四年猛增187倍!这类房子有漏可捡?真相是...

今年大环境不太好，楼市又迎来密集调控。

不仅很多房企申请破产，就连不少购房者在无奈之下也只能选择“断供”。

所以各地法拍房数量暴增。

深圳，挂拍量同比激增61%；

北京，连续两个月挂拍量上涨20%以上；

杭州，挂拍量从单月80套，增加到单月200套以上；

苏州，今年10个月的挂牌量，已经超过去年一整年……

在今年12月，全国法拍房挂牌168万套，而在2017年，这一数据还为7000套。短短四年，阿里平台法拍房数量激增187倍。具体到四川，截止发稿日前，全省今年共有74543套住宅拍卖，其中成都共计27387套，相比去年的16021套，增加了11366套。

被拍卖的房产也就逐年增多，法拍市场也越来越活跃。由于房屋的特殊属性，所以法拍房一般是低于市场价的，大部分都在市场价7-8折，部分城市法拍房还不限购。对于我们普通购房者来说，法拍房能不能买，这样的漏能不能拣？那你就需要把今天这篇文章看完。

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法拍房出现的原因，就是欠债的还不上钱，房子被法院拿走拍卖了。所以，法拍房最明显的就是债务问题。但是既然法院已经拿出来拍卖了，这些债务问题首封法院（第一家查封该房源的法院，因为有的房源不止抵押一次，所以可能会涉及多家法院查封的情况）会负责解决。也就是说，这套房子背后的一切债务和债权，与拍卖人没有任何关系。那么，你不需要过多去担心法拍房的债务风险，但在拍前也需要做到了解清楚。

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其次就是清场可能会遇到的问题。一般来说，都是法院来清场。关于清场细则，在法拍房公示上也会标识清楚，是否清场，谁来清场等等。但是，由于清场涉及到的细节确实太多，往往法院都不能做到面面俱到。我们说几种清场时可能会遇到的问题：第一种，房东自住，但不愿意搬离。这种一般可以先找房东商量，能花点小钱解决那就解决了，实在不行，只有找法警协商了。第二种，房东不在，但住着七八十岁的老年人。这就很明显房东是在耍无赖，那这种房子就不要再拍了，就算有法警，老年人你也不敢动他。

第三种，房东把房子租出去了。这种情况就相对比较复杂了，如果只是普通出租，租赁时间还剩下几个月一年，那能忍耐就忍耐了，还是可以考虑的。如果房东故意使烂，提前签了一个长达20年的长租约，且租金低的可怜。那么你就要了解租约的具体情况了，是抵押前签的还是抵押后签的。如果是“先租赁后抵押”，现在是买卖不破租赁。也就是说，你即便拍下房子，也不能赶走租客，那这种房子就坚决不要碰了。如果是“先抵押后租赁”，这个长租约，就不受法律保护，如果你拍下房子了就可以强制清场租客，但还是要谨慎考虑，毕竟谁买房都不想惹得一身骚。

最后，就是房子里的物品应该怎么办？大家一定不要随意处理，不然你处理后，房东反咬你一口，我这东西很贵，要你赔，那你真是有苦难言。正确的处理方式是，把原房东的物品打包，同时发一个律师函，限期处理，逾期之后，就当无主物品处理。一切都要有理有据。从清场，我们也看到了，“拍前产调”的重要性，一定要拍前去把住的人，租约那些了解清楚，过于棘手的房子宁愿不要。

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最后就是法拍房一些隐藏的风险，如果有下面这些税费问题，建议这类房源就不要碰了。第一个就是税费。

①异地法院上拍税费各付的（部分城市税费由客户全部承担，部分城市房东与客户各承担相应税费），且拍卖公告中没有明确说是买方先行垫付，后由法院退税的。因为高价拍下来后，法院有可能找不到原房主，最终只能自己承担全部税费；

②房屋产权公司名下的，权利人是公司的法拍房，税费要比个人的高很多；

③没有拿到产权证的合同房，可能会涉及到两次契税、全额的增值税、个税。

④这套房子的原产权证上是两个人，其中一个人过世了。那么这套房子还会牵扯到遗产税的问题。

所以在拍卖前一定要了解清楚房屋的权属问题，是个人还是单位，产权证有否下来，房东是否过世。第二个是户籍。如果原房东在这套房子中落户了，而在法拍房中，没有人替你去强制要求原房主迁出户口。也就是说，就算你过户拿了产权证，只要前房东的户口还在这套房子上，那你就没办法落户到这套房子上。如果你是考虑到学位等等一系列，那建议避开，并且在拍卖前一定要落实清楚房东的落户情况。第三个是贷款。一般来说，法拍房只要拍下后，交款时间极短，大部分都是要求在10个工作日内交清全款。如果你是贷款买房，那很有可能在这个时间周期内，银行放不下来款，就算现在信贷有宽松，但这个时间也很紧张。如果到期银行没放款怎么办？法院有权收回重新拍卖，而你拍卖所缴纳的保证金也一起被法院没收了，得不偿失。所以，买法拍房尽量全款，而全款就意味着需要承担更大的风险，所以就需要你更加谨慎。

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最后，简单总结一下。想买法拍房之前，一定要做好“拍前产调”，包括但不局限于以下几点：

1、实地走访，了解清楚房屋目前的现状，是空着的，还是房东自住，还是房东已出租，出租的话，租约具体又是什么情况；

2、在不动产中心查清房屋的权属问题，是个人还是公司，产权证有否下来；

3、当地派出所查清房东的户籍情况，房屋是否有落户；

4、去小区物业，了解房屋的水电气物业等费用有无拖欠；

5、去银行了解放款周期，落实贷款还是全款买房。

毫无疑问，如果这些问题，有任何模糊的东西，该房源都不要碰。与金钱利益挂钩的事情，永远不要高估人性。对于刚需而言，法拍房不要碰，虽然不少房源确实有很大的捡漏空间，但是只要出了一点纰漏，你都输不起。对于一些想去买法拍房，打算捡漏的人，如果自己不是太懂。目前已有很多从事法拍房的公司或中介，他们专门帮助购房者进行法拍房的资源嫁接和风险规避，包括产权抵押、是否腾空、是否租赁、物业是否欠费、学位户口是否占用等，可以考虑找到这类中介公司。据我所知，他们的佣金大概在房屋成交总价的3-5%。

来源：两代人说房