四年猛增187倍!这类房子有漏可捡?真相是...

搜狐焦点成都资讯 2021-12-27 08:21:28
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今年大环境不太好,楼市又迎来密集调控。 不仅很多房企申请破产,就连不少购房者在无奈之下也只能选择“断供”。 所以各地法拍房数量暴增。 深圳,挂拍量同比激增61%; 北京,连续两个月挂拍量上涨20%以上; 杭州,挂拍量从单月80套,增加到单月200套以上; 苏州,今年10个月的挂牌量,已经超过去年一整

今年大环境不太好,楼市又迎来密集调控。

不仅很多房企申请破产,就连不少购房者在无奈之下也只能选择“断供”。

所以各地法拍房数量暴增。

深圳,挂拍量同比激增61%;

北京,连续两个月挂拍量上涨20%以上;

杭州,挂拍量从单月80套,增加到单月200套以上;

苏州,今年10个月的挂牌量,已经超过去年一整年……

在今年12月,全国法拍房挂牌168万套,而在2017年,这一数据还为7000套。短短四年,阿里平台法拍房数量激增187倍。具体到四川,截止发稿日前,全省今年共有74543套住宅拍卖,其中成都共计27387套,相比去年的16021套,增加了11366套。

被拍卖的房产也就逐年增多,法拍市场也越来越活跃。由于房屋的特殊属性,所以法拍房一般是低于市场价的,大部分都在市场价7-8折,部分城市法拍房还不限购。对于我们普通购房者来说,法拍房能不能买,这样的漏能不能拣?那你就需要把今天这篇文章看完。

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法拍房出现的原因,就是欠债的还不上钱,房子被法院拿走拍卖了。所以,法拍房最明显的就是债务问题。但是既然法院已经拿出来拍卖了,这些债务问题首封法院(第一家查封该房源的法院,因为有的房源不止抵押一次,所以可能会涉及多家法院查封的情况)会负责解决。也就是说,这套房子背后的一切债务和债权,与拍卖人没有任何关系。那么,你不需要过多去担心法拍房的债务风险,但在拍前也需要做到了解清楚。

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其次就是清场可能会遇到的问题。一般来说,都是法院来清场。关于清场细则,在法拍房公示上也会标识清楚,是否清场,谁来清场等等。但是,由于清场涉及到的细节确实太多,往往法院都不能做到面面俱到。我们说几种清场时可能会遇到的问题:第一种,房东自住,但不愿意搬离。这种一般可以先找房东商量,能花点小钱解决那就解决了,实在不行,只有找法警协商了。第二种,房东不在,但住着七八十岁的老年人。这就很明显房东是在耍无赖,那这种房子就不要再拍了,就算有法警,老年人你也不敢动他。

第三种,房东把房子租出去了。这种情况就相对比较复杂了,如果只是普通出租,租赁时间还剩下几个月一年,那能忍耐就忍耐了,还是可以考虑的。如果房东故意使烂,提前签了一个长达20年的长租约,且租金低的可怜。那么你就要了解租约的具体情况了,是抵押前签的还是抵押后签的。如果是“先租赁后抵押”,现在是买卖不破租赁。也就是说,你即便拍下房子,也不能赶走租客,那这种房子就坚决不要碰了。如果是“先抵押后租赁”,这个长租约,就不受法律保护,如果你拍下房子了就可以强制清场租客,但还是要谨慎考虑,毕竟谁买房都不想惹得一身骚。

最后,就是房子里的物品应该怎么办?大家一定不要随意处理,不然你处理后,房东反咬你一口,我这东西很贵,要你赔,那你真是有苦难言。正确的处理方式是,把原房东的物品打包,同时发一个律师函,限期处理,逾期之后,就当无主物品处理。一切都要有理有据。从清场,我们也看到了,“拍前产调”的重要性,一定要拍前去把住的人,租约那些了解清楚,过于棘手的房子宁愿不要。

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最后就是法拍房一些隐藏的风险,如果有下面这些税费问题,建议这类房源就不要碰了。第一个就是税费。

①异地法院上拍税费各付的(部分城市税费由客户全部承担,部分城市房东与客户各承担相应税费),且拍卖公告中没有明确说是买方先行垫付,后由法院退税的。因为高价拍下来后,法院有可能找不到原房主,最终只能自己承担全部税费;

②房屋产权公司名下的,权利人是公司的法拍房,税费要比个人的高很多;

③没有拿到产权证的合同房,可能会涉及到两次契税、全额的增值税、个税。

④这套房子的原产权证上是两个人,其中一个人过世了。那么这套房子还会牵扯到遗产税的问题。

所以在拍卖前一定要了解清楚房屋的权属问题,是个人还是单位,产权证有否下来,房东是否过世。第二个是户籍。如果原房东在这套房子中落户了,而在法拍房中,没有人替你去强制要求原房主迁出户口。也就是说,就算你过户拿了产权证,只要前房东的户口还在这套房子上,那你就没办法落户到这套房子上。如果你是考虑到学位等等一系列,那建议避开,并且在拍卖前一定要落实清楚房东的落户情况。第三个是贷款。一般来说,法拍房只要拍下后,交款时间极短,大部分都是要求在10个工作日内交清全款。如果你是贷款买房,那很有可能在这个时间周期内,银行放不下来款,就算现在信贷有宽松,但这个时间也很紧张。如果到期银行没放款怎么办?法院有权收回重新拍卖,而你拍卖所缴纳的保证金也一起被法院没收了,得不偿失。所以,买法拍房尽量全款,而全款就意味着需要承担更大的风险,所以就需要你更加谨慎。

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最后,简单总结一下。想买法拍房之前,一定要做好“拍前产调”,包括但不局限于以下几点:

1、实地走访,了解清楚房屋目前的现状,是空着的,还是房东自住,还是房东已出租,出租的话,租约具体又是什么情况;

2、在不动产中心查清房屋的权属问题,是个人还是公司,产权证有否下来;

3、当地派出所查清房东的户籍情况,房屋是否有落户;

4、去小区物业,了解房屋的水电气物业等费用有无拖欠;

5、去银行了解放款周期,落实贷款还是全款买房。

毫无疑问,如果这些问题,有任何模糊的东西,该房源都不要碰。与金钱利益挂钩的事情,永远不要高估人性。对于刚需而言,法拍房不要碰,虽然不少房源确实有很大的捡漏空间,但是只要出了一点纰漏,你都输不起。对于一些想去买法拍房,打算捡漏的人,如果自己不是太懂。目前已有很多从事法拍房的公司或中介,他们专门帮助购房者进行法拍房的资源嫁接和风险规避,包括产权抵押、是否腾空、是否租赁、物业是否欠费、学位户口是否占用等,可以考虑找到这类中介公司。据我所知,他们的佣金大概在房屋成交总价的3-5%。

来源:两代人说房

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