2018年上半年成都市房地产市场分析

国策评估 2018-07-13 19:06:15
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2018年1-5月份,全国固定资产投资(不含农户)216043亿元,同比增长6.1%,增速比1-4月份回落0.9个百分点。从环比速度看,5月份固定资产投资(不含农户)增长0.47%。其中,民间固定资产投资134399亿元,同比增长8.1%。

一、宏观经济分析

1.国家宏观经济分析

(1) 2018年1-5月全国固定资产投资情况

2018年1-5月份,全国固定资产投资(不含农户)216043亿元,同比增长6.1%,增速比1-4月份回落0.9个百分点。从环比速度看,5月份固定资产投资(不含农户)增长0.47%。其中,民间固定资产投资134399亿元,同比增长8.1%。

分产业看,排名前列产业投资6844亿元,同比增长15.2%,增速比1-4月份回落1.6个百分点;第二产业投资79550亿元,增长2.5%,增速与1-4月份持平;第三产业投资129649亿元,增长7.7%,增速回落1.6个百分点。第二产业中,工业投资同比增长2.6%,增速比1-4月份回落0.1个百分点;其中,采矿业投资同比下降1.8%,降幅比1-4月份收窄0.2个百分点;制造业投资增长5.2%,增速提高0.4个百分点;电力、热力、燃气及水生产和供应业投资下降10.8%,降幅扩大2.4个百分点。

分地区看,东部地区投资同比增长5.7%,增速与1-4月份持平;中部地区投资增长9.3%,增速回落0.5个百分点;西部地区投资增长4.2%,增速回落3个百分点;东北地区投资增长2.2%,增速回落1.2个百分点。

分登记注册类型看,内资企业投资同比增长6.6%,增速比1-4月份回落1.2个百分点;港澳台商投资下降5.2%,降幅收窄0.4个百分点;外商投资下降1.1%,降幅收窄4个百分点。

(2) 2018年1-5月全国房地产开发投资和销售情况

2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。1-5月份,商品房销售面积56409万平方米,同比增长2.9%,增速比1-4月份提高1.6个百分点。其中,住宅销售面积增长2.3%,办公楼销售面积下降3.5%,商业营业用房销售面积增长5.8%。商品房销售额48778亿元,增长11.8%,增速提高2.8个百分点。其中,住宅销售额增长12.8%,办公楼销售额下降1.1%,商业营业用房销售额增长6.5%。

2.成都市宏观经济分析

(1)工业生产情况

2018年1-5月,规模以上工业增加值同比增长7.5%。按轻重工业分,轻工业增长16.1%;重工业增长3.3%。国有及国有控股企业增长1.2%。八大特色优势产业增长7.1%,其中汽车产业增长3.9%,电子信息产业增长5.8%。

(2)固定资产投资情况

2018年1-5月,固定资产投资同口径同比增长9.8%。其中,房地产开发投资下降19.4%。天府新区项目投资(天府新区成都片区部分)增长5.8 %。从经济类型看,国有经济投资增长37.2%;非国有经济投资增长0.4%,其中民间投资下降0.5%。

(3)消费品市场情况

2018年1-5月,社会消费品零售总额实现2763.2亿元,同比增长11.4%。按经营单位所在地分,城镇消费品零售额2659.7亿元,增长11.3%;乡村消费品零售额103.5亿元,增长12.8%。按消费形态分,餐饮收入实现338.5亿元,增长12.7%;商品零售实现2424.7亿元,增长11.2%。居民消费价格总指数为101.1。

(4)财政、金融情况

2018年1-5月,一般公共预算收入完成672.7亿元,同比增长16.9%。其中,税收收入完成518.4亿元,增长20.8%。一般公共预算支出完成556.5亿元,增长3.9%。

截止5月底,金融机构人民币存款余额为35846亿元,同比增长8.2%。其中,住户存款余额12472亿元,增长7.6%。金融机构人民币贷款余额为29731亿元,增长9.7%。其中,个人住房贷款余额5658亿元,增长12.5%。

(5)对外贸易情况

2018年1-5月,外贸进出口总额实现1796.1亿元,同比增长30.4%。其中,出口总额914.4亿元,增长34.0%;进口总额881.7亿元,增长26.9%。

二、房地产政策分析

1.国家房地产政策

2018年4月24日,中国证监会和住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》(证监发[2018]30号),通知指出,为贯彻落实党的十九大精神和2017年中央经济工作会议提出的关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度要求,按照《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号),加快培育和发展住房租赁市场特别是长期租赁,支持专业化、机构化住房租赁企业发展,鼓励发行住房租赁资产证券化产品。

发行住房租赁资产证券化产品应当符合下列条件:一是物业已建成并权属清晰,工程建设质量及安全标准符合相关要求,已按规定办理住房租赁登记备案相关手续;二是物业正常运营,且产生持续、稳定的现金流;三是发起人(原始权益人)公司治理完善,具有持续经营能力及较强运营管理能力,最近2年无重大违法违规行为。

2.成都房地产政策

2017年12月29日成都市人民政府办公厅签发了《成都市人民政府办公厅关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》(以下简称《意见》),《意见》指出:为贯彻落实党的十九大报告提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”精神,依据国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号)、住房城乡建设部等九部委《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》(建房〔2017〕153号)等规定,结合《成都市住房租赁市场发展五年规划(2017-2021年)》及住房租赁试点工作要求,按照“发展规范、四级体系、网格管理、服务下沉”原则,提出并实施《意见》。

2018年1月29日成都市人民政府办公厅签发了《成都市人民政府办公厅关于进一步完善公共租赁住房租赁补贴工作的实施意见》(成办函〔2018〕19号),以下简称《实施意见》,《实施意见》指出:为全面贯彻党的十九大精神,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,进一步加大公共租赁住房租赁补贴(以下简称:租赁补贴)保障力度,提高租赁补贴标准,将稳定就业居住的新市民逐步纳入保障范围,切实支持保障对象通过市场租赁住房解决居住困难,根据国家有关文件精神,结合我市住房保障实际,制定本实施意见。

2018年3月31日成都市城乡房产管理局及成都市司法局签发了《成都市城乡房产管理局、成都市司法局关于商品住房开盘销售采用公证摇号排序选房有关事宜的补充通知》(成房发〔2018〕35号),以下简称《补充通知》,《补充通知》规定成都市商品住房将按照“棚改货币化安置住户、刚需家庭、普通登记购房人”的顺序摇号排序、依序选房,并保持登记购房人、摇号选房人、合同签订人一致。同时,《补充通知》对刚需家庭优先摇号排序选购商品住房的条件作出了明确规定:

首先,居民家庭包括夫妻双方、夫妻双方及其未成年子女、离异(丧偶)父(母)和其未成年子女,达到法定婚龄未婚、离异、丧偶等单身以个人为居民家庭;夫妻离异的,购房登记时离婚应已满三年;

第二,登记购房人及其家庭成员在本市行政区域内名下均无自有产权住房且自2016年10月1日以来无住房转让记录;

第三,购买的商品住房位于我市住房限购区域的,登记购房人须符合我市住房限购政策;购买的商品住房位于我市住房非限购区域的,登记购房人须为我市户籍居民。

在支持优先摇号的刚需家庭选购房源的储备方面,《补充通知》规定,本市行政区域内,新取得预售许可、现售备案的商品住房项目(位于本市中心城区锦江、饮马河、西郊河围合而成的“两江环抱”区域内的除外),按不低于当期支持棚改货币化安置住户所需房源剩余的50%,支持刚需家庭选购。刚需家庭选购后剩余房源纳入普通登记购房人选房范围。另外,房产主管部门须对刚需登记购房人及其购房登记时的家庭成员自有产权住房、住房转让、户籍等情况进行核验,夫妻离异的,还须核验其离婚年限。

2018年5月15日,成都市政府办公厅出台《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》(以下简称《通知》),对当前楼市调控做出新一轮规定。通知内容包括:(1)限购区域升级:新政出台前成都13区限购(天府新区,高新区,高新西区,锦江区,青羊区,金牛区,武侯区,成华区,龙泉驿区,新都区,温江区,双流区,郫都区)。现在范围扩大至成都远郊区域(包括青白江,简阳,都江堰,彭州,邛崃,崇州,金堂,新津,大邑,蒲江)。(2)限购对象升级:5.15新政出台前限购对象为个人,新政出台后限购对象为家庭。并且增加了社保要求。中心城区(原限购13区)家庭成员本市户籍大于2人,且只有1套房;本市户籍且单身无房;或新入户连续缴纳12个月社保人员才具有购房资格。换句话说,如本市户籍家庭成员在本市拥有2套以上房产,本市户籍单身且有1套房产以上,或新入户未满2年且社保未连续缴足12个月的都没有购房资格了。新加入的三圈层限购区域购房则需要限购区户口及12个月社保,新落户人员未满2年则需12个月社保;(3)二手房限购升级:全市范围内新购买的商品住宅和二手住房,须取得不动产权证3年后方可转让。也就是说如果现在购买商品住宅需要6-7年后才能转让,而二手房则需要3年后才能转让交易。(4)限购时间升级:本次新政与以往不同在于执行时间升级,以往新政出台有半个月至1个月的缓冲执行期,而本次5.15新政出台,为即日执行。(5)离异限购升级:夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购买商品住房或二手住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。之前以个人为单位的限购,导致市场中出现“假离婚”购房现象,此次新政出台,一方面减少为买房“假离婚”的情况出现,一方面也提醒大家离婚需谨慎。(6)摇号限制升级:家庭一次只能参与一个商品住房项目的购房登记、公证摇号、排序选房。在该项目公证摇号选房结束后未能购房的,方可参与下一个商品住房项目购房登记。在此期间不能通过变换登记购房人的方式参与其他商品住房项目购房登记。《通知》提出,房地产开发企业核验登记购房人资格时,应核验登记购房人本人满足首付款条件的存款证明。《通知》提出,对提供虚假信息或瞒报家庭成员信息、住房条件等获取购房资格的,列入我市购房失信人员名册,购房登记平台3年内不受理其购房登记。

三、成都市土地市场

以下成都市土地市场统计数据来源于CRIC统计数据,包含其自定义的城北、城东、城南、城西、城中、崇州、大邑、金堂、龙泉、彭州、郫都、蒲江、邛崃、双流、温江、新都、新津、都江堰片区。

1.土地供应量及成交量概况

(1)成都市供应成交总量概况

2018年上半年,成都市土地供应187宗,总供应面积达到10,269,092平方米,合计15403.56亩,总供应面积同比增长345.87%。

成交土地共178宗,总成交面积8,997,356㎡,合计13495.97亩,成交总面积同比增长351.50%。

(2)成都市中心城区供应成交量概况

2017年上半年,成都中心城区土地供应26宗,总供应面积为890,666㎡,合计1335.99亩,2018年上半年,成都中心城区土地供应20宗,总供应面积为556,782㎡,合计835.17亩,总供应面积同比减少37.49%。

2017年上半年,成都中心城区土地成交15宗,总成交面积为465,543㎡,合计698.31亩,2018年上半年,成都中心城区土地成交18宗,总成交面积为306,890㎡,合计460.33亩,总成交面积同比减少34.08%。

2.土地成交价对比分析

(1)成都市土地成交价对比分析

2018年排名前列、二季度和2017年全年相比,成交楼面价由2017年一季度的4,886元/㎡涨到了7,270元/㎡,然后一路走低,2018年二季度为3,236元/㎡。溢价率大幅下降,由2017年初的63%降低至22%。

(2)成都市中心城区土地成交价对比分析

2017年三季度到2017年四季度,成都市中心城区成交楼面价由8,592元/㎡涨到了9,510元/㎡,2018年一、二季度又分别回落至9,032元/㎡、5,788元/㎡,2018年二季度较一季度跌幅为56%。溢价率大幅下降,由2017年三季度的45%降低至15%。

3.成交土地用途构成分析

(1)成都市成交土地用途构成分析

从成交构成来看,在2018年上半年成交的178宗土地中,工业用地25宗(占比约23%)、商办用地75宗(占比约32%)、住宅用地19宗(占比9%)、商住用地55宗(占比约33%)、其它用地4宗(占比约3%)。

而2017年上半年,成都成交的63宗土地中,工业用地5宗(占比12%)、商办用地33宗(占比29%)、住宅用地0宗(占比0%)、其他用地5宗(占比16%)、商住用地20宗(占比43%)。

2018年上半年相对于2017年上半年成交的商办用地数量由2017年上半年的33宗增加至75宗,面积增加幅度为379.19%。住宅用地数量由2017年上半年的0宗增加至19宗。商住用地数量由2017年上半年的20宗增加55宗,成交面积增加幅度为273.74%。工业用地的数量由2017年上半年的5宗增至25宗,成交面积增加幅度为701.81%。

(2)成都市中心城区成交土地用途构成分析

从成交构成来看,在2018年上半年成交的18宗土地中,商办用地10宗(占比约37%)、住宅用地5宗(占比约39%)、商住用地2宗(占比约22%)、其他用地1宗(占比约2%)。

2017年上半年,成都中心城区成交15宗土地中,工业用地3宗(占比13%)、商办用地3宗(占比8%)、住宅用地0宗、商住用地8宗(占比78%)、其他用地1宗(占比约1%)。

由下图看出,成都市中心城区2018年上半年相对于2017年上半年,纯住宅、商办用地成交面积有所上涨,商住用地和工业用地成交面积均有所下降。

4.小结

2018年上半年大成都范围土地供应量及成交量均大幅增加,成都市中心城区供应量及成交量均有所收紧。新规则的不断迭代让市场更加有序,也导致了开发商利润的下降,同时也提高了房企的入市门槛。上半年中心城区部分土地流拍,也说明了目前房企对买地的谨慎性。

四、成都市房地产市场分析

以下成都市房地产市场统计数据来源于CRIC统计数据,包含其自定义的城北、城东、城南、城西、城中、龙泉、郫都、双流、温江、新都片区。

1.住宅房地产市场分析

(1)供求量分析

成都市2018年上半年供应面积从1月到2月有所减少,3月份相对于2月份有一定增加,4月份供应量相对于3月份有小幅下降,5月份供应量相对于4月份有一定增幅,6月份供应量相对于5月份有较小的减少。从成交面积来看,1-3月成交面积与供应面积的走势相当,但4月份的成交面积相对于3月份有一定增加,5月份有明显回落,6月份成交量呈现上升态势。据统计数据显示,2018年上半年成都市普通住宅的供求比在0.83-1.19之间,供求比在0.8-1.2范围内时供需较为平衡,因此成都市2018年上半年普通住宅供应量与需求量尚在平衡范围内波动。

(2)供求区域分析

从上图可以看出, 2018年上半年成都市普通住宅供应面积与成交面积均排名首位的片区是双流,供应面积排名依次为龙泉、新都、温江、郫都、城东。成交面积排名依次为温江、郫都、龙泉、新都、城东。无论从供应量还是成交量来看,成都市普通商品住宅市场主要还是活跃在成都市一圈层郊县及城东范围内。

(3)成交价格分析

如上图所示,2018年上半年成都市普通商品住宅成交均价在2月份有一定上涨,3、4月份逐月下降,5月份出现明显上涨,6月份出现明显下降。

从不同区域来看,城中片区的成交均价依然是较高的,其次是城南、城西、城东、双流、城北。目前成都市一圈层郊县中,双流房价位居排名前列,其次是郫都、龙泉、温江、新都。

小结:2018年上半年成都市普通商品住宅市场依然处于楼市调控中,尤其是“5.15楼市新政”后,成交价格有明显下降,但成交量虽然5月有所减少,6月成交量依然出现了上升态势。调控新政策出台后,市场短期内呈现出一种下降态势,但随着人们对政策的适应以及理性的需求,以及新房备案价的不断提高,未来成都市普通商品住宅市场成交价格依然会有上涨的趋势。楼市调控政策不变的情况下,预计未来一段时间内,成都市普通商品住宅的成交量不会出现大幅增加。

2.商业房地产市场分析

(1)供求量分析

2018年上半年,成都市商业房地产供应面积为96.14万㎡,环比2017年下半年增加0.3%,供应量变化小。商业房地产成交总面积为11.73万㎡,环比上2017年下半年成交量上升5.8%,2018年6月商业房地产供求比约为0.8,与2018年1月供求比基本保持一致。具体变化规律详见下图:

(2)供求区域分析

2018年上半年,成都市中心城区商业供应面积合计为34.64万㎡,新兴主城区(龙泉、郫都区、双流、温江、新都)合计以61.50万㎡超过中心城区供应量,占总供应面积的64%。中心城区中城东供应面积为17.32万㎡,居于成都市中心城区商业房地产供应量的排名前列位;新兴主城区中双流区商业房地产供应面积为25.91万㎡,龙泉商业房地产供应面积为12.32万㎡,以远大于其他新兴主城区的优势居于前列。结合下图及成都市区域内的商业房地产供求比,说明成都市商业房地产的供求关系正在向平衡状态发展。

2018年上半年成都市中心城区供应集中在城东,成交集中在城西、城南及城东,城中几乎为0供给及0成交。

2018年1季度新兴主城区供应面积合计61.50万㎡,成交面积合计76.53万㎡,供销比0.8,处于短期平衡状态。其中新都在新兴主城区中的供应比及成交量占比分别占17%及32%;双流在新兴主城区中的供应比及成交量占比分别占42%及30%。为新兴主城区商业用房中最活跃的两个区域。

(3)成交情况分析

2018年1季度,大成都范围内商业房地产均价为32,205元/㎡, 环比2017年下半年上涨4.32%。除无供应区域外成都市各区域成交均价以城中为首,中心城区以城中成交均价54,750元/平方米位于榜首,城北、城东、城西成交均价均约37,000元/平方米,城南成交均价36,967元/平方米,新兴主城区以双流成交均价33,083元/平方米为首,温江区成交均价30,665元/平方米紧追其后,龙泉、郫县成交均价均约30,000元/平方米,以新都成交均价25,065元/平方米垫底。

结合上图,成都市商业房地产价格从2月下降后,逐渐趋于稳定,新兴主城区价格波动较大,郫县、温江区尤为明显。

小结:2018年上半年成都市商业房地产供应量环比2017年下半年有略微上涨,成交量环比2017年下半年有所上涨,成交价格上涨,供销比逐渐稳定,但就整体商业房地产市场库存压力依然较大。

3.办公房地产市场分析

(1)供求量分析

2018年上半年,大成都办公新增供应23.59万㎡,环比2017年上半年上涨28%,成交面积23.87万㎡,环比2017年上半年上涨11%,成交均价14,436元/㎡,环比2017年上半年上涨14%。

(2)供求量区域分析

2018年上半年大成都办公供应全部来自中心城区和近郊,城东办公成为大成都主要供应区,以61.16万㎡供应面积位居榜首,城南以36.41万㎡供应面积位居第二。新兴主城区中,双流的办公供应面积达到新高,以67.25万㎡供应面积位居近郊榜首,环比2017年下半年增加99%。出现这样的局面,主要还是因为近半年来房地产市场上办公型公寓的供应量大量增加。

(3)成交情况分析

2018年1季度,大成都办公均价为16,075元/㎡,环比2017年下半年上升39%。其中除无供应区域及部分区域外办公均价有所上涨,城中上涨幅度较大。在房地产市场火爆的情况下,成都市各个区域的办公均价也在上升,大部分区域涨幅较小,2018年上半年城南成交均价18,293元/平方米,环比2017年下半年上涨15%;城东成交均价17,445元/平方米,环比上一季度上涨23%。

小结:在房地产市场火爆的情况下,办公市场日益回暖,成交面积普遍大于供应面积,受人才政策影响,市场需求量强劲,2018年上半年,主要成交及供给量区域集中在城东、城南。成交均价均有小幅上扬,双流区先进于其他近新兴主城区域,成交均价破万,涨幅较大,新兴主城区办公在成交均价上有上涨趋势。

五、房地产市场分析与预测

成都市土地市场2018年上半年相对于2017年上半年而言,最显著的特点是溢价率大幅下降,纯住宅用地、商办用地、商住用地成交宗数明显增加。从土地成交的角度来看,未来一段时间内成都市或将出现一批中高端纯居住楼盘,这部分楼盘因不兼容商业,成交价格也较高,设计修建为高品质、改善型楼盘可能更能实现开发商利润。随着土地成交面积的增加,在目前的房地产调控政策下,预计短时间内成都市房地产市场不会出现“地慌”的局面,开发商也会更加理性参与竞价,高溢价率拿地的疯狂将有所缓解。

上半年最严的楼市调控政策属“5.15楼市新政”,这一政策让有钱的人彻底的失去了买房资格,也给有资格的刚需买房提供了福利。从新政出台至今,各路行家对成都市房地产做出来各式各样的分析,最多的基调是“凉凉”。但从统计数据显示,普通商品住宅的成交量并不像传言所说的一落千丈,反而在6月有小幅增加,不过成交价格倒是有一定的下降,但这种下降究竟是因为成交的普通商品住宅中新房增加拉低了成交价,还是因为受到新政影响,需求被抑制导致的价格下降,从目前的统计数据来看无法得知。但有一点笔者坚信,成都市房地产市场或许有泡沫,但是也随着城市的不断发展真的有一定的需求。所以要说未来成都的商品住宅出现大幅量、价双跌的可能性是不大的。究其原因,还是要感谢“5.15楼市新政”,让跌宕起伏的成都楼市处于半凝固的状态,一定程度的不能买卖,即便是国际贸易战的舆论总是让我们守住钱包过日子,那些想抽离房地产市场的资金已然无法抽离,没有抽离才没有崩塌。没有疯狂的上涨才能迎来楼市的积极向上,毕竟房子不是不能涨价,只是不能突然涨价,不能影响民生,也不能主导经济,所以只能被调控,在被调控中跟随政策的变化而变化。那些唱着“凉凉”的行家们,如果看看逐渐升高的新盘备案价,看看逐渐出现纠纷的精装修楼盘,看看炒了近一年的房地产租赁市场的搭建情况,或许就不会再那么凉了,当然也或许谁也看不准未来会是怎样。(国策成都 文书 朱玲春 江志勋)

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