遮山·秀街、中铁建广场、龙光世纪中心、合信K101等,都将让二八板块核心区延续主城烟火气,城市2.5环全新宜居板块正在成型。

从城市未来格局来看,区域不大的范围内城市级配套扎堆+两大TOD汇聚,板块价值、潜力与可开发土地规模,早已奠定其主城“后期之秀”的地位,这也是板块内品牌房企扎堆的底层逻辑。

回顾二八板块这5年的市场数据,量价齐升是关键词。

四川中原地产数据显示,截至2021年11月21日,二八板块的区域均价从2017年的9891元/㎡到2021年的22027元/㎡,5年时间,区域均价涨幅一倍有余。

与此同时,区域也保持着良好的去化,2018-2019年因为入市项目有限+开盘售罄,因此基本维持供销持平的状态,市场存量见底;2020年-2021年供应量与成交量逐年攀升,于2021年达到峰值。

而今年1-11月板块均价波动下降,11月区域成交均价21998元/㎡,这主要受双限地限价及宏观政策影响。如图所示,2021年供应主要集中在10月,供应井喷背后,是首钢璟辰里、新希望万科知园、中车共享城三期·珑苑等项目的集中取证。

深谙八里庄崛起之路的业内人士或许不会陌生,从撬动八里庄价值腾飞的中国铁建青秀未遮山,到其后的中车共享城、朗诗乐府,再到今年的新希望万科知园、首钢璟辰里,群雄并起背后,是近5年时间里,主城东中环二八板块核心区的焕颜与新生。

3000年历史积淀,让环状发展的成都主城早已寸土寸金,因此,如果说5年前百废待兴的此地让人徘徊不决,那么,如今改善项目林立的此地,似乎足以坚定人们信心,毕竟,饱和主城三环内唯一可用于大规模开发的区域,仅此一隅。

备注:上图项目及配套为不完全统计

数据显示,二仙桥、八里庄目前在售项目5个,上文中二八板块核心区范围内仅首钢璟辰里一席;正在摇号项目2个,为新希望万科知园、中车共享城;已取证项目1个,为蜀道集团紫瑞府;待售项目2个,为锦城华创万科和园与保利中环广场。

其中,值得一提的是,万科先后落子该区域两大项目,分别定案“知园”、“和园”,前者与新希望联合开发,后者与锦城华创联合开发。两个项目均为清水打造,分别为4F洋房+17-18F小高层+32-34F高层社区、6F洋房+10F小高层社区,2F以上套型建面分别为110-150㎡、155㎡。

锦城华创万科和园效果图(图源网络)

由于两宗地块均为“双限地”,因此,清水限价21087元/㎡、21000元/㎡的前提下,两个项目均配置有底跃,建面约238-322㎡,单价较2F以上平层有所降低,以此拉低全盘均价,不得不说,这也是应对“双限地”的一种策略创新。

而作为下涧槽片区城市有机更新(一期、二期)项目的一部分,2020年10月19日保利发展控股成都公司与四川省物流产业股份有限公司就二仙桥218亩地块旧改项目正式达成合作,目前已呈现为待售中的保利中环广场

据笔者实地考察得知,保利中环广场西侧紧邻二仙桥地铁C1、C2口,将以TOD项目的规格,打造住宅、洋房、公寓、网红商街、办公、城市文化创意综合体等全系业态,首期入市为E地块,规划17-18F小高层+三叠,小高层面积区间分别为130-141㎡,目前售楼部暂未亮相,价格未知。

218亩、TOD规格,还未入市,我们已能预料保利中环广场将为区域带来的巨大能量,而二八板块核心区域内的造城项目又何止这一席。

成都铁路局与中铁建双央企联袂打造的415亩青秀未遮山虽已售罄,但“大城生活样本”的呈现,让市场得以重识八里庄;而占地422亩的中车共享城,也让机车厂TOD、主题公园、多业态住区、工业遗迹交织下的宜居蓝本跃然眼前。

中车共享城鸟瞰效果图(图源网络)

时间来到2021年11月,成都三供两集中的三批次供地名单也已公布,其中,两宗地块位于成华区二八板块核心区,分别为锦城华创万科和园东南侧约43亩地块、新希望万科知园西北侧约70亩地块。

两宗地块均采用“限房价+限地价+续竞一类人才公寓比例”的方式竞拍,要求成品房比例100%,同时限定房价分别为22890元/㎡、23000元/㎡,届时,逐渐成型的二八片区,将迎来怎样的共建者,大可拭目以待。

图文来源:四川知道

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