郭树清再喊话房地产!注意这些细节

有时候，我觉得银保监的郭主席简直是房地产的diss专家。当然，人家都不是胡说，而是有理有据。他们这个层面的人，掌握的数据和信息，不是我们能比的。

这不，3月2日国新办的发布会上他说：“房地产核心的问题还是泡沫比较大，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者是投机，这是很危险的。因为你持有那么多房产，将来市场价格要是下来，你个人的财产就会有很大的损失，贷款就还不上本金和利息，银行也收不回贷款，经济生活就会发生很大的混乱。”注意，这场发布会的主题是“推动银行业保险业高质量发展”——按说，主要谈银行业和保险业的发展问题，但是发展，首先就是要解决安全问题，风险过大，别说发展，更别提高质量发展了。明白这一点，更好理解其为啥要这么说。当然有些人说，有些人则未必说。围绕郭主席的话，结合近期相关城市集中供地传闻，开年就“严打”、多个城市调控出狠招，以及此前房地产贷款集中度管理、针对开发商的财务三条红线……杠杆地产今天确实有不少看法想分享，部分会用到一些有趣的数据和图表，并力求简洁。1、郭主席多次严厉喊话房地产，本身就是信号。作为我国银行、保险业的监管一把手，同时兼任央行职务，郭主席的话代表的是金融部门的态度，同时他这个身份，代表的层级其实还可以进一步联想。回溯一下，近几个月，郭主席至少是第三次严厉喊话房地产了。2020年第16期《求是》杂志，刊发了郭的文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。

这篇文章，他回顾了历史上全球的几次金融危机，以及我国面临的金融局面等等。杠杆地产反复研读，写得很有纵深感，值得学习。他明确说了：房地产泡沫是威胁金融安全的较大“灰犀牛”。2020年11月，郭再次在《完善现代金融监管体系》一文中指出，房地产是现阶段我国金融风险方面较大的“灰犀牛”，要坚决抑制房地产泡沫。这个层次领导，反复说这些话，聪明人应该听懂，不需要杠杆地产分析。2、此次喊话的较新信号：涉房贷款占比控制将长期化。这次发布会一开始，郭就从6个方面回顾了2020年，其中杠杆地产谈第3点：第三，防范化解金融风险攻坚战取得决定性成就……一是金融杠杆率明显下降，金融资产盲目扩张得到根本扭转……六是房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。如下图，数据走势确实说明这一点。

图表来源|国信证券（特此感谢）上图和郭主席的表述，结论不是回顾过去，而是方便我们思考未来。杠杆地产的看法是，涉房贷款占比控制，将长期化。而无论房企还是个人投资，如果资金端收紧，结论就是难“炒”。3、2020年至今房地产调控已经体系化：开发商端、资金端、土地供应端均有政策严管。近期我们都看到消息，按照住宅用地分类调控文件，重点城市将实行“两集中”供地新政，按文件要求，应集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超3次。北上广深等 22个重点城市在列，分别为北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡。据说，青岛、天津、郑州三个城市已经发布相关住宅土地集中供应的通知。

图表来源|光大证券（特此感谢）2020年以来，先是针对开发商端的“三条红线”，接着资金端贷款集中度管理，如今土地市场端主要城市集中供地政策。合一起看，这是对地产调控长效机制的补充和完善。到这一步，杠杆地产发现，调控完全体系化了，从开发商端、资金端和土地供应端都建构起了规制。好处是，房价短期可以变得更加听话，刚需恐慌和预期可能更加稳定；坏处是中小房企越来越难，而行业越来越集中到大房企，未来市场集中度高，他们和政策的博弈能力也可能增强，普通刚需好像选择会更少。4、科创再获支持，地产资金被分流。此次发布会，多数人只注意到郭主席对楼市的表态，其实他及其他出席的大行董事长，还谈到一个事情，且花的时间不少。比如，国家开发银行董事长赵欢说:排名前列，我们全力支持重大科技创新项目，2020年发放科技贷款1494亿，同比增长了23%，服务了集成电路、商用飞机等一系列重大科技项目，助力关键领域核心技术取得新的突破。第二，积极支持战略性新兴产业和先进制造业发展。2020年，我们发放战略性新兴产业的贷款3304亿，发放制造业中长期贷款2659亿，制造业中长期贷款同比增长了37%，也创了历史新高。第三，大力支持集成电路产业的投资……我们也参与了国家集成电路产业投资基金二期的设立工作，募集了2000亿资金，现在已经全面进入了投资阶段。上述数据，杠杆地产觉得很值得注意。赵欢董事长说，未来，还有四方面的措施：一是设立专项贷款，服务强化国家战略科技力量；二是继续加大信贷资源倾斜，支持战略新兴产业和先进制造业的高质量发展；三是加大股权投资力度，服务提升产业链、供应链现代化水平；四是创新科技金融模式，将综合运用股权投资、信用贷款、结构融资、“债务融资+投资选择权”等多种融资模式，支持创新驱动发展。

图表来源|安信证券（特此感谢）这些年，杠杆地产总说一句话，钱去哪里，那里就是投资机会。从特别金额上说，地产肯定还是体量大、占比高，但机会恰恰在趋势和变化中。地产资金被分流，这是必然。科技获得的支持，最终一定是体现到股市，同时我也总说多数人不适合股市。5、投资的4点建议。排名前列，楼市政策风险必须注意。宏观上，杠杆地产认为2018年后的楼市投资，较大的风险就是政策。你不知道哪天就出个限售拉长、税费提升的政策，甚至更严、更想不到的。第二，更多保值考虑而不是投机心态。大趋势上说，核心城市的均价总体是涨的，但是这2、3年，甚至3、4年只涨了30%、40%，甚至50%，但是算上各种成本，本质上说，加上杠杆效应，投资回报依旧是很低的。特别是在深圳、上海这样的城市，有大几百万首付款的朋友，干其他事往往也是棒棒哒的。何况，说不定你就是那个高位杀入，因为调控加码，不知道哪天才能跑路的人。所以不要过分投机。第三，楼市投资坚定核心城市、长期主义。我每次都说，多数人不适合股票。那么面对政策风险，要买房子，应该怎么办？那就应该在调控较高压、行情被认为凉凉的时候出手，获得各方先对便利，长期持有摊薄成本，获得保值回报。

图表来源|财信证券（特此感谢）如上图，我们看资本市场对房企的态度，和沪深300比，很有意思。第四，投资多元化。这一点过去几年，我常说，这个号虽然是“杠杆地产”，但是总体上我始终认为，楼市投资的大周期过去了。所以我不反对配置房子，同时我一直说，投资要多元一点，视野开阔一点，投资思路会大不同。很多问题，大格局通透了，干很多事也就不迷茫。