是的,你没有看错!派克公馆的一套二手房,单价3947元/㎡,该房源在链家挂网,最近带看还挺多。这套单价仅3947元/㎡的房屋,跃层设计,负一楼跃一楼,面积557平米,挂牌总价仅220万。任何人都会惊讶,城区70年住宅的单价低到令人发指! ▲房源信息价格这么便宜,一定是地段差、开发商差、学校差、特别老

是的，你没有看错！派克公馆的一套二手房，单价3947元/㎡，该房源在链家挂网，最近带看还挺多。这套单价仅3947元/㎡的房屋，跃层设计，负一楼跃一楼，面积557平米，挂牌总价仅220万。任何人都会惊讶，城区70年住宅的单价低到令人发指！

▲房源信息价格这么便宜，一定是地段差、开发商差、学校差、特别老，实际呢？

派克公馆

地段偏僻吗？

---No. 新里派克公馆位于郫都区金粮路566号，离地铁2号线的金周路站800米，地段不算很差。

开发商很差吗？

---No. 由绿地集团开发。

周边一穷二白？

---No. 位于犀浦板块，距离成都外国语学校附属小学800米，离成都外国语学校仅仅1公里，距离七中万达中学2.8公里，距离金牛中学1.3公里。周边商超也不缺乏。

房子特别烂？

---No. 这是清水房源，并且是2011年交房，房龄9年。

▲楼盘位置示意图

派克公馆由大开发商绿地打造，位于郫都区，并不算特别渣的区位，开发商不错+主城区（或者说二圈层的主力区位），这样的一个楼盘里的房源，凭什么价格会低到如此地步？查询该小区在链家的历史成交记录，我们可以看到派克公馆最近成交均价保持在约12000元/平，而这套房源只卖3947元/平，整整低了8000元/平左右。需要特别注意的是，该小区房源面积区间非常大，49--557平米，这套单价3947元/平的房源，较大的不同点是超大面积，面积为557平米。奇葩的是：这套557平米的户型和同小区某133平米的户型挂牌总价一样。

为什么有业主如此割肉放血呢？这不是偶然，小区还有类似的挂牌情况：房源1：5室2厅，445平米，朝向：东南，单价：5048元/㎡；房源2：3室2厅，314平米，朝向：西南，单价：7000元/㎡；

惊现这样的二手房白菜，我们称之为”老破大之毒“。

▲小区房源近期成交情况

房产之“三毒”

老掉牙的小区简称“老”，”破破烂烂的环境简称“破”，超大浪费的面积称“大”，我们常称之为“老破大”。一套房源如果“老”“破”“大”三毒俱全，且没有一流学区支撑，其房价必然摔倒海平面之下去。

“老破大”中的“大”是这套单价沦落到3947元/㎡地步的根本原因。

▲该房源空间布局

老破大之“老”

无超级学区的老房子，大量沦为了“白发社区”，白发社区只留得住老年人，他们年迈且不愿意腾挪，熟悉周边环境，甘愿长期居住于此。年轻人大都眼界广泛，追求居住品质，不愿意看到破破烂烂的场景、不愿意爬楼梯、不愿意天天抢车位。于是，年轻人流出，老年人扎根，大量老小区沦为“白发社区”。

老破大之“破”

所谓的“破”是指：房产到了一定的阶段，产品属性严重过时，室内很多设计与新时代生活理念脱节。派克公馆房龄9年左右，小区还不算特别老，但是小区的功能设计已经过时，9年前的产品设计、包括物业等和现在楼盘的打造，设计是不能相提并论的。如果再老一些，后果还会严重（实际价值）。

贰爷时常给诸位敲警钟：没有学区支撑的“老破大”、“老破小”是没有春天的。

派克公馆户型图：

老破大之“大”

500平米+的户型，现在可以做出2~3套的大平层，后期华丽的呈现出来，市值上千万是非常容易。

派克公馆这套557平米的底跃户型，不能适应时代的发展和人们的需求，大量的面积被浪费，大量的空间被闲置，痛点在于：大面积、低效率、out。

“老破大”触及房价天花板！

“老破大”由于面积过大，使其总价处于尴尬区间。派克公馆的这套房源按12000+的均价售出，总价去到668万。举例：668万的预算，可以买下天西板块的高端楼盘--万科天府锦绣，可是，要掏668万砸到该区域、该小区、该房源，只有脑筋短路。这里定位低端，没人会在此淘高，总价高没人买，于是出现了低总价，只有总价低才卖得出去。

在上诉情况下，业主只能降低总价，而且是狠狠的“割肉”，甚至正常的600万+割到了200万+，直接一口气割掉了400万，这就是“老破大”中的【大】，所带来的极大的伤害！

房价 | 天花板

每个楼盘都有自己的房价天花板，房价天花板和该楼盘所处的区位板块、以及学区、楼盘本身的品质等都有很大的关系。

如果该楼盘定位比较高，板块比较强劲，那房价天花板就会比较高，而所提到的派克公馆，它处于一个中低的弱势板块，定位中等楼盘，放眼全成都来看，它就是一个弱势楼盘。一个弱势楼盘卖一个高总价，它就确确实实触及了房价天花板，所以只能降单价割肉，把总价降下来！

被3947元/㎡的城区二手房单价撞了一下腰，“老破大”的破坏无穷，通过这个例子，大家就能清晰的感知“老破大”的威力。派克公馆还不算很老，也不算很破，但是太大，直接导致价格颠覆。可叹“老破大”，这是市场的选择！

来源：贰爷房产投资

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