成都楼市:学区对房价的影响多大?对比这两个楼盘就一目了然!

我是成哥说房，一个资深的房产投资专家。用最专业的角度为数万人提供买房的较佳方案。投资房产遇到问题，成哥为你答疑解惑，避免雷坑。

以下为“ 成哥说房” 微信公众号提问精选：

提问：成哥好，请问下麓鸣九天和金成府，哪个适合购买？考虑保值问题，金成府因为已经确定学区房，麓鸣九天是TOD，学校不确定，这个根据规划的话，如何来比较？想听听成哥的意见！

回答：目前来看学区对房价的影响很大，但麓鸣的学校尚未确定，所以答案很清晰，但也不排除长远的未来逐渐推行多校划片，弱化房子的学票价值，所以也不能只看学区价值，那些靠学区价值支撑起价格的小区存着政策风险。不过二者选哪一个，可以根据楼盘本身的价值和自己家庭的实际情况来决定。

论楼盘品质来说，麓鸣要好得多，周边配套规划的丰富度也更强，不足就是面积大总价高，如果是比较有经济实力的改善自住需求，对居住品质要求更高的，可以选麓鸣九天。

金成府的优势主要就是面积控制，总价比较便宜，然后周边挨着公园，也有学校，劣势主要是高低配、建筑密度大，居住的舒适度要略低一些。所以如果预算不足的话，买金成府也还是比较有性价比的。

提问：成哥好！请问川发天府上城和远大中央公园哪个位置更好？性价比更高？选择哪个更好呢，想听听成哥的分析！还有其他可以推荐的吗？

回答：两者性价比都很高，都值得买。但如果要二选一，倾向于川发天府上城。锦江生态带肯定远远好于南湖板块，从板块规划，定位，各种配套来说，都存在等级差。且川发的土地容积率低一些，产品品质更好，远大其实是上一个时代的土地容积率，产品其实是刚需定位加了豪装，目的是抬价增利润。当然，远大的价格其实更便宜一些，所以它也有合理性，但我会更倾向于川发一些。同种类型的盘其实还有很多，可以参考内部分享，根据个人情况做选择。

提问：成哥好，家有已经有两套房，想再买改善房，预算在400w左右，普通资格可以考虑哪些？请成哥推荐一下，是不是二手上车机会比较大？如果从投资角度看，二手改善类房型、刚需房型、大户型小户型怎么选更合适？

回答：预算400左右，如果想买改善加投资话高新可以看看新盘陆肖和金偶金城府，成华二仙桥板块的中车共享城，天新的保利和光与湖和天府里这些盘都是顺销盘。普通资格都能买得到。二手房可以看看大源都城雅颂居，华润凤凰城一期，天府新区的三利云锦，蔚蓝卡地亚花园城。如果从投资角度看买90-130的改善房以后将成为市场主流。总价更高，未来接手的人范围更小。

提问：成哥好，坐标成都，父母当时买的洋房，现在不打算居住了。想问一下，目前适合卖房吗？如果通胀，是不是还是持有较好呢？

回答：如果你出手暂时没有更好的投资标的，建议继续持有配合出租，另外当下静淡市也卖不出理想的价位，倒不如持有等待下一波行情，吃个大盘涨幅。

很多人认为房价便宜的时候容易出售，但楼市恰恰相反事实上，房价越是上涨，越是变贵，买房的人就越多，当下的房子除了居住属性还是一种金融投资产品，所以每当房价停滞不前的时候，大家都不愿意买、更愿意持币观望；当房价上涨时，反而急匆匆出手，越贵越买，股市亦如此，这是普通人的做法。投资客呢？淡季淘笋，熊市筑底这就是多军跑赢散户的秘诀。如何买到市场价8折的笋盘？详见内部资料。

提问：成哥好，我在成都满五年社保，在外地名下有过房贷记录，但已结清，考虑到目前限贷政策，首付要比较多，请问是否有方法破除，毕竟资金有限，谢谢

回答：这个是没有办法的，贷款记录操作不了，除非换核买入，这也是为什么在有实力情况下，首套首贷用在一线城市更好。 因为只要有过贷款记录，即使还清，在北京 上海 深圳 广州 成都 杭州等城市买房就属于二套，首付要求就高了。建议试试全款抵押买入，找垫资公司配合，可以做到首付三成。具体操作方法详见内部分享。

提问：成哥好，在成都的外地人，没有购房资格，想纯投资一套房，目前考虑两个方案。

1.全款在不限购的新津买一套二二手房或者青白江

2.全款在重庆买一套，国际社区楼盘，观园的2室单价13000左右怎么样？

没有购买二手房经验，应该怎么选择呢？还请成哥指点。

回答：买房不建议全款。重庆和成都破限购都很简单。成都54大法或者找渠道补2年社保都可以破限购重庆支持全款抵押。

青白江没有投资价值，规划全靠吹，就算再便宜也别买。很多的新区最后都不怎么样，如果非要买不限购区域也是买新津10号线附近。

国际社区分几个组团，观园，海悦府。观园是其中相对最属实的一一个。1.3属于市场价，可入可不入。可以评估自己的选筹能力来决定，但不要全款买！

提问：成哥你好，高新成都金融广场可以入手吗？价格在2.5w左右。从投资的角度想的话可以考虑吗？

回答：金融广场的位置挺优秀的。比邻政府、地铁核心圈。但附近的住宅区较少，反而是高端的写字楼更多，属于是给极少数人准备的小众产品，不是投资的优选。

提问：成哥你好！成华区中环十里风和，预估单价2万，这个时候可以投资吗？听说它的地下是地铁车辆段，会有震动和噪音的影响吗？

回答：你好！十里风和地铁资源丰富，交通便捷，但是教育配套一般。小户型总价不到200W，投资的话还是比较合适的，高层楼下是民用停车场，从再加上轨道的走向来说，有一定距离，震动问题不大，不用怎么考虑这个问题。

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